一季度楼市数据出炉，信息量很大
作 者丨李莎 曹钰
编 辑丨陈洁
国家统计局数据显示，一季度全国房地产开发投资22082亿元，同比下降9.5%，其中住宅投资16585亿元，下降10.5%。
21世纪经济报道记者对各地统计局数据进行梳理，经不完全统计，截至5月10日，北京、天津、上海、重庆、河北、山西、辽宁、江苏、浙江、安徽、福建、山东、河南、湖北、广东、海南、四川、贵州、云南、陕西、甘肃、青海、内蒙古、宁夏和新疆这25个省份已公布一季度房地产开发投资数据。
北京、上海、山西、辽宁、江苏、浙江、安徽、福建、河南、湖北、广东、海南、四川、云南、甘肃、青海、宁夏和新疆这18个省份也公布了一季度房地产销售数据。
从数据来看，一季度各地房地产市场仍面临调整压力，房地产开发投资和销售数据同比以降为主。
面对行业下行压力和市场需求不足，GDP排名前十的城市成为房企布局重点。
房地产开发投资以降为主
在已公布一季度房地产数据的25个省份中，北京、天津、上海、重庆、山西、江苏、浙江、河南、湖北、海南、贵州、陕西、内蒙古和新疆这14个省份一季度房地产开发投资同比增速好于全国，其中天津、山西、浙江、陕西、内蒙古和新疆降幅在5%以内。
对比去年全年房地产开发情况，今年一季度北京、天津、重庆、河北、辽宁、安徽、河南、四川、贵州、陕西、甘肃这11个省份房地产开发投资出现边际改善，北京房地产开发投资同比增幅从去年全年的0.4%，扩大到一季度的2%，其余10个省份降幅不同程度收窄。
如一季度贵州房地产开发投资同比下降4.2%，降幅比上年全年收窄15.6个百分点；同期陕西房地产开发投资同比下降0.9%，降幅较去年全年收窄13.9个百分点，较今年1—2月收窄2.7个百分点。
“房地产市场复苏，与区域房地产市场供需、宏观政策及经济复苏情况等方面相关。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华向21世纪经济报道记者表示，整体看，目前房地产市场仍处于企稳复苏阶段，各区域房地产市场存在明显差异，这使得不同省份楼市复苏进度有所区别。
一季度商品房销售维持降势，全国新建商品房销售面积和销售额同比分别下降19.4%和27.6%，降幅较去年全年略有收窄。
从已公布一季度房地产销售数据的18个省份来看，北京、上海、山西、辽宁、江苏、浙江、福建、湖北、海南、甘肃、青海这11个省份的房地产销售面积同比增速好于全国。但大部分省份一季度房地产销售面积同比仍有不同程度下滑，仅北京和上海分别增长6.5%和0.7%。
在销售额方面，山西、辽宁、浙江、安徽、福建、河南、湖北、海南、云南、青海、宁夏和新疆等10余个省份公布了一季度房地产销售额，各地房地产销售额均有不同程度下降，其中浙江、安徽和云南同比下跌逾3成。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向21世纪经济报道记者表示，今年购房政策环境持续宽松，但新房存在潜在交付风险、居民消费意愿不足、房价尚未止跌等持续影响成交周期，使得一季度各地房地产交易成色不佳。
需要注意的是，除了上海之外，其余省份一季度商品房销售同比增幅均弱于去年全年，出现由增转降或降幅扩大情况。
以海南为例，今年一季度海南房屋销售面积164.67万平方米，同比下降7.8%；销售额260.7亿元，下降16.7%。去年全年，海南房屋销售面积899.69万平方米，比上年增长39.7%；销售额1493.80亿元，比上年增长36.0%。
周茂华表示，一季度商品房销售增速弱于去年全年背后，主要是国内房地产市场仍处于调整阶段，叠加去年一季度商品房销售基数明显抬升。
GDP前十城市楼市仍承压
GDP前十城市多是人口净流入城市，房地产市场活跃度相对更高。在行业调整大背景下，GDP前十城市是购房需求相对多的代表性城市，也是房企布局重点。
据21世纪经济报道记者不完全统计发现，截至5月10日，在GDP前10城市中，北京、上海、广州、重庆、苏州、成都、杭州和武汉这8个城市发布了一季度房地产数据，主要是房地产开发投资数据。
从各地情况来看，一季度北京、上海、杭州房地产开发投资保持一定增势，其余5个城市一季度房地产开发投资同比均有不同程度下降。
但除了成都之外，北京、上海、广州、重庆、苏州、杭州和武汉这7个城市一季度房地产投资同比表现均好于全国同期。
与去年全年情况相比，今年一季度北京、广州、重庆、苏州、成都房地产开发投资同比增速有所改善。如今年一季度苏州房地产开发投资721.8亿元，同比下降1.1%，降幅较去年全年收窄2.6个百分点，较1—2月收窄2.7个百分点。
关荣雪表示，部分城市今年一季度房地产开发投资出现降幅收窄或增幅扩大趋势，或透露出一定边际改善迹象，市场信心快速下滑的情绪已过。究其原因，不排除与“三大工程”持续落地、土拍热度逐渐恢复，土地购置等指标改善有关。
关荣雪提醒，虽然一些城市整体房地产开发投资降幅有所改善，但当前房地产开发投资仍处于历史低位，市场预期还有待加强。
在关荣雪看来，目前房地产开发投资还面临一定压力。一方面，房企拿地更加聚焦，核心优质地块才能调动房企购置意愿，土拍整体表现仍较平平，仅靠部分优质地块并不能完全带动拿地投资指标的全面回暖；另一方面，市场购房观望情绪仍然较重，房企销售回款承压、资金流动性不足等持续影响着住宅、基本设施等建设投资。
目前北京、上海和成都公布了一季度商品房销售面积。受保障房集中签约带动，一季度北京商品房销售面积232.8万平方米，同比增长6.5%，其中住宅销售面积160.3万平方米，增长8.8%。一季度上海商品房销售面积同比微增0.7%，成都商品房销售面积下降30.7%。另外，北京和成都一季度商品房销售面积同比增速弱于去年全年。
易居研究院研究总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，一季度成都商品房销售同比明显下降，或受去年同期高基数因素影响，这也反映出一季度成都楼市仍在调整的现实。
周茂华表示，一般来说，房地产复苏从终端逐步向房企开发端传导，目前看，房企仍面临楼市终端需求偏弱、融资压力和向新模式转型等挑战。
核心城市楼市活跃度或逐渐提升
在政策效应释放和季节性因素双重带动下，3月部分重点城市楼市出现成交回暖迹象。但从机构数据来看，4月市场供求又有所回落。
据克而瑞数据，4月北京、上海、广州、深圳、成都、西安、天津、杭州、佛山、长沙、武汉、青岛等30个重点城市新增商品住宅供应930万平方米，环比下降20%，同比下降43%，仍然是2019年以来同期最低值。同期30个重点城市商品住宅整体成交978万平方米，环比下降17%，同比下降43%。
周茂华表示，目前房地产市场仍在调整，各地房地产复苏进度差异大，预计后续房地产市场政策仍偏宽松取向，但各地仍将坚持“房住不炒”基本原则，因城施策，精准调控。
4月底中央政治局会议召开，明确要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
中指研究院市场研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示，中央政治局会议为楼市定调，释放了更加积极的信号，随后北京、深圳优化限购政策，杭州、西安同日取消限购，政策优化节奏加快，力度也明显增强。
楼市限购，全国仅剩7地！
限购政策调整是近期楼市政策优化的重点。据诸葛数据研究中心不完全统计，截至5月9日，全国共有50个城市限购政策进行放松，调控频次约150次，其中成都、杭州、佛山、东莞、厦门、南京、苏州、西安等23个城市全面取消限购。至此，目前全国仅剩海南省、北京、上海、广州、深圳、天津以及珠海横琴7地仍保留住房限购。
严跃进认为，限购等购房政策的放松，能够为商品房交易带来积极作用，但受换房家庭抛售二手房情况影响，短期内能否改善房价还有待观察。
陈文静调研发现，核心城市优化限购政策后，市场情绪有所提升，“五一”假期期间，北京五环外新房项目到访量明显增加，深圳、杭州、西安政策优化后项目到访量亦有回升。与此同时，当前多地开展住房“收旧换新”“以旧换新”活动，力促畅通一二手住房链条。
从供给端来看，陈文静表示，城市房地产融资协调机制加快建立，项目“白名单”深入推进，项目建设进程也有望加速，对房地产开发投资的支撑作用预计将进一步显现。
周茂华表示，在政策调控方面，后续各地还将从供需两端发力，落实好此前出台稳楼市政策组合拳，加快“三大工程”落地，从合理加大刚需与改善型需求支持力度，一视同仁支持房企合理融资需求等出发，对房地产政策进行调整优化。
“短期来看，房地产市场供需两端政策或将继续发力，预计核心城市市场活跃度将逐渐提升，带动市场情绪进一步修复，叠加二季度高基数效应逐渐减弱，全国新房市场销售规模同比降幅或将逐渐收窄。”陈文静表示，在新房销售市场情绪好转、项目“白名单”持续落地见效等因素影响下，房地产开发投资也有望出现边际改善。各区域中，政策优化力度较大、基本面较强的地区房地产市场修复预期也将更强。
SFC
本期编辑 江佩佩 实习生 董丹林
21君荐读