刚刚，“降息”了！史上最大降幅，你的房贷能省多少？

作 者丨杨志锦 刘雪莹

编 辑丨张铭心 柳润瑛

由于降准落地、银行存款利率下调等举措降低了银行资金成本，市场对2月LPR报价尤为关注。

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年2月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR（以下简称5年期LPR）为3.95%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

相比上次报价，本次1年期LPR未变，5年期LPR下调25BP，这也是5年期LPR降幅最大的一次。5年期以上LPR是中长期贷款的定价基准，尤其是按揭贷款的定价基准，其下调主要是为了稳定房地产市场。

按照监管规定，当前首套商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，此次LPR调整，意味着当前首套按揭贷款利率的下限降至3.75%，新发放个人住房贷款加权平均利率继续处于“3时代”。存量房贷利率则将在重定价日迎来下调，具体取决于个人和银行约定的重定价日。

值得注意的是，这是第四次出现MLF利率未变但LPR下调的情况，业内认为，未来应进一步淡化LPR与MLF利率之间的关系。

非对称降息

2019年8月，央行推进贷款利率市场化改革。改革后的LPR由各报价行按照对最优质客户执行的贷款利率，于每月20日（遇节假日顺延）以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利MLF利率）加点的方式形成报价。

其中MLF利率是央行中期政策利率，代表了银行体系从中央银行获取中期基础货币的边际资金成本；加点幅度则主要取决于各行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。简言之，LPR等于MLF+点差。

2月18日，央行开展1050亿元7天期逆回购操作和5000亿元1年期MLF操作，中标利率分别为1.8%、2.5%，均持平于上次。虽然利率未变，但考虑到前期存款利率下调、降准、再贷款利率下调等举措降低了银行资金成本，市场预计2月LPR有可能下调。

具体而言，2023年12月，各主要银行再次下调中长期存款利率；2024年1月25日，人民银行下调了再贷款、再贴现利率0.25个百分点；2月5日，降准0.5个百分点，释放约1万亿元中长期低成本资金。而自2019年改革以来，5年期LPR比1年期LPR的降幅小15个基点，2月5年期LPR下降的可能性更大。

相比上次报价，本次1年期LPR未变，5年期LPR下调25BP，这也是5年期LPR降幅最大的一次。此前5年期LPR一般下调5BP或者10BP，2022年5月，5年期LPR下调15BP。

天风证券宏观首席研究员宋雪涛表示，一般来说，5年期LPR主要对应的是中长期贷款（固定资产投资等）、居民按揭贷款等中长期贷款。在房地产市场尚未有效企稳，政策强调要更好支持刚性和改善性住房需求，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资时，更大幅度降低5年期LPR利率不仅能够降低居民购房成本和房企融资成本，也能够向市场传递更积极的信号。

LPR下调将会带动贷款利率下降，进而降低实际利率。近期物价较为低迷，今年1月CPI同比下降0.8%，PPI同比下降2.5%。由于物价同比增速为负，真实利率（名义利率减去通胀率）上升，企业经营负担有所加重，客观上需要降低名义利率来降低综合融资成本。

今年1月4日召开的央行工作会议再次提出降低融资成本。1月24日，央行副行长宣昌能在国新办发布会上表示，合理把握利率水平，继续结合对未来物价变动趋势的判断，前瞻性把握好实际利率水平，保持与实现潜在经济增速的要求相匹配。

房贷利率再下调，利息能省多少？

经过持续推进，LPR改革取得了重要成效：LPR已经成为银行贷款利率的定价基准，金融机构绝大部分新发放贷款已将LPR作为基准定价，即“贷款利率=LPR+点差”。其中，5年期LPR作为住房抵押贷款的定价基准。

此次5年期LPR下调有望带动房贷利率下降。我国现行的商业性个人住房贷款利率采用三层定价机制：一是全国层面，由央行及国家金融监管总局确定全国层面的贷款利率政策下限；二是地方层面，各城市政府在全国层面的政策底线基础上，按照“因城施策”原则确定当地商业性个人住房贷款利率下限；三是商业银行层面，商业银行综合考虑资金成本、信用风险等因素，与借款人协商确定具体利率水平。

目前全国层面的首套住房贷款利率下限为LPR减20个基点，第二套住房商业性个人住房贷款利率下限为LPR加20个基点。但新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

央行近期披露的《2023年第四季度货币政策执行报告》显示，截至2023 年12月全国 343个城市（地级及以上）中，101个下调了首套房贷利率下限，26个取消了下限，下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限的城市占比37%。12月新发放个人住房贷款加权平均利率3.97%，环比下降5BP，创有数据以来的新低，首度进入“3时代”。

此次LPR调整后，全国层面首套、二套房最低贷款利率分别为3.75%、4.15%，但一些城市首套房贷利率可突破前述下限。在此背景下，新发放个人住房贷款加权平均利率有望继续下行，继续处于“3时代”。

存量房贷方面，点差已经固定，贷款利率随LPR报价而变，重定价周期最短为1年。对于重定价日在2月下旬的个人而言，马上就可享受LPR降息的福利，房贷利率有望下调。但一般重定价日在1月1日，意味着大多数个人到2025年才能享受此次5年期LPR下调的“福利”。

以100万贷款本金、20年期、等额本息还款计算，平均每月可再减少月供约130元，需偿还的利息总额减少约3.1万元。

宋雪涛表示，降息如何做到既要（降低实体成本）、又要（维持银行息差）、还要（体现政策倾向），需要进行多重平衡。在此次LPR调整后，央行可能继续推动存款利率改革，切实压降银行负债端成本，以此缓和银行的净息差压力。

金融监管总局数据显示，2023年9月末银行业净息差为1.73%，相比2018年末下降0.18个百分点，已低于市场机构测算的息差“警戒线”。

淡化LPR与MLF利率之间的关系

从历次LPR调整看，如果MLF利率下调，那么LPR必下调。在MLF利率不变时，包含此次在内LPR一共有过四次下调。

第一次为2019年9月，一年期LPR下调5BP，主要因为LPR刚改革，前期市场利率大幅度下行推动了LPR下调。

第二次是2021年12月，一年期LPR下调5BP。时任央行副行长刘国强在国新办解读称，2021年以来，人民银行7月和12月两次降准。6月，优化存款利率的自律管理，12月降低支农支小再贷款利率0.25个百分点。这些政策有效降低了银行的资金成本，带动2021年12月的一年期LPR下降了5个基点，就是银行的资金成本下降，带动贷款利率相应下降。

第三次是2022年5月，5年期LPR下调15BP。2022年4月下旬，人民银行指导利率自律机制建立了存款利率市场化调整机制，自律机制成员银行参考以10年期国债收益率为代表的债券市场利率和以1年期LPR为代表的贷款市场利率，合理调整存款利率水平，存款利率得以调降。

第四次是2024年2月，5年期LPR下调25BP。央行下属《金融时报》近日报道称，未来应进一步淡化LPR与MLF利率之间的关系，较之于MLF利率，实体经济主体的融资成本能否下降对于经济增长的作用更为重要，而这方面LPR的实际指示意义更强。同时，LPR能否下降，取决于银行资金成本能否下行，存款成本是影响银行资金成本的重要因素。

中信证券首席经济学家明明表示，LPR不宜与MLF利率简单关联看待，二者分别代表不同的利率体系，LPR代表实体经济贷款利率，而MLF代表金融市场融资利率。从历史上看，MLF利率与LPR调整步调并非完全一致。

光大证券首席金融业分析师王一峰表示，LPR报价改革以来，贷款定价下限突破后，银行体系在机构数量稳定的情况下，内部竞争增强，存贷利差明显收窄，但尾部机构稳定性下降，对冲化解风险的资源减少。尤其是在近期企业新发生中长期贷款中，LPR的基准锚意义弱化，已经到了需要再审视机构定价效率的时刻。

SFC

本期编辑 黎雨桐

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