学区房交易转凉：去年有中介单月提成100万，现在抱怨开单很难！
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导读：学区房调控，远没有想象的那么简单。
来 源丨21世纪商业评论
作 者丨钟黛、江昱玢
编 辑丨陈晓平
当学区房不再“对口入学”，是抓紧末班机会早买早值，还是在新政引导下果断下车？
热播电视剧《小舍得》中，女主南俪一家费尽周折买下学区房，没想到，学籍新政出台，学区房本从名校“通行证”成了一纸笑话。
电视剧外，大量中产家庭被困其中。买，是畸高的房价；不买，则是被淘汰的未知和恐惧。进退两难背后，是当代家长追逐优质教育资源的深层次焦虑。
4月30日，中央会议“防止以学区房名义炒作房价”首次提出，学区房或将被“打入冷宫”。但是，后续政策的不确定性，让徘徊在学区房外的家长们，多了几分犹疑。
虎妈们的烦恼
最近，“陆家嘴妈妈”、“海淀妈妈”和“朝阳妈妈”都有点烦。
为将孩子送进浦东新区“牛小”昌邑小学、“牛初”东昌东校，“桃乐丝”一家去年举债搬进了陆家嘴的“老破小”。
桃乐丝乔迁还没几个月，3月16日，上海教委发布中考改革新政：2022年9月起，重点高中将拿出约六成的入学名额，统一分配到上海各区各初中。
从普通初中考上优质高中的学生数将增加，对于桃乐丝而言，学区房的“成色”大打折扣。有消息曝出，上海知名双学位的梅园片区，有房源挂牌价一夜下降60万元。
光谱的另一端，普通校的孩子看到了希望。
以上海历城中学为例，其中考升学率在浦东新区内排名百名开外，每年100多名初三毕业生，大多的归宿是“三校”，即中专、职校、技校。有老师估计，在新中考招生细则下，应该约有5个区重点、市重点的入学名额分配到校。
一千多公里外的北京，“多校划片”也已接连降临东城、西城、海淀、朝阳，陆续打破“对口直升”。
4月下旬，海淀区“史上最严”入学新政提出：
2019年1月1日后，区内新登记并取得产证的住房用于申请入学，将不再对应一所学校，而是通过电脑派位的方式多校划片入学；2022年起，所有用于“九年一贯制”学校登记入学的住房，九年内只提供一个入学学位，此前为六年。
此外，海淀区首次提出，自2022年起，户籍从外省市或本市其他区迁入海淀区的适龄儿童申请入小学时，“不再对应登记入学划片学校，在区内协调解决”。
海淀区一名房产经纪人告诉《21CBR》记者，海淀的细则直愣愣浇熄了买家的热情：多校划片，即使买了学区房，也可能抽签进入“菜小”和“菜初”，降低了升学的确定性；九年一学位，降低了流通价值。
“区内协调解决”的杀伤力最大，开了学区房调控的先河，具体如何协调，此前没有先例参考，也没有具体政策出台。
热钱退潮
学区房交易陷入冰点，买卖双方都处于观望状态。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，上海的教改工作，将优质高中资源以名额分配的方式进行配置；一些冷门初中过去家长不看好，后续入读优质高中的机会大增，各类学校可享受更公平的招考机会。
在“小升初”的机制下，也会传导到相关小学的择校，“哄抢好学区”的现象会减少，推动学区房价格降温。
上海我爱我家梅园中心店一名经纪人感受到，热钱在一夜之间退潮。
她告诉《21CBR》记者，去年11月底，梅园片区学区房交易高峰期，一个月内，共有121套学区房成交；临近的招远店，有经纪人一个月的业绩提成高达100余万。
新政之后，片区内成交量寥寥无几，经纪人“很难开单了”。
“去年涨价快，今年降价慢。”上海某中介直言，不少客户明确告诉他，买学区房就是为了投资。
“手里的钱多了，看来看去，学区房最能升值，去年就是卖方市场，房东拥有绝对议价权。只要房东诚心出售，没未挂牌就会有人打听到消息，往往四五个人抢着看房。”该中介说。
上海浦东热门的梅园小区学区房，均价从2020年9月底的10.38万/平米，一路狂飙至到2021年初的14.37万/平米。沾上学区概念的一手房价格也被炒，前滩板块的“三湘印象名邸”项目，总价上千万的房源在一天之内被抢光。
在北京，受“7·31”多校划片政策影响，大量买家紧急入场。与2020年初相比，年底北京热点学区房价大幅跳涨，对应中关村一、二、三小的三个小区，涨幅在20%至40%；一套59.5平方米学区房，不到50天，从815万飙升至935万。
现在情况大相径庭，交易冷清，房价也有松动。
以上海的崂山二街坊、三街坊楼盘为例，记者打听得知，2021农历新年前，36平方米学区房成交价约720万，年后同样大小房屋成交价约660万，最便宜一套为615万，降价超过百万。
新政实施前后学区房价格
打破“固化”
附着在住房上的教育资源不对等，是学区房被炒作的根源。
每一轮楼市大涨，不管一二线或三四线，学区房基本都是上涨领头羊。据学区字典统计，2020年前11个月，上海市场每成交100套，就有21套具备学区属性。
学区房与学位资源绑定、稀缺性显著，普通刚需或炒作客，一直看好学区房的保值升值的潜力。买卖学区房如同击鼓传花，上一户用完转手卖给下家，套现离场后还能分一杯羹，大家一度相信鼓点不会停。
4月末，高层罕见提及：“防止以学区房等名义炒作房价。”严跃进解读认为，高层重大会议首次提及学区房，充分说明此类问题的严峻性。
政策的敲打早有先兆。
今年以来，京沪之外，合肥、深圳、杭州、西安等热点城市也密集出台学区房调控政策，围绕多校划片入学、生源均衡化、限制学区时限、排序入学等，动作频频。
5月10日，宁波率先宣布建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制，首批涉及9个热点学区、112个小区。
部分热点学区二手住房交易参考价格
5月13日，武汉市教育局也发布通知：坚持“以区为主、划片对口、免试就近”入学基础上，“酝酿打通中心城区与新城区的界限，实施城乡一体化管理模式，采取全市融通方式招生”。
但是，学区房调控，远没有想象的那么简单。以宁波的政策为例，有声音认为，价格“被指导”的学区房业主或暂缓房源入市，需求若未平抑，或加剧供需失衡。
短期内，学区房市场迅速降温，长期来看，取决于教育改革的提速。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，近年来，学区房调控的方向，在于隔断“有钱人买高价房-上名校-拉大社会差距”的循环和固化，弱化房产与优质教育资源的捆绑。
他预计，后续会以推广多校划片、摇号派位、限制学区房的入学名额、禁止举办各种竞赛等方式，来降低学区房的确定性。
严跃进认为，教育资源均衡化是未来大方向，京沪等热点城市的教育改革，或成大城市学区房改革的范本。
（桃乐丝为化名）
本期编辑 陈思
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