重磅！正式取消！首个一线城市出手
作 者丨吴抒颖
编 辑丨包芳鸣,江佩佩
图 源丨图虫
回归市场化调节，价高者得！楼市再迎利好！
2023年11月21日，据广州公共资源交易中心官网消息，黄埔区于当日挂牌今年第四批次土地出让的首宗宅地。这宗地块性质为二类居住用地兼容文化设施用地，面积为3.77万平方米，起拍总价为39.47亿元，将于2023年12月22日15时进行限时竞价。
值得留意的是，广州本次挂牌地块出让按照“价高者得”原则确定竞得人，并未设置地块最高成交限价，这意味着广州正式取消宅地“限地价”出让政策。
广州是四座一线城市中首座取消地价上限的城市。在广州之前，全国已有多座城市取消地价上限，包括重点二线城市杭州、成都等。
11月20日，宁波挂牌2宗涉宅地。与此前挂牌地块相比，本批次地块出让规则进行了较大调整，宁波虽未取消地块限价，但地块封顶溢价率大幅上调，从此前的15%提高至30%。
在上述恢复“价高者得”的城市中，不少出让结果中重新出现高溢价率的地块，这对市场本身是一种提振。在市场步入平稳健康运行区间后，恢复“价高者得”的土地出让模式能够让参与房企的决策更高效，也能够让土地市场的竞争更加公平合理。
重磅！广州取消地价上限
广州此次挂牌的地块，位于供应大户黄埔区。根据出让公告，这宗位于黄埔区的地区用地性质为二类居住用地兼容文化设施用地，土地面积3.77万平方米，起拍总价为39.47亿元，将于12月22日进行限时竞价。
广州公共资源交易中心官网
地块红线图 来源：广州公共资源交易中心
公告同时指出，“本次国有土地使用权挂牌出让按照价高者得原则确定竞得人”，这意味着这宗地块将取消“双限双竞”，转为过往惯用的“价高者得”形式。
2021年，广州进入“集中供地”时期，土地出让政策沿用设置最高限制地价，触顶后转入竞配建面积、触顶后转竞自持面积、摇号等方式，控制土拍溢价，涉宅地出让溢价也控制在15%。
这一模式之下，广州土地市场分化严重，素质较好的地块一贯需要摇号，而边缘地块则无人问津，时常由城投公司托底。
广州本次恢复“价高者得”的竞价模式，也并不意味着对房企的约束有所放松。
根据公告，黄埔这宗地块的竞买人必须使用自由资金，不得使用融资借款。此外，对于建设期限也有明确要求，竞得人须在土地交付后一年内动工，三年内竣工。
需要指出的是，这是广州今年第四批次供地第一宗挂牌的地块。从当前的市场环境来看，广州之后挂牌的其他地块也大概率采取“价高者得”的模式。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓分析认为，继之前取消“竞自持”和“竞配建”，保留“限地价+摇号”之后，广州本次拍地再次响应自然部将土拍规则优化为“价高者得”，意味着广州土拍原来在防过热时期出台的限制性调控措施均已退出，是一次积极的市场化尝试。
“今年以来，广州土拍市场冷热分化明显，冷门地块乏人问津，热门地块则纷纷触顶摇号，改为‘价高者得’之后，意味着今后房企在广州想要拿到好地块，将从原来的‘实力+运气’改为完全‘凭实力’，热门地块的竞争将会更加激烈，也更考验房企的算账水平。”肖文晓续称。
图源：好地研究院
22城中有18城恢复“价高者得”
自从10月底以来，已经有多座城市官宣恢复“价高者得”的竞价模式。从已经出让的结果来看，市场也给出了积极的反馈。
据中指研究院统计，截至11月21日，在22个采取“两集中”土地出让方式的城市中，已全部发布涉宅用地公告，其中18城恢复“价高者得”，目前仅北京、上海、深圳、宁波仍在执行限地价政策。
而部分城市在取消地价后的首拍中，出现高溢价率地块，引发市场极大关注。可供对比的是，济南、合肥已完成新政后首拍，济南出现溢价率53%的地块，相较于21天前周边底价成交的地块，成交楼面价上浮66%，政策效果显著；合肥解除限价后首拍揽金77亿元，竞争最激烈地块溢价率44.9%。
广州目前的政策效果如何有待观察，但是，从房企的角度来说，“价高者得”的模式更有利于他们的决策。
一位龙头房企投资部的人士对21世纪经济报道记者分析认为，“摇号的时候，好地块就这么多，大家都知道他好，所以都去碰运气。去年有一段时间，我们观察到一些制造业的公司也都去想方设法参与优质地块的竞拍，这是一个很简单的逻辑，利润比他们主业高，有利可图。所以那时候我们也很困扰，不是我们没有钱，而是我们拿不到。”
这的确是土地市场在摇号时期难以避免的问题。
一些具备实力的房企为了提高摇中优质地块的概率，会出动“马甲”参与摇号。例如，近期北京的土地出让中，中海地产甚至动用了东方雨虹这件“马甲”，后者于10月18日以40亿元竞得北京丰台区一宗宅地，并于11月15日将这宗地块 95%股权转让予中海系公司。
假若恢复“价高者得”的模式，房企将比拼的就不仅是运气，而是全凭实力。
一位龙头房企华南区域的人士在接受21世纪经济报道记者采访时表示，市场对于优质地块是有期待的，都希望让成熟的、有丰富经验而且产品实力好的来做。“虽然说摇号的时候是谁摇中就赚钱，但是呈现出来的产品还有其他是不是对这宗地块的建设是最优解，这个是不确定的。所以通过竞价的方式挺好的，起码大家公平竞争。”
市场信心有望提振
随着全国“价高者得”的竞价模式逐渐落地，市场参与方也更加期待市场的信心能够得到提振。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对表示，对开发商来说，能根据房价水平直观地计算出利润空间，显然这是在给市场让利、休养生息，提振市场拿地的积极性。另一方面，当前市场预期较弱，竞拍开发商不会很多，不会诞生高溢价地块，利润确定性较强。通过土地市场的情绪修复，带动下游的商品房市场。
李宇嘉预计，后期开发商拿地的积极性会提振，对后续卖地都积极效果。但是，如果不设地价上限，如果开发商参拍多，溢价率收窄，也可能导致效果减弱。因此，具体效果要看具体地块。目前市场情绪仍比较低迷，新房、二手房价格继续下降，二手房挂牌、新房批售都在高位，需要市场消化到一定程度，有了触底的迹象，供地新政的效果将会显现。
SFC
本期编辑 江佩佩
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