上半年房企融资探底

作 者丨唐韶葵

编 辑丨张铭心,包芳鸣

行业逐渐出清，房企融资也逐渐探底。

2023年已过半，在销售、融资均不及预期的背景下，6月房企融资规模再度下行。6月份，同策研究院监测的40家典型上市房企共完成融资金额折合人民币共计238.5亿元 ，环比下滑1.12%。

房企融资回落的同时，分化也很明显：首先，当前房企融资以人民币为主，其次为美元。6月，外币融资呈现下滑趋势，融资金额为3.9亿元，环比下滑92.94%（上月外币融资55.3亿元），占融资总额的1.64%。其中，美元融资总额3.9亿元人民币（0.54亿美元），占融资总额的1.64%，环比上升16.75%。

其次，优质房企和出险房企间分化加剧，境遇大相径庭。一方面，退市风波持续蔓延，*ST蓝光于6月6日摘牌退市，是今年A股首家退市房企，部分H股房企停牌退市进入3个月倒计时；另一方面，在近期市场低迷的状态下，仍有部分房企积极拿地，越秀地产、华润、保利、建发等央、国企，融资渠道通畅，资金储备相对充足。

易居研究院研究总监严跃进指出，房地产融资遇阻，可见市场对房企有所顾虑，金融十六条延期背后也是保交楼、房企流动性压力等问题推动；另一方面，市场形势不见乐观，也加剧了房地产行业的流动性压力问题。

阻力

房地产融资大规模回落源于2021年8月之后，一个主要的表现是到位资金的缺位。中指研究院数据显示，2023年1-5月，房地产开发企业到位资金为5.6万亿元，同比下降6.6%，同比降幅较1-4月小幅扩大0.2个百分点。其中，国内贷款为0.7万亿元，同比下降10.5%，占到位资金的比重为12.8%。自筹资金为1.6万亿元，同比下降21.6%，占比为29.1%。

深入分析，房企境外融资与非标融资下滑最为明显。2023年1-6月，房地产行业共实现非银类融资4041.7亿元，同比下降16.2%。其中，海外债下降34.6%，信托下降69.6%，ABS下降4.5%，各渠道同比均出现下降，其中海外债、信托锐减。

在此背景下，信用债成为房企融资主力。2023年1-6月，房地产行业信用债发行规模为2340.5亿元，同比下降7.0%，占总融资规模的57.9%，较上年同期上升5.7个百分点。从发行结构来看，信用债的发行主体以央企、地方国企为主，今年上半年国央企发行占比近90%，与去年同期基本持平；民企发行占比相比去年同期微升0.6个百分点。

中指院研报指出，此轮房企融资下行，与销售遇阻有关。今年上半年重点100城新建商品住宅销售面积同比增长11%，其中一季度同比增长接近20%，二季度与去年同期基本持平，6月单月同比降幅超 20%，市场下行压力加大。二季度，购房者置业情绪快速下滑，房地产政策力度不及预期，市场未能延续回暖态势。市场复苏的不确定性增加了投资人对房地产行业的疑虑，也使得企业对新增融资采取谨慎态度，融资规模仍在缩减中。

2023上半年，房地产市场整体表现先扬后抑，一季度市场活跃度提升，二季度，购房者置业情绪快速下滑，房地产政策力度不及预期，市场未能延续回暖态势。全国房地产市场调整压力依然较大。房企融资支持政策边际改善，非银融资规模仍在下降，降幅收窄，信用债成为绝对主力，信用债到期压力较大。房企应当抓住当前不同渠道的窗口期，根据自身情况补充资金，尽快适应新周期下的融资模式。

所谓新周期的融资模式，是政府政策支持力度大且“差别化”信贷支持。今年年初，监管部门明确了金融支持房地产的四大政策方向，“需求端差别化信贷支持、完善保交楼政策工具、改善优质房企资产负债表、完善住房租赁金融支持政策”，旨在大力支持刚性和改善性住房需求，增加保障性租赁住房供给和长租房建设；防范化解房地产‘灰犀牛’风险，以促进房地产市场平稳健康发展。

较为明确的利好，除了2022年底的“金融16条”“三支箭”先后落地，7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，对“金融16条”中关于房企存量融资展期等部分政策进行延期。尽管这是为了行业平稳健康发展和对“保交付”的推进，但对于房企即将到来的偿债小高峰或许也能起到一定作用。

分化

截至2023年6月末，2023年下半年尚在存续期的债券余额为4361.6亿元，其中信用债占比66.3%，海外债占比33.7%；一年内到期余额为9277.6亿元，其中信用债占比64.3%，海外债占比35.7%，境内债务偿债压力较大。三季度为仍为偿债高峰，单月到期余额近九百亿。2022年末以来，富力、华夏幸福、融创、龙光等企业先后完成信用债或海外债重组，成功将偿债压力延后。但是仍有为数众多的出险房企仍未完成债务重组，偿债压力较高。

据第三方机构数据，6月以来，房企融资多元化趋势明显。境内银行贷款、债权融资，中票、公司债发行为主要手段。

不过，能够发行中票的只有优质房企或央、国企。比如，万科6月融得20亿元、滨江集团融资6亿元、首开股份融资14亿元，合计人民币40亿元。而新城控股和越秀地产分别发行公司债11亿元、20亿元，折合人民币31亿元。

值得关注的是，优质民企终于撬开境外融资大门。雅居乐于5月获得由52.57亿港元及4719.13万美元两部分组成的定期贷款融资；中骏地产于7月获得2.55亿港元及8910万美元的多批次定期贷款融资。

相比这两家民企，优质混合所有制房企绿城在2022年已经获得过中银浙江分行向中银香港切分授信额度的一笔1.2亿美元贷款融资，用于提前置换该公司今年到期的境外贷款。

事实上，只有市面上的优质房企才能够搭乘“融资快车”。在首批改善优质房企资产负债表名单中，可见龙湖、碧桂园、新城控股、远洋集团、金地集团、美的置业、杭州滨江等房企名字，其中民企有5家。融资优势正向标杆民企转移，但同时标杆民企融资渠道仍不可避免地有所收紧。其中2022年标杆民企融资规模相较于2019年下滑了38%，但融资占比从2019年的12%提升至35%；而预警民企、风险民企及优质民企相较于2019年规模分别下滑了73%、89%及88%，其中风险房企融资规模占比收缩最为严重，从56%收缩至29%。

中指研究院数据显示，2023年上半年，TOP100房企销售总额为35682.3亿元，同比微增0.1%。在融资端，上半年房企债券融资基本面有所好转，股权融资的推进优化融资渠道，有望助力房企筑底企稳。

面对融资分化，大部分房企目前也只能努力开拓融资渠道，向多元融资倾斜。去年11月份，证监会公布调整优化5项措施支持房地产市场平稳健康发展，即被业内解读为支持房地产行业流动性的“第三支箭”。Wind数据显示，按照申万一级行业分类，截至2023年7月7日，“第三支箭”发出后已披露定增预案（含并购重组，不含拟筹划）的A股上市房企的数量增至24家，预计募集资金合计超过900亿元。克而瑞地产研究中心指出，6月份交易所及证监会对房企的增发计划审批明显加速，有利于提振市场信心。

就在6月，央、国企及优质民企陆续乘搭上股权融资东风。有6家A股上市房企定增方案在6月获批：陆家嘴、保利发展、大名城、中交地产、福星股份、招商蛇口定增方案先后获批，其中保利发展拟募资不超过125亿元，大名城募集资金总额不超过25.5亿元。从资金用途来看，陆家嘴、招商蛇口拟用于重大资产重组；保利发展、大名城、中交地产拟用于项目开发建设和补充流动资金。由此可见，优质房企的融资分化早已存在。此间，万科、中南建设、建发股份的再融资计划也陆续收到交易所的问询。

正如严跃进所言，受市场复苏势头持续转弱等因素影响，投资人对房地产行业存在较多顾虑和考量，因此下半年政策加力预期增强。

目前还有不少房企的定增预案正在推进中。只不过今年整体楼市复苏缓慢，房企股价低迷，定增注册后的落地推进仍存在不确定性。整体来看，信用债在市场缓慢复苏、政策鼓励下，发行规模有望保持稳定，特别是优质民企将获得相应发行机会；海外债、信托短期内无回暖迹象；ABS成为仅次于信用债的融资渠道，有底层资产支持的CMBS/CMBN、类Reits仍将保持较高发行占比。

缓解短期资金压力，房企不惜以资产证券化，将手中优质资产拿到市场中募资，以换取短期发展资金。而更多的出险房企，只能推动债务展期或重组，以债务置换的方式平滑短期资金压力。尽管如此，房企实际新发行债务规模仍然非常有限，整体发展处于停滞状态。行业融资盛况不再，房企在融资触底-复苏的过程中，或许也反思了许多。

SFC

本期编辑 江佩佩 实习生 章宝怡

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