“只要接手，房子白送！”曾经单价2.5万现卖8000还送车位！环京惊现房子跌成“负资产”

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导读：2014年，“京津冀一体化”战略的出台曾让环京楼市疯涨了一波，固安、燕郊和大厂等地涌入大量投资客“抢房”的大戏似乎还历历在目。

图 / 图虫

近来，互联网平台上出现了不少环京区域“免费送房”的内容，据新华社记者在环京的河北省三河市、涿州市、固安县等地走访发现，这些环京楼市热点区域价格近4年来持续下降，销量低位徘徊，有的房源出现“资不抵债”情况，购房者宁愿把房子亏本“送人”也不愿继续还贷，于是发布相关信息，称接手人只需要承担剩余贷款即可将房产免费赠送。

另外，清明假期，有房产大V在微博发文称，在环京地区的香河房价已经出现了“膝斩”。

该大V举例称，曾经以2.5万元/平方米出售的香河富力新城，清明推出特价房单价仅8000元/平方米，且买房就送车位。

中国证券报记者采访了该项目售楼处相关负责人得知，8000元/平方米的房源从春节过后就一直有，清明假期只是增加了供给力度，拿出一整个单元和其他尾盘房源在做优惠。即便不做优惠，楼盘正常售价也只卖到1万元/平方米出头。

图片来源：某房产大V微博

相关专家建议，近年来全国多地房价都出现下滑，各地要珍惜来之不易的调控成果，依托产业促进房地产市场长远健康发展。

环京楼市近4年价格持续下降

部分自媒体炒作“送房”

前阵子，新华社记者在有环京楼市“风向标”之称的河北燕郊走访，发现不少房产中介租的门店已经换成了其他商店，另有房产中介门前贴有“转租”标识。

全国一知名地产中介在燕郊的置业顾问夏洁说，2020年初突如其来的新冠肺炎疫情，让燕郊在当年上半年几乎没有从北京来的看房客。前段时间河北廊坊与北京的通勤需要7天内核酸阴性证明，来自北京的客源也很少。

“自严格限购政策以来，北京的客源是主要目标人群，生意不好让不少房产中介选择了离开。”夏洁说。

石家庄市民杜先生2016年9月看到环京楼市“火热”，曾到多地看房，最终他选择了距离北京更远一些的香河县购置了一套房产。“房子在2017年初短暂升值，但之后平均每半年每平方米就降价1000多元。当时190多万元买的房子，现在市值不到140万元，首付基本跌没了。”

河北涿州紧邻北京房山，在涿州从事6年房产中介的郑丘说，目前涿州不少楼盘已经从2017年3月时的每平方米2万多元，下降到了1万元左右，但市场比较冷清，去年他经手成交的房源不超过20套，还多是本地人置换。乘坐高铁25分钟左右可达北京西站的河北高碑店，高铁附近的房价由2017年每平方米超过1万元下降到目前的6500元。

房价持续下降让不少购房者感到焦虑。环京某地的房管部门表示，近2年他们受理的投诉比之前要增加不少，有的地产项目因降价较多，购房者经常联合起来以房屋质量为由要求退房，甚至出现闹事的情况。

不仅如此，近期在互联网平台，一些自媒体宣称环京楼市的房子“免费送”，接手者只需要继续帮他们偿还贷款。

在北京一家互联网公司工作的马策在2017年初于紧邻北京的河北大厂县购入一套房产。他看到互联网上类似内容不少，也跟风发了一下要“免费送房”的内容，“房子目前已经住着了，主要是想宣泄一下情绪。”

“最难的是吸引北京客户看房”  

“香河本地需求没有多少，开发商全指望北京客户来看房、买房。”4月4日，中国证券报记者对香河富力新城某销售人员李虹（化名）采访时获悉，目前，入驻香河的开发商一共有8家大型房企，万科、富力、鸿坤、荣盛、孔雀城等知名开发商在香河的销售都受到限购和疫情的双重影响较为严重。从2020年初疫情暴发以来，香河地区的楼盘就基本处于严重滞销状态。“疫情期间，售楼处经常看不到人。”李虹指出，“所有开发商（在香河的项目）2020年可以说全部暴亏。”

针对目前的价格，李虹向中国证券报记者称，富力新城项目在香河已经做了很多期。其中，2014年-2015年，售价在7000元-9000元/平方米，之后价格出现了一波明显的拉涨，2016年均价涨到了1.4万元-1.5万元/平方米，再之后价格快速上涨，到了2017年限购前，最高价涨到了2.4万元-2.5万元/平方米，也就是项目最高售价。那个时候周围的二手房价格也涨到了1.8万元-2.2万元/平方米。2017年3月-6月，北三县全域启动限购，外地人如果买房，需要补社保、补户口，补这些都需要费用，对购房者资质也有了严格限制。2017年下半年，价格就跌到了1.6万元-1.8万元/平方米。但是，由于每个销售人员那里还有一些前期储备名额，所以还有一些销售量，不算是最难的。到了2018年，成交就比较困难了，整一年的成交大幅下挫，价格也跌到了1.4万元/平方米左右。之后的2019年，价格在1.4万元/平方米左右没有变，陆续对有资质的人进行销售。

“最艰难的是2020年，谁也没想到疫情会暴发。也没有想到，疫情对环京楼市销售会有这么大的影响。”李虹回忆称，2020年4月份售楼处才正式对外营业，5月份刚刚能看房，没想到6月份北京新发地二次疫情暴发，客户源再次断了。环京楼市基本全部指望北京购房者消化，本地确实没有多少需求。

李虹表示，2020年12月，石家庄暴发了疫情，售楼处又全关了。所以整个2020年，香河本地的地产项目都是暴亏的。进入2021年，各大项目都加大力度宣传，期房、洋房、别墅，能送车位的都送车位，能做特价房的都拿出来做特价房。总而言之一句话，想尽一切办法实现销售、回款。

“大概是2020年6、7月份，北三县新房都可以正常给外地人网签、做贷款就已经不是新闻了。当地房管局是默许的。首套住房3成首付，都可以正常贷款、网签。从订房到交首付再到办贷款，再到网签交房，时间也就2个月左右。”对于外地人在香河地区的房产交易情况，多个香河本地销售人员对中国证券报记者表示。

“但是，对学历有一定限制，需要大专以上文凭。如果不办理落户，外地人只能在香河购买一套住房。”有近期在香河购房的“北漂”一族王亮（化名）对中国证券报记者表示，“二手房由于针对的是个人，香河地区又基本都是小型房产中介，因此办理资质需要找个第三方，需要缴一点钱。一手房买卖的资质，开发商基本就都代劳了。”

“很多买房的人，都存在追涨杀跌的心理。”王亮指出，“万科的项目2017年最高点炒到接近4万，还要绑定车位才能销售。现在呢，精装修的房子也就1.5万左右，看房的人也寥寥无几。”

对此，有房产观察人士对中国证券报记者表示，目前，北三县价格相比2017年最高点价格已经出现了“腰斩”“膝斩”等价格大幅回落的情形，很多楼盘售价确实低于三四线房源，对于“北漂”一族有一定吸引力，但是，“房住不炒”的基调下，很难出现2016年、2017年那种环京一年翻一倍的走势。一旦过热，势必调控。比如，从目前出台楼市调控新政的地区看，一旦过热，调高限售期限、提高落户门槛等一系列政策将接踵而至。对刚需客户来说，目前价格还是可以的，但是也要权衡真实居住需求，比如通勤时间、周围配套设施，疫情常态化背景下购买项目的风险防范等等。

个人“负资产”情况需警惕

有的房企现金流出现困难

河北大学经济学院教授张玉梅说，互联网上的“免费送房”多是一种噱头，接手者需要继续承担贷款和贷款利息，如果房价跌幅超过了30%，对于所谓的接手者来说，购置新房的成本会更低，没有任何实惠，基本没有人“接盘”。

张玉梅分析，2016年9月至2017年3月是环京楼市价格的高点，在这个时间段购房的大部分投资客或刚需者，拿出的首付款都不是小数字，多数有其他资产或稳定收入来源，不会冒着信用“破产”的风险去断供，即使是资金出现问题的，也会有一部分人选择降价出售房产。

张玉梅认为，单从区域角度看，出现系统性金融风险的概率不高，但目前全国多地房地产市场稳中有降，高位购房者“负资产”情况需警惕。

部分房企现金流出现困难。记者采访某大型房企在环京区域项目进展情况时，一位负责人表示，单就环京区域项目资金会存在一定困难，好在集团现金流较充裕，能帮助环京区域的项目渡过难关。记者走访发现，环京区域部分“五证齐全”的房企，因近年来销量惨淡导致资金链出现问题，项目成了烂尾楼。若楼市持续低迷，可能还会有房企在资金方面压力增大甚至破产。

环京多地相关部门称，对于区域内已经建成的一些项目，引导房企与新入驻企业通过“协议购房”“内部购房”等形式，适度降价帮助房企尽快实现资金回笼。对于一些资金链断裂的企业，积极引导企业通过股权转让等形式与其他房企进行合作，共同完成项目开发建设。

燕郊楼市在2020年的确经历了下滑。贝壳研究院数据显示，在疫情冲击下，2020年燕郊二手房仅成交300余套，成交均价跌幅扩大，同比下跌8%。2020年内，燕郊上半年基本保持平稳态势，8～10月随着需求释放逐步疲软，均价持续下跌，且连续三月均价跌幅超过1%。最低时，成交均价仅16312元/平方米，是近5年来最低点。

有趣的是，这并不是燕郊第一次传出免费送房子的新闻。2020年4月，有消息说燕郊忆江南小区93平方米的房子免费送，原因是房子剩余的房贷已经远远超过了当年价格，成为了负资产。

投资客大撤退

2014年，“京津冀一体化”战略的出台曾让环京楼市疯涨了一波，固安、燕郊和大厂等地涌入大量投资客“抢房”的大戏似乎还历历在目。

但好景不长，如今买房的人，对环京楼市大多报着理性和谨慎的态度。

据钛媒体，1993年出生的王成成今年在北京买了人生中的第一套房。在这之前，他也看过燕郊的房产市场。中介和他说，现在燕郊的房价和2008年奥运会差不多，已经达到低点，而且未来若是能够和北京通地铁，价格还能再涨起来。

不过通勤始终是个逃不掉的难题。虽然燕郊嘉都小区出门就是检查站，但距离公交还有3公里路程。而每天往返北京人数在30万左右，如果他买了燕郊的房产，每周一到周五在北京燕郊往返就是个大工程。

另一方面，如果在燕郊买了房子，之后想在北京买房就没有了首套资格，首付变60%，“基本没能力再置换北京的房子了。”

事实上，随着“房住不炒”政策出台，环京房市开始降温，甚至有很多投资客在买房后发现，自己投资的资产正变得“烫手”。大势如此，这批投资客也正在退出环京市场，并准备套现去房价有上涨趋势的城市继续投资。

“尤其是今年，我感觉投资客撤出市场的决心挺大的。”刘伟表示，他遇到很多房主，都是要将固安的房子卖掉，在北京买房。或者看到去年沈阳每平米涨了3000元-5000元，西安、杭州等城市也有涨价空间，就会选择去这些地方投资房产。

今年已经50岁的王方，曾在早年固安房价还只有五六千每平米时购买了五套房。去年，在观察到固安房价持续降低后，他觉得政策打压得比较狠，环京的投资已经没有意义。于是就留下一套别墅自住，将另外的房产都卖掉，又分别在北京和杭州购买了新的投资标的。

刘伟透露，不仅王方这样卖掉环京资产转换标的的投资客，部分曾经在2.3万、2.4万价格买房的业主，其房产交易价格位于市场高点，但即便亏钱，他们也要退出环京市场。“当然，也可能存在疫情一爆发，很多行业受到影响，公司面临倒闭急需将房产变现，解决公司危机的情况。”刘伟说道。

刚需谨慎入场，炒房客黯然离场。混迹于环京房市，一念天堂，一念地狱，大抵如此。

依托产业促进房地产市场长远健康发展

张玉梅分析，除唐山外，河北各地楼市2020年价格都有所下调，北京的住房市场也在回归理性，非热门地段楼市价格在下降，环京楼市受周边区域影响较大，由于之前价格上涨过快，出现价格下降实属正常。

中国区域经济协会一位负责人表示，环京地区不宜过度发展房地产行业，应巩固来之不易的调控成果，更加主动承接京津地区的产业转移，增加就业岗位，用产业的发展带动楼市的发展。在发展产业过程中，应依据其区位条件、资源禀赋等，合理确定城市功能定位，并依据其功能定位确定土地利用格局乃至供地主导方向，防止无序竞争所引起的重复建设。

有当地受访干部认为，较为冷清的房地产市场和相对严格的限购政策，打消了地方政府依靠土地财政“吃饭”的念头，更加珍惜自身区位优势发展相关产业。

一些区域已经做出了探索。与北京中心城区直线距离仅45公里的香河县，在招商引资中更注重“招商选资”和“务实招商”理念，紧盯高端制造业和现代服务业两大主攻方向，通过建立机器人小镇，全产业链招商引资，目前正在加速形成有影响力的机器人产业集群。

距离北京西站高铁25分钟左右车程的高碑店，也通过承接北京疏解的新发地批发市场、京开五金批发市场等，形成了当地新的经济增长点。

（来源：新华每日电讯、中国证券报、钛媒体）

本期编辑 陈思

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