51信用卡遭警方调查、百年人寿被查，这些出事的金融机构背后竟有这样一个共同点！

点击上方蓝字，关注21君~

走进经济生活里的一切

导读：近期暴露风险的多家金融机构背后都有一个共同点，均有地产公司的背景。

究其原因，与地产集团多年前快步布局金融版图，以及当前房地产市场低迷有关。

据21世纪经济报道记者不完全统计，排名靠前的三十多家房地产企业均不同程度上涉足金融业务，其中金融牌照齐全的包括恒大、万达、佳兆业、绿地等，这些公司大多控股或参股银行、保险、P2P、小贷公司等。

来   源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）

记   者丨方海平、宋兴国

编   辑丨马春园、李博、刘巷

图片来源 / 图虫创意

近日，又有两家金融机构爆出风险问题。

一是港股上市公司51信用卡突遭警方调查，后续进展称主要涉及外包暴力催收；

另一则是，保险公司百年人寿遭监管进场调查，或涉及股权、违规资金运用等问题。

此前不久，安信信托、包商银行等也因风险暴露较多，目前处于风险处置阶段。

近期暴露风险的多家金融机构背后都有一个共同点，均有地产公司的背景。究其原因，与地产集团多年前快步布局金融版图，以及当前房地产市场低迷有关。

从暴露风险的金融机构具体业务模式上看，手握各类金融资质的金控集团，难免涉及自融。

一位熟悉金融市场的人士对21世纪经济报道记者表示：

“虽然监管有明确规定，但穿透来看，很多产品募集的资金都涉嫌流向了地产公司自己的项目，只是交易结构上设计的没问题。”

房地产企业为何爱金融？

图片来源 / 图虫创意

百年人寿近期频繁遇困境，偿付能力不足遭遇评级下降，股权转让几经坎坷未能落定，近来又或因股权问题、违规使用资金等被监管进场检查。

百年人寿是一家中型保险公司，于2009年在大连成立，是东北地区首家中资法人机构寿险公司。

工商资料显示，其大股东为万达集团，持股比例11.55%；其他股东也多以房地产企业为主，包括新光控股、大连城市建设集团有限公司、大连乾豪坤实置业有限公司以及大连国泰房地产开发有限公司等。

其第二大股东新光控股也深陷债务危机，所持10.26%股份被全数冻结。

今年以来，这家保险公司一直处于股权转让纷争中，意向接盘方也是房地产企业。

去年底绿城房地产发布公告称，将收购万达所持百年人寿股份，最终该笔交易以失败收场。而2019年8月，百年人寿又公告称，奥园集团拟从原股东大连城市建设集团、大连乾豪坤实置业以及大连国泰房地产开发有限公司受让10.8亿股份，目前尚未获得批复。

据公开数据，百年人寿近年来在监管达标上颇有压力。今年二季度偿付能力报告显示，核心偿付能力充足率和综合偿付能力充足率分别为84.6%和111.67%，较2017年和2018年持续下降，评级为C，接近监管红线。

2017年以来，保险业自上而下进入一轮强监管，其中一个重点整治问题是股权问题。在此之前，房地产企业对保险公司的青睐已现端倪，在多家新成立的保险公司中，最主要的发起股东为房地产企业。2016年，新成立21家公司，其中超过一半的发起人股东中包括房地产企业；另外，在新开业的几家公司中，也存在多个引入房地产企业股权的情形。

地产公司青睐的不止是保险。

此前安信信托于今年6月份披露，2018年1月1日至今年5月20日期间出现违约或延期兑付的信托产品数量有25个，涉及金额约117.6亿元；近日又收到上交所的问询函，对违约产品的情况、股权冻结等问题进行关注。

安信信托的实际控制人高天国，以地产起家，2002年掌控安信信托后，该信托公司业绩快速增长，一度成为行业龙头，但2018年以来却出现业绩大变脸。

一位业内人士对21世纪经济报道记者表示：

安信信托依靠股东背景，以房地产业务为主，在广东地区拿了很多周期长、资金体量大的老城改造项目，但由于政策变化，这些项目迟迟难以开工获得回款。

另一消息人士对记者指出，安信信托实质上已被监管部门所“接管”，目前上海银监的监管人员每天都在现场与公司人员一起处置风险项目。

10月22日，安信信托人士对21世纪经济报道记者否认了这一说法，明确指出没有被接管，目前仍是公司自己在主导处理，这个过程确实跟监管保持频繁沟通。问题的关键在于，房地产市场低迷，如何在尽快拿到资金与尽量公允的市场价格之间平衡。

大自融暗藏风险

图片来源 / 图虫创意

房地产企业布局金融，十年前就已开始。

究其目的，一是为了获得金融行业的投资收益；二是在企业规模膨胀之后，自身对资金需求越来越大。

据21世纪经济报道记者不完全统计，排名靠前的三十多家房地产企业均不同程度上涉足金融业务，其中金融牌照齐全的包括恒大、万达、佳兆业、绿地等，这些公司大多控股或参股银行、保险、P2P、小贷公司等。

近几年，房地产企业金融化的迹象愈发明显，一个典型表现是，人才在两个行业中无障碍流通，房地产企业以高薪大量从金融机构“挖人”，尤其在当前金融去杠杆背景下，不少银行、信托的业务经理流向了房地产的融资部门。

图片来源 / 图虫创意

一位熟悉房地产融资市场的人士对21世纪经济报道记者表示，虽然监管部门对于金融机构资金的运用有明确要求，但市场有规避的渠道，很多房企通过所控制的金融机构发行产品，穿透来看最终流向了自己的项目。

最普遍的做法就是，自建或在外部寻找一个表面上没有股权关联的壳公司，作为融资主体，融到资金再转至房企。

据上述人士透露，主要有两种形式：

有的是房企内部人士在外自建壳主体，只要满足表面上没有关联关系即可；

第二种需要外部去找符合条件的壳公司，因为有些资金投资运用有门槛，比如很多保险资金对融资主体就有AA以上的门槛要求。

“会跟对方谈好，成本费用都从房产公司出，有时候也会给一些‘通道’费用。”

据21世纪经济报道记者了解，某家金融牌照较全的地产公司近期从市场上通过此种方式，从自己控制的一家寿险公司中“融资”了100多亿资金。

除此之外，房企也会通过旗下金融机构发行资金池类产品。比如，深圳某家地产企业，目前在市场发行了诸多期限灵活、收益固定的私募资金池类产品。

前文提到，近期暴露风险的多家金融机构均有地产公司的背景，其原因也与当前房地产市场低迷有关。

数据显示，18个地区房地产投资增速下滑，三四线城市或进入下行周期。

18个地区房地产投资增速下滑

在全国的房地产投资数据出炉后，各地数据陆续出炉。

多地房地产投资增速相对年初下滑，北京成为相比一季度下滑最大的地方，东部地区投资增速持续下滑。

一些中西部地区，出现了与全国数据类似的竣工面积下降而新开工面积上升的“剪刀差”。对比来看，部分地区之间的增速差距超过100个百分点。

国家统计局数据显示，前三季度，全国房地产开发投资98008亿元，同比增长10.5%。

分区域来看，前三季度，东部地区房地产开发投资51680亿元，同比增长8.6%，增速比回落0.2个百分点；

中部地区投资20481亿元，增长10.0%，增速加快0.2个百分点；

西部地区投资21754亿元，增长16.2%，增速加快0.2个百分点；东北地区投资4093亿元，增长9.9%，增速加快0.2个百分点。

总量来看，广东、浙江和江苏，分别以11464亿元、9239亿元和8055亿元的开发投资额，稳居全国前三，紧随其后的是山东、安徽和河南，三省前三季度房地产投资总额均超过了5000亿元，四川、福建进入到4000亿元以上区间，湖北、河北、重庆和湖南则超过了3000亿元。

从增量来看，尽管东部地区依旧是拉动房地产投资增长的主力，但也有部分西部地区，房地产投资增长迅速，成为拉动全国增长的生力军。

其中，广东房地产投资相比去年增长1173亿元，山东超过了790亿元，对全国房地产投资增长的拉动作用分别达到了12.5%和8.5%。紧随其后的是四川、云南和福建，拉动作用分别达到了7.6%、7.0%和6.6%。

从增速来看，31个省、市、自治区中，前三季度有28个保持房地产投资正增长，其中14个地区的投资增速超过10%，相比一季度减少了5个，增速最快的仍是以西部地区为主。

具体来看，西藏、云南、广西、贵州和天津位列前五名。云南和广西、贵州都保持着接近30%的增长速度，这也让这些地区的房地产投资总额，纷纷超过了2000亿门槛，增速全国第二的云南更是超越了北京、天津等东部发达省市，逼近3000亿大关。

另外，河北、宁夏和海南则是仅有的三个负增长的地区，前三季度的房地产投资总额分别同比下降了1.1%、10.4%和28.1%。

黑龙江、上海、江西、重庆、青海、北京、江苏、河南、陕西和新疆是增速最慢的十个地区。其中，上海同比增长4%，北京增长6.8%。

不过，需要注意的是，尽管多数地区保持了增长，但增速相比年初一季度下滑的状况比较普遍。

21世纪经济报道记者统计发现，三季度房地产投资增速相比一季度下滑的地区数量，达到18个。其中，北京下滑了17.2个百分点，陕西、辽宁、吉林和甘肃下滑了超过10个百分点。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌此前曾向21世纪经济报道指出，由于整体销售依旧低迷，在一些东部热点省份和城市拿地的房企，面临着不开工就没有销售回款，资金压力加大，项目开工又很难获得足够利润的两难境地。未来一段时间内，东部地区房地产投资增速下行的情况很难出现变化。

两大剪刀差引发市场关注

图片来源 / 图虫创意

实际上，在前三季度数据公布后，尽管房地产投资总量依旧保持稳定，但相关数据中，两大“剪刀差”持续，引起市场广泛关注。

第一个“剪刀差”是从2018年开始的竣工面积与新开工面积增速的背离。2019年前三季度，全国房屋新开工面积165707万平米，同比增长8.6%，增速有所回落但依旧保持相对高位。而同期房屋竣工面积46748万平米，同比减少8.6%，竣工面积连续21个月同比下降。

第二个“剪刀差”则是作为房地产投资的最重要三大组成部分之二，建筑成本和安装成本的同比增速从2019年开始出现了前所未有的持续分化。进入2019年以来，建筑成本持续保持10%左右的高位增长，而安装成本则保持着20%的负增长。

与竣工和新开工“剪刀差”有所收敛所不同的是，前三季度，建筑成本与安装成本的同比增速分别是10.6%和-24.6%，差距持续扩大至历史高位。

对此，有房企高管人士告诉21世纪经济报道记者，这实际上反映的是同一个问题，即开发企业开工积极，但施工工期拉长、竣工动力弱的问题。

为何会出现这样的状况？

一种观点认为，这与销售下行，企业资金面紧张有关。上述人士告诉记者，当前“高周转”背景下，开发商投资重心集中在开工预售，而不是安装竣工。按照规定，预售项目开工后，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上即可预售，这一部分大致属于建筑成本，而安装成本属于后续投资。同时，一些企业为了高周转，将预售资金用在了别的新项目的开工上，而不是后续继续开发。

从地域上来看，也有部分观点认为，剪刀差的出现，与三四线楼市出现了大量供给与需求错配有关，其形成主要是三四线城市楼市的销售下行、回款困难、周期拉长所致。

21世纪经济报道记者计算各地竣工面积数据与新开工面积数据发现，一些以三四线市场为主的省市，出现了比较明显的新开工猛增、竣工面积狂降的显现。

其中，西藏、青海的新开工与竣工面积增速“剪刀差”超过100个百分点，甘肃、宁夏、新疆、山东在50个百分点以上，内蒙古、陕西、上海则超过40个百分点。

从对全国的拉动作用来看，山东前三季度相比去年减少的竣工面积，占全国总量的40%。换句话说，山东对全国竣工面积负增长的拉动作用超过四成。同样的计算方式，山东对全国新开工面积正增长，拉动作用超过21%。

与山东类似的是四川，其对全国总量的拉动作用都超过了10%。山东、四川和前面提到的新疆等地，都是2018年棚改完成量相对较大、市场供给相对较大的地区。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，对于这种非常罕见的情况，不排除是三四线城市需求下行所导致的。一方面，三四线城市本身的开发周期就相对较长，另一方面，当前三四线城市销售状况一般，回笼资金变慢，也影响了企业的竣工周期。

严跃进表示：

“这种剪刀差的出现，可能意味着三四线楼市周期已经发生变化。要进一步警惕三四线城市的市场风险，部分城市的下行周期可能比预料更长。”

21君

小伙伴们，对于房地产企业布局金融，你有何看法呢？

百万读者都在看……

本期编辑 刘巷

我在看，你呢？