靴子落地！碧桂园奋力一博

作 者丨吴抒颖

编 辑丨骆一帆

图 源丨视觉中国

从碧桂园承认阶段性流动性压力以来，境外债重组在投资者以及债权人眼中，是确定性极强的事件，尤其是境内债全面展期之后。留有悬念的只有，碧桂园宣布启动境外债重组的时间点——毕竟上个月，碧桂园还在宽限期的最后期限内，偿付了美元债的利息。

国庆长假过后，碧桂园境外债重组终于靴子落地。

10月10日，碧桂园发布公告称，在行业销售环境未明显得到改善的形势下，其预计流动性在中短期内仍将持续紧张。此外，碧桂园也并未支付某债务项下4.7亿港元的到期款项。

基于现实的处境，碧桂园也宣布，将积极推进境外债务管理措施，公平公正地制定整体解决方案来实现长期、可持续的资本结构。

碧桂园还称，其高度重视此次境外债务管理工作及全体债权人的利益，恳请债权人给予时间以供其客观评估目前所面临的挑战并与其顾问共同为所有持份者制定务实可行的最佳解决方案。

以此份公告为起始，碧桂园正式进入境外债重组流程，一如其它同类房企所经历的一切。在艰辛而漫长的谈判过程中，有的房企成功上岸，例如富力、融创；有的房企迟迟未有推进，龙光、奥园等莫不如此。

回观碧桂园，虽然受困销售下滑导致现金流紧张，但它所采取行动相对积极，不过资产质量相对普通，境外债重组能否突围仍有不确定性。这一战关乎生存和未来，碧桂园需要奋力一博。

连锁反应

碧桂园有此一劫，核心原因是市场转淡导致销售下滑，进而影响了现金流。

在公告中，碧桂园表示，由于国内房地产市场深度调整，进入2023年，其销售额承压明显。

2023年前9个月，碧桂园实现权益销售金额约1549.8亿元，同比下降43.9%，其中2023年9月单月实现权益销售金额约61.7亿元，连续第六个月环比下降，同比下降80.7%，较2021年下降86.5%。

碧桂园在公告中指出，面对当前困难局面，其上下一心，继续竭尽全力履行还款义务。但自2020年以来，其融资活动现金流持续净流出，在融资环境极其艰难的情况下坚持通过销售回款及存量现金资源履行偿付义务。

“然而，当前碧桂园销售和融资面临严峻挑战，账面可动用资金仍然持续减少。虽然已竭尽全力探索过包括资产处置等不同方案筹集现金流以继续履行财务承诺，但在当前市场环境下仍难以在短期内迅速补充足额的现金流以改善流动性，导致现金状况依旧显著承压。”碧桂园强调。

碧桂园指出，在行业销售环境未明显得到改善的形势下，其面临资产处置出售的不确定性，预计流动性在中短期内仍将持续紧张。

碧桂园反映了当下市场的普遍现象，但也是突出的典型个例。今年以来，随着楼市利好政策释放，部分与碧桂园规模相若的房企销售面上已有起色，但碧桂园却始终未能够受益于此，这与之城市布局和货值结构有强相关性。

碧桂园长期深耕三四线城市，与其它头部房企形成差异化竞争。这一模式在棚改轰烈推进之际将之送上销售额王座，但近年来，三四线城市楼市“熄火”，碧桂园所受的冲击更是直接。

从价格和成交来看，三四线楼市在一系列限制性政策退出后，仍未有明显起色。

诸葛找房的数据显示，2023年9月，一线城市市场均价止跌回升，二线、三四线城市则仍录得下跌。其中，三四线城市市场均价为9543元/平方米，环比下降0.41%，同比下跌3.93%。

尽管碧桂园近年来一直致力于调整土地储备结构，但三四线城市的包袱仍然难以卸去。可供对比的数据是，截至2022年年底，碧桂园在三四线城市的合同销售额占比仍达60%。

在此背景下，碧桂园不得不采取行动。

碧桂园于10月10日宣布，其尚未支付某债务项下本金金额为4.7亿港元的到期款项，也预期无法如期或在相关宽限期内履行其所有境外债务款项的偿付义务，这可能导致相关债权人要求碧桂园加速履行义务或采取强制行动。

基于此，碧桂园宣布，将在尊重所有债权人现有法律地位和法律偿付顺序的前提下，公平公正地制定整体解决方案来实现长期、可持续的资本结构。

与此同时，碧桂园已聘请中金香港和华利安诺基（中国）担任财务顾问及盛德律师事务所担任法律顾问，协助评估资本结构及流动性状况，并制定整体的解决方案。

先行一步

在境外债全面重组之前，碧桂园境内债展期已经先行一步。

2023年8月14日，碧桂园境内债券停牌后，与债权人的谈判陆续展开。其中，“16碧园05”率先于8月18日公告展期方案并于9月1日获得债券持有人会议表决通过，其余8笔债券分别于9月4日公告展期方案，并于9月11日、9月12日、9月18日陆续获得持有人会议表决通过。

至此，碧桂园9笔境内公司债券、总额147亿元的展期方案全部展期通过，到期时间整体延长3年，债券即期兑付压力由此降低，为之换来了集中精力恢复运营的时间与空间。

碧桂园地产表示，上述7笔展期债券展期的完成能够有效缓解公司流动资金压力，有利于改善公司整体财务状况，稳定公司生产经营。公司将全力以赴做好生产经营，积极履行偿债义务，重回良性发展轨道。

一般而言，房企的境内债展期谈判难度要低于境外债，这是因为境内债投资者和债权人需要遵循既有的规则并受到多方面的制约。

一位投资于房企公司债的私募机构人士对21世纪经济报道记者分析认为，“像碧桂园这类规模很大的房企，境内债大的债权人议价空间会大些，但也要讲基本原则，很多已经基本收回无望的房企展期也是成功的，所以对他们的谈判也会好展开一些。而把大的债权人稳住，小的债权人多数是没有太多意见的。”

即便如此，碧桂园此次境内债展期历时之短，仍超出了许多房企的进度，也超过了许多业内人士的预期。债务重组先行者富力地产和融创中国，境内债整体展期从谈判至通过也大约经过了两到三个月的时间，碧桂园仅用时一个月，充分证明各方对之的支持力度。

一名业内人士分析称，碧桂园境内债到期时间整体延展3年，缓解了短期流动性压力，也有助于其恢复正常运营状态。一方面，碧桂园可以专注于经营，避免疲于奔命应付债券谈判；另一方面，整体经营资金压力得到缓解，能够将宝贵的现金资源用于各个项目的开发建设，集中资源落实保交付任务，进入到相对良性的发展循环中。

区分主次

房企遭遇流动性风险，首要的任务是按质按量“保交付”。

一位熟悉房企风险处置的人士对21世纪经济报道记者分析称，房企出险后，交楼、偿债等等是有主次的，“交楼肯定是要交也肯定会交的，各地也会确保不出现烂尾楼，购房者的利益要得到保障。”

从这个角度来看，碧桂园保交付任务，是不可逾越的底线，也是碧桂园未来一段时间工作的重中之重。

根据碧桂园提供的数据，今年全年，碧桂园计划交付房屋70万套左右，扣除已交付的42万套，余下的交房任务仍有约28万套。在这一巨大的交付任务面前，碧桂园还将需要消耗庞大的资金。

面对这种局面，碧桂园此前曾表示，将把握新政策带来的销售窗口期，切实做好销售及回款工作；全面盘点梳理资产，充分挖掘市场化机会盘活资产；匹配业务发展需要，进一步优化集团整体组织架构，并且成立由董事会主席任组长的专项工作小组，建立更扁平更高效的工作响应机制，削减不必要支出；此外尽力开源节流，改善现金流状况。

碧桂园还称，其扛起大企业的责任担当，在各级党委政府的领导下，充分用好民营经济31条、金融16条等有关政策，既立足当前，协调各方资源，全力以赴保交付、保运营；又着眼长远，稳妥推进各项经营策略和风险化解措施，保障公司可持续健康发展，维护投资者的合法权益。

目前，在各方的努力下，碧桂园交付工作有条不紊，暂未出现大面积逾期的情况。根据碧桂园方面提供的资料，2022年，碧桂园及其合资联营企业交付共房屋近70万套，交付量居行业第一。

在此前提下，碧桂园境外债谈判能否顺利闯关，还不能够在当前的时间节点轻易下结论。

“我还是觉得要看方案，境外债权人的优先级本来就低，富力的方案中追加了不少质量不错的资产，融创的有债转股的方案而且还有部分融创服务的可选，这些实实在在的条款都会让债权人比较容易接受。否则，你看有些房企推的方案债权人反应很激烈，多次推迟投票时间都通不过。”一位境外金融机构的人士对21世纪经济报道记者分析认为。

根据碧桂园最新的数据，其资产暂时能够覆盖负债。碧桂园2023年中报数据显示，截至2023年6月30日，碧桂园仍手握超7800亿元的土储和2544亿元净资产，净资产比较充足，土储资源足以支撑公司未来发展。

必须指出的是，碧桂园资产充足的前提是其基本面能够保持正常运营，如若发生其它突发事件，资产是否会因此而折损存在不确定性。这也是碧桂园境外债谈判的影响因素之一。

无论结果如何，碧桂园已经顺利渡过境内债展期的关口，债务压力暂时得以减轻；境外债谈判的进展，在“保交付”的前提下，可以视作锦上添花的动作。

市场复苏未及预期，碧桂园奋力一博。

SFC

本期编辑 刘雪莹 实习生 章宝怡

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