央行官宣下调！300万房贷或少还……
作 者丨唐婧
编 辑丨张华曦 江佩佩
视 频 | 许婷婷
9月24日，央行官宣下调存量房贷利率！但怎么调、何时调仍留悬念。
简单测算，以降低50个基点为例，100万元贷款本金、30年等额本息的还贷方式月供可以减少约300元。专家表示，存量房贷利率下调将有效遏制提前还贷潮。
今天一早，央行发布消息，直接刷屏了。
存量房贷利率预计下降50个基点
9月24日，中国人民银行行长潘功胜在国新办发布会上宣布，降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。
央行上一次全面调整存量房贷利率是在2023年8月，且根据央行此前披露数据，上一轮政策实施以来，超过23万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点，每年减少借款人利息支出约1700亿元，对减少提前还贷、拉动消费增长起到显著作用。
存量房贷贷款300万元，最多可节省30万元利息
据乐有家研究中心测算，以深圳为例，若存量房贷利率下降0.5个百分点，2019年10月买房的业主，当前房贷利率多为：最新LPR（3.85%）+30BP=4.15%，降0.5个百分点，即下调50个基点，利率或将调整为3.65%。
房贷利率历史走势表 图源/乐有家
广开首席产业研究院资深研究员马泓告诉记者，此次央行再度下调存量房贷利率，最直接的积极效果是减轻了存量房贷持有者的偿债压力，降低提前还贷的诉求，并可能推动这部分居民增加其他领域的投资或消费支出。同时，新政也为购房者提供更多购房优惠政策，希望通过下调购房门槛，降低购房成本，更好地满足刚性和改善性住房需求。
潘功胜预计，这一项政策将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500亿元左右，这有助于促进扩大消费和投资，也有利于减少提前还贷行为，同时还可以压缩违规置换存量房贷的空间，保护金融消费者的合法权益，维护房地产市场平稳健康发展。
不过，不同借款人的存量房贷利率下调幅度可能并不相同。潘功胜表示，之所以说是平均，因为贷款在不同时期发放的，不同时期、不同地区、不同银行，发放的存量房贷利率水平不一样，预测下降的幅度是一个预期的平均数。
潘功胜透露，央行近期会正式发布相关政策文件，由于涉及借款人很多，银行也需要有一定的时间进行技术准备，希望大家耐心等待。他还称，下一步，央行也在考虑将指导商业银行完善按揭贷款的定价机制，由银行、客户双方基于市场化原则自主协商进行动态调整。
将有效遏制提前还贷潮
“517”楼市新政发布以来，各地陆续取消房贷利率下限，新发住房贷款利率创下新低，首套或二套房贷利率也多数进入“3”时代，部分首套甚至进入“2”时代。由于存量房贷利率与新发放房贷利率差距的拉大，提前还贷的现象仍然偏多，降低存量贷款利率的呼声越来越高。
受存量房贷利率偏高影响，现阶段提前还贷潮现象比较明显，6月RMBS平均早偿率达到19.3%，要明显高于去年同期的12.9%。央行今年7月发布的区域金融运行报告显示，2023年9-12月的月均提前还贷规模是3870亿元，对应年化提前偿还房贷金额约为4.6万亿元。这已经对居民消费构成较大负面影响，成为今年以来消费增速偏缓的一个重要原因。
与此同时，我国房地产市场还处于深度调整中。根据国家统计局发布的数据，今年1-8月份，新建商品房销售面积6.06亿平方米，同比下降18.0%，其中住宅销售面积下降20.4%；新建商品房销售额59723亿元，同比下降23.6%，其中住宅销售额下降25.0%。截至8月末，商品房待售面积7.38亿平方米，同比增长13.9%，其中住宅待售面积增长21.5%。
东方金诚首席宏观分析师王青认为，新一轮存量房贷利率下调这将有效遏制提前还贷潮，缓解其对居民消费的冲击，并释放稳楼市的积极信号。
广开首席产业研究院资深研究员马泓亦坦言，下调存量房贷利率，最直接的积极效果是减轻了存量房贷持有者的偿债压力，降低提前还贷的诉求，并可能推动这部分居民增加其他领域的投资或消费支出。同时，新政也为购房者提供更多购房优惠政策，希望通过下调购房门槛，降低购房成本，更好地满足刚性和改善性住房需求。
不过，多名受访人士都提到了存量房贷利率下调可能会造成商业银行的利润减少，并预计监管层将引导存款利率下调的方式予以配合。据王青测算，截至6月末，存量房贷规模为37.8万亿元，利率下调0.5个百分点，意味着银行1年的利息收入就要减少1890亿元，约相当于2023年银行业利润总额的8.2%左右。截至6月末，商业银行各项存款余额为296.5万亿元。这意味着若存款利率平均下调6.4个基点，即可弥补存量房贷利率下调50个基点对银行利润带来的影响。在他看来，两项举措的协调配合，能够在减轻房贷居民家庭负担的同时，缓解对银行利润的挤压。
麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪告诉记者，存量房贷利率下调短期虽然会给银行带来经营压力，但从长远角度来看，可以减缓当前的提前还贷现象，减缓居民贷款的压力，降低购房者的违约风险，改善消费预期，提振市场信心。
央行披露数据显示，2023年2季度以来，个人住房贷款余额已经连续5个季度负增长，从高峰的38.9万亿元，累计收缩1.1万亿元。
下一步再考虑跨行转按揭
对于存量房贷跨行转按揭，潘功胜表示，初期会先在本行内实施转按揭，下一步再考虑是否需要跨行转按揭。
考虑到存量房贷利率下调的相关政策文件并未公布，潘功胜所提及的本行转按揭操作模式并未明确，而跨行转按揭在上一轮房地产牛市当中已被叫停，直至今日尚未重启。
在此前有关存量房贷利率调整的呼吁中，有两种下调方式呼声较高，一是“重定价”，即存量按揭借款人与原贷款银行内部置换或重新协商房贷利率；二是“转按揭”，借款人将现有按揭贷款转入其他银行，并按照最新贷款要素重新签订按揭合同。
中指研究院政策研究总监陈文静曾表示，当前各地存量房贷利率执行情况不一，在当前的市场环境下，借款人与原商业银行内部置换或原商业银行直接下调存量房贷利率的方式更为合适；而通过不同银行之间转按揭的方式，或造成更大市场竞争，对预期的稳定将形成扰动。
也有银行业人士向记者反馈，担心贸然重启转按揭或会引发商业银行之间的过度竞争甚至恶性竞争，这对净息差已经收窄至历史低位的我国银行业是不利的。
花旗集团大中华区首席经济学家余向荣还曾提倡引入抵押贷款再融资机制。在利率大幅下降的背景下，住户部门应该有权利和机会跟银行重新议定按揭合同，通过签订新合同来替代原有的高息合同。
“这样的再融资机制，我国（目前）是缺失的。如果引入这样的机制，根据市场化原则，银行和储户（贷款者）之间可以重新议定利率。”余向荣称，有的住户可能对利率并不敏感，可能不着急，这就给银行更多的缓冲周期，避免了一次性下调对银行体系的冲击。
此外，余向荣还指出，引入市场化再融资机制安排也有长远的好处，比如在宽松周期的情况下，住户部门有了一个渠道可以降低付息压力。在地产上行周期的时候，住户部门住房净价值增加，可以多贷一点款，增加一定的杠杆。市场化的存量贷款再融资机制，可以将纸面财富转化为实际的购买力，从长远来讲也有利于释放内需的潜能。
民生证券研究院首席经济学家陶川还提到海外“转按揭”的另一种形式。陶川表示，从海外经验来看，“转按揭”是政府提振经济的政策选项之一。以美国、日本为例，当地产景气度低、居民收入压力较大的阶段，政府通过出台相关政策置换存量房贷，缓解地产相关风险，降低居民支出压力，进而稳定经济。
陶川指出，海外转按揭政策实施过程中不仅依靠居民和银行，更依赖政府参与和主导。由于转按揭涉及银行、居民等多个部门，海外在实施转按揭政策时，政府会先设立一个特定目的主体，用于收购存量房贷，再由该主体给居民提供新的贷款，这样既保证了商业银行的资产负债表的健康，也保证了按揭政策实施的范围和效果。
此外，潘功胜还提到“指导商业银行完善按揭贷款的定价机制，由银行、客户双方基于市场化原则自主协商进行动态调整”。然而，借款人在银行面前往往处于弱势谈判地位，具体执行层面还有待有关部门的政策文件进一步厘清。
（本报记者林秋彤亦有贡献）
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本期编辑 江佩佩
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