新形势下，中国房企如何破局下半场？
2022年，对房地产企业而言是个考验大年。
中指院数据显示，2022年，百强房企销售总额约为7.6万亿元，同比下降41.3%；权益销售额约为5.36万亿元，权益销售面积约为3.37亿平方米，同比分别下降42.9%和48.1%，市场份额约为39.3%，较2021年度下降了12.3个百分点。
受到融资受限、债务出险等诸多因素影响，市场观望情绪渐浓，2022年的艰难在财报季利润上浮现了踪迹。
根据Wind数据，发布2022年业绩预告或业绩快报的65家A股上市房企中，有超8成房企因毛利低、销售回款缓慢、计提资产减值等因素影响出现利润下滑情况，其中亏损房企达37家。利润变薄、竞争加剧已成为房地产行业趋势。
但活下来，就有希望。2023年，新周期下半场，在金融十六条、LPG利率下调等利好因素下，经过1-2月楼市“小阳春”，3月销售曲线螺旋上升，在波折中前行。
一般而言，政策宽松叠加的基本面改善往往需要半年甚至更多的时间。在这样一场持久战中，中国房企如何苦修内功穿越周期？值得深度反思。
业绩的深度调整还在继续
出乎意料的是，2022年度超六成A股上市房企盈利由盈转亏，其中，华侨城A也出现了上市以来的首度亏损，全年归母净利润录得亏损 109.5 亿元。
华侨城管理层在年报中坦言：“华侨城正处于成立以来经营压力最大，风险挑战最多的时期”。
除了市场销售额普遍下滑、消化前几年高溢价地块等因素，风险之下地产商增加减值计提拨备，也是房企利润下滑的重要因素。
2022年，华侨城A实现营业收入766亿元，同比下降25%；其中，旅游综合业务收入272亿元，毛利率下降8个百分点至25%；房地产业务收入494亿元，毛利率22%，同比持平。
根据谨慎性原则，华侨城A预计房地产市场短期调整压力仍然较大的情况下，预计未来现金流量的限制低于账面价值的存货，计提了存货跌价准备115亿元。长期股权投资，固定资产及其他资产减值准备12亿元，二者合计资产减值损失127亿元。
这对华侨城A2022年的盈利带来了较大影响。
当然，计提拨备是个双刃剑，可以预示着资产减值，也为未来资产增值、利润抬升留足了空间。
华侨城A提到，其在文化旅游、房地产两大主营业务受经济承压及行业周期性调整等因素影响，处于低位运行状态，但持续健康发展的基本面良好。
多元协同优于单一布局
新形势下，稳健发展的房企，无不在产品开发、营销和运营专业化运作水平等精细化管理方面突围，多元协同，均衡发展。
以“优中选优”理念，聚焦核心城市热点板块，按照“以收定投”的原则推进新项目投资，是房地产企业未来必修内功。
华侨城A年报显示，2022年公司累计实现签约销售面积267万平方米、签约销售金额553亿元。抓住政策窗口期，主动寻求市场机会，采取灵活价格策略促进去化。旗下深圳龙胜四海华亭、东莞高埗天鹅堡、苏州胥江路、无锡运河湾、合肥空港国际小镇、济宁太白湖等项目销售位列片区前列；深圳新玺、西安沣东创想中心销售位列城市或片区商办去化排行榜前列。
根据第三方机构监测，在2022年百强房企全口径销售金额排名中，华侨城从2021年的50名上升至35名，逆势增长。
除了开发赛道的增长，多元协同赛道才是房企在竞争中突围的“第二曲线”，尤其是在该赛道已打磨多年的老选手。
2022年，很多房企的商业赛道都受到影响，但华润置地投资型物业收入（包括酒店经营）营业额为170.2亿元，同比下降仅2.4%。剔除租金减免影响，全年持有物业租金收入192.6亿元，按年增长10.5%；毛利率为65.6%，保持稳健态势。
同样交出不错成绩的，还有以“开发+运营+服务”作为业务格局的龙湖。2022年全年，龙湖实现经营性业务收入236亿元，同比增长25%。其中，由商业投资和长租公寓组成的运营业务，租金贡献稳定提升，同比增长14.1%，为118.8亿元；由物业管理和智慧营造组成的服务业务收入同比增长38.6%，至116.7亿元。
而作为业内少数活下来的“文旅、地产”开发商，华侨城A依旧坚持紧紧把握旅游行业发展趋势，着眼长远，推陈出新。2022年，华侨城稳步推出全国首个以“平行时空，宇宙探索”为主题的大型主题公园襄阳奇幻谷、集“都市娱乐、休闲度假、文化体验”业态为一体的衡阳玛雅海滩水公园、城市新地标西安OCT1314摩天轮等项目，为今年的文旅复苏蓄力。与此同时，华侨城也在持续提升文旅产品的供给品质。如深圳威尼斯睿途酒店引入洲际酒店集团“英迪格”品牌，改造后焕新面客；深圳欢乐谷推进迷你世界·冒险山项目新区域、北京欢乐谷七期将全面改造升级，总投资超过6亿元。
2023年1-2月，华侨城旗下文旅企业累计接待人数1600万人次，较去年同比增长约60%。
提质增效是房企必练内功
在组织架构、生产经营上主动求变，通过架构调整、换仓升级、以收定投、精益管理，也是中国房企拥抱新周期的必要因素。
去年以来，华润、万科、龙湖等头部房企不谋而合地开启组织架构调整，华侨城A也主动向地产版块“下手”，启动专业化整合工作，地产版块全面完成城市公司组建，71个项目公司整合为22家城市公司，管理口径三级企业数量减少69%，管理层级由4级减少为3级，人均在建面积和管理效率大幅提高。意在通过“开发与运营分离”，为各业务条线专业化运作、市场化发展奠定基础。
根据华侨城A发布的数据，在严格确保项目质量的前提下，公司部分项目开发效率达到区域领先水平，各事业部快周转项目高层产品多数实现开工至精装交付总工期在24个月内，提质增效的改变也取得收效。
如东莞松山湖项目实现拿地70天内获取施工许可证；佛山顺德欢乐海岸PLUS二期项目摘牌半个月即奠基，地块内的华侨城天鹅堡二期住宅在摘地当天动工；深圳龙岗安居型商品房项目实现当天拿地、当天进场开展施工准备。
华侨城A管理层表示，“抓销售、促回款、强周转”是年度工作的重中之重。公司将保持对市场的高度关注，合理铺排开发节奏，采取灵活价格策略，积极把握每个城市每个市场窗口机会，争分夺秒抢抓销售，将力争2023年签约销售较2022年实现同比增长。
随着房地产行业深度调整，越来越多企业谋定而后动。穿越周期并不是一件容易的事情，拥抱稳健、多元与可持续发展的企业将有望在长跑之中成为有利选手。
本文仅供参考，不作为投资依据