一场房企硬仗刚刚开始

作 者丨吴抒颖

编 辑丨林虹

图 源丨图虫

2023年6月27日，四家A股上市房企的定增方案获得证监会注册。这四家房企分别是在上交所上市的保利发展、大名城，在深交所上市的福星股份和中交地产。这是继招商蛇口之后，又一批A股房企拿到定增批文。

这五家房企定增获批，意味着“第三支箭”射出后，房企再融资在实操层面上开始有新的动向。去年11月，证监会恢复房企再融资功能，之后多家A股房企积极响应，经过半年多时间的推进，至此成效初显。

从申请到获批，这是里程碑式事件，但这仅仅是房企定增成功的开端。接下来，房企与它的保荐机构，将迎来另一场硬仗，即是发行。在房企定增的漫长过程中，发行是一个完全市场化的阶段，市场和投资者是否买单，完全取决于房企本身的质量以及买方的信心等。

即便在过去的半年期间，房地产行业有零星积极信号传出，但销售平淡以及融资趋冷，依然预示着房地产市场回暖并不稳固。在此前提下，房企定增动辄数十亿上百亿的资金量，市场能否“接盘”，仍待观察。

加速获批

目前获批定增的房企中，不仅有国企央企，中小型房企也能够被一视同仁。

其中，“房企一哥”央企保利发展拟定增募资总额不超过125亿元，根据保利发展此前公告，募得金额中110亿元将用于保利领秀海、西安保利天汇等14个项目的投资建设，15亿元用于补充流动资金。

央企阵营中，目前还有两家已经拿到了证监会的同意注册批复，分别是招商蛇口和中交地产。其中，招商蛇口是首家获批定增的房企。与其他房企多数募资用于存量项目建设不同，招商蛇口本单还包含了股权重组。

6月16日，证监会同意招商蛇口向深投控、招商局投资发展购买相关资产的注册申请；同意招商蛇口发行股份募集配套资金不超过85亿元的注册申请。

注册成功后，招商蛇口相关程序正在加快推进。招商蛇口于6月27日发布的公告显示，截至公告披露日，招商蛇口购买相关资产的过户手续及相关工商变更登记、备案事宜已完成。

与保利发展同日获批的中交地产，处于央企中的中游水平。中交地产本次募集资金总额预计不超过35亿元，主要投向长沙凤鸣东方等5个“保交楼、保民生”住宅项目，同时有10.5亿元将用于补充流动资金。

值得留意的是，中交地产是一家负债率高企、业绩表现也有限的房企。

根据中交地产2023年一季报，其主营收入26.89亿元，同比下降31.89%；归母净亏损2.02亿元，同比下降385.97%；扣非净亏损2.09亿元，同比下降292.33%。

负债方面，根据中交地产此前披露，2020年-2022年，其剔除预收款后的资产负债率分别是82.93%、81.34%、82.25%，净负债率分别达到317.70%、284.61%、280.23%，现金短债比分别是0.97、0.61、0.41。

以此看来，中交地产的现金已经连续三年不能覆盖短债，资产负债率、净负债率等指标也远高于平均水平。

除了央企以外，民营中小房企的定增也陆续获批。

在上交所上市的大名城拟定增募资不超过25.5亿元，用于大名城映云间等5个房地产开发项目及补充流动资金；福星股份则将募资不超过13.4亿元，募集资金拟全部用于红桥城K6住宅项目、红桥城K15项目及补充流动资金。

以此计算，目前获批定增的5家房企，拟募资金额已经累计达到283.9亿元，即将突破300亿元的关卡。

各凭本事

在上述5家房企之后，未来也将有更多的房企定增案获准注册。接下来，这些房企也将面临更难闯的关卡，也即是发行。在这个阶段，就是“八仙过海各显神通”的时候了。

一位不愿具名的房企分析师告诉21世纪经济报道记者，“房企定增目前在监管层面上都是积极支持的，所以基本都能获批。但发行是非常市场化的，通俗来讲，就是要保荐机构满世界去找钱，能不能找到，各凭本事。”

通常而言，房企获准注册后，有效期是一年。如果未能在期限内发行成功，则可能面临注册失效的情况，这对有较高融资需求的房企而言，时间上有一定紧迫性。但是，据21世纪经济报道记者多方采访了解，目前房企、保荐机构乃至投资者，对定增成功与否的态度，不置可否。

一位私募机构的人士告诉记者，“现在批归批，最终能不能发两回事，头部的房企可能相对好一些。但我们的态度是，谨慎乐观，因为确实市场也看不到反转。”

事实上，目前获批注册的国资房企中，保利发展、招商蛇口和中交地产，它们的实控人均明确表示将参与定增。其中，保利发展的实控人保利集团表态，拟以现金方式认购本次发行股份金额不低于1亿元且不超过10亿元。

即便如此，资本市场的参与各方对定增最终能否成功落地仍持保守态度。“坦白说，（有实控人参与）也还是很有难度的，都不容易。”一位了解情况的券商人士告诉21世纪经济报道记者。

从当前A股市场整体的表现来看房企定增，也能够看出当前资本市场的偏好。

据《证券时报》援引同花顺iFinD数据统计，截至6月26日，今年共有149家上市公司的定增股份上市，合计募集资金3947.23亿元，同比增长107.03%。在这些企业中，国有控股上市公司挑起了大梁，共有47家国有控股上市公司募集资金高达2692.90亿元，占比约68%。

从这个角度看，保利发展、招商蛇口等央企定增落地成功具有一定的现实基础。

虽然参与方态度偏向保守，但当前市场仍然十分渴望好消息。一位总部在华南的房企人士指出，“金融16条后，房企融资没有很明显地变好。现在如果定增有能成的，说明还是有人买单，整个行业都会受到鼓舞。”

房企融资没有恢复，这是当前房企头上悬着的一把刀。据克而瑞近期发布数据，今年5月，80家典型房企的融资总量为263.29亿元，环比减少56.4%，同比减少60.4%，为2020年以来单月融资的新低。

冷风吹拂下，房企融资能否顺利发行落地，的确是值得期待的风向标事件。

SFC

本期编辑 刘雪莹 实习生 谭雅涵

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