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南财论道丨解决年轻人、新市民住房需求 广东加力推进“三大工程”

李宇嘉 21世纪经济报道 2024-02-18

作 者丨李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

编 辑丨陆跃玲


日前发布的2024年广东省政府工作报告强调,要加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。其中,“扎实推进城镇保障性安居工程建设”列入2024年省十件民生实事,提出新增筹集建设配售型保障性住房1万套、保障性租赁住房不少于18万套(间),发放公租房租赁补贴不少于4万户,新开工改造城镇老旧小区不少于1100个。


我们知道,“三大工程”既是房地产新发展模式的重要抓手,也是推进房地产供给侧结构性改革,以匹配新时期房地产需求,保持房地产高位平衡、避免大起大落的抓手,更是通过公共住房建设和公共服务均等化,降低新市民、年轻人、外来人口融入城市的成本,提高其居住和享有城市服务的均等化机会,从而释放为美好生活奋斗的动力的抓手。


这其中,城中村改造,解决的是新市民、年轻人、外来人口的住房需求,主要是低成本的、职住平衡的配租型住房需求;保障性住房解决的是工薪阶层、人才群体的产权型保障需求,解决商品房需求断层的问题;“平急两用”公共基础设施解决的是新时期对生活安全的配套设施诉求。本质上,三大工程都是在供给侧结构性改革做文章,以匹配需求,并与扩大房地产内需结合。


笔者认为,在改革开放前沿阵地、城镇化发展最快的广东省,加大“三大工程”推进力度的意义更大。


首先,广东省是年轻人、新市民最多的省份。根据“七普”数据,截止到2020年,广东外来人口总规模高达2962万人,占总人口的23.5%,位居全国之首。从年龄上看,广东省是东部地区最年轻的省份,中国最年轻的10座万亿城市中,前4座皆来自广东,分别为深圳、东莞、佛山、广州,均在33~35岁。从住房自有率看,根据“七普”数据,2020年广东城镇家庭住房自有率为46.9%,珠三角城镇家庭住房自有率不足40%。


因此,广东省更应该加快保障性住房建设。此次省“两会”政府工作报告提出了保障性住房、保障性租赁住房、公租房货币补贴、老旧小区改造的具体目标,彰显了扩大保障范围,建立“配租+配售”“实物+货币”“存量+新增”的普惠性保障。


其中,首先是针对低保低收入的兜底式保障——公租房货币补贴,让这些人群拿着补贴到市场选择适合自己的租赁房源。


其次,针对新市民、工薪阶层、人才群体,供给“保本微利价”的保障性住房,低于市场租金但租住体验感好、配套好的保租房,目的是降低这些人群的买房、住房成本,也就是针对这部分人群,建立“有租有买、租买结合”的多渠道保障供给。


最后,针对老旧小区,推进“三线下地”、加装电梯、补足水电管气路短板、建设停车场,让老市民住得更舒适。


广东推进城中村改造的紧迫性也很强。全省还有1100多条城中村,居住的常住人口高达2200多万,占了全省的1/5。其中,深圳、广州分别有1000多万、600多万人口住在城中村。无论哪一个数据,都是全国规模最大的。尽管城中村成本较低,但它无法满足新时期居民对于配套好、体验好的居住生活的需求,更不符合广东新时期推进高质量发展的基本要求。


因此,城中村改造的重点就在广东。未来,广东将按照三种模式来推进改造,一是符合条件的实施拆除新建,并与保障性住房筹建相结合,即腾挪空间建设保障房、回迁房筹集保障房;二是不具备条件的,即村民改造意愿不强、改造投入产出不匹配的,常态化实施整治提升,即按照文明城市建设标准,守住安全底线的前提下,补上公共服务短板,提高居住福利水平。


介于二者之间的,开展拆整结合,即拆除一部分(一般不高于30%),为公共服务植入留出空间,其余的推进整治提升。比如,根据《广州市城中村改造专项规划(2021-2035年)》,到2035年广州推进全面改造、拆整结合城中村改造项目分别为150和15个,占270个城中村的大部分,通过全面改造解决城市发展不均等、公共服务不均等,解决新市民融入城市的问题。


最后,对广东来说,城镇化推进速度很快,同时要避免城市运营的风险隐患,比如流行疾病、洪涝灾害等。目前,珠三角核心城市比如广州、深圳、东莞、佛山都是人口超千万、开发强度超过30%警戒线的城市。推进“平急两用”公共基础设施建设,既防风险,也是居民新的诉求,更是高质量发展的应有之义。因此,“三大工程”作为民生保障被特别强调,也希望能加快项目实施和落地。



SFC

本期编辑 黎雨桐 实习生 赵凤铃

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