重要定调！楼市调控走入新周期
作 者丨张敏
编 辑丨张星
图 源丨IC
9月26日，中共中央政治局会议指出，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。
这是继9月24日三部门推出一揽子楼市调控政策后，中央针对房地产的又一次重要部署，涉及房地产的内容丰富且重磅。对于楼市而言，蕴含的信号意义不可忽视。
最新的表态中，“促进房地产市场止跌回稳”的说法，为近年来首次出现。分析人士指出，这是非常明确的导向，意味着四季度各地或有持续的重磅加码政策，以更好促进房地产市场止跌回稳。
其中，除信贷政策的调整外，一线城市是否会对限购措施进行优化，是市场关注的重点。
此外，“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”的说法，也不同于以往的表态，其中包含的中长期调控思路的变化，同样值得关注。
调控新周期将开启
今年以来，楼市政策保持着稳定的出台节奏，但房地产市场一直处于调整状态中。
根据国家统计局的数据，今年1—8月，全国新建商品房销售面积6.06亿平方米，同比下降18.0%；新建商品房销售额5.97万亿元，下降23.6%。同期，房地产投资、开竣工、房企到位资金等指标继续负增长。
二手房方面，根据上海易居房地产研究院的数据，1—8月份全国22个重点城市成交套数跌幅为3%。而去年同期该增速为正，且幅度较大为31%。
自去年下半年以来，70个大中城市房价保持着以降为主的态势。今年8月，有67个城市的新房价格环比下降，70个城市的二手房价格全部环比下降。
本月以来，楼市表现继续平淡，传统“金九”成色不足。多家机构指出，除上海等少数城市外，整体市场的需求仍然相对乏力，难以对市场带来持续支撑。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，当前房地产下行的压力比较大，且已经形成了预期疲弱和量价下行的负反馈循环，供给和需求负反馈收缩，这种下滑导致全产业链条收缩。
这也是提出“促进房地产市场止跌回稳”的重要背景。分析人士认为，这意味着决策层对市场已有明确定调，调控的新周期也将开启。
中指研究院政策研究总监陈文静表示，在部署经济工作时，政治局会议释放了更加积极信号，并将房地产政策放在了更加重要的位置。这表明稳定房地产市场对于稳定宏观经济的重要性，房地产市场止跌回稳，才能更好地为宏观经济平稳运行提供支撑。
市场转换期的调控思路
政治局会议还表示，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。这一提法也备受关注。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，该提法和过去的“盘活存量优化增量”有相似性，但是更加明确和聚焦。这也是对房地产开发投资环节做出的新部署。
他表示，“严控增量、优化存量”，本质上也是立足当前房地产增量市场和存量市场的新特点所做出的重要安排。
经历了前些年的大规模投资后，房地产市场正处于去库存的周期中。根据国家统计局的数据，截至今年8月末，全国商品房待售面积7.38亿平方米。按照当前的销售节奏，去化周期接近10个月。若算上已拿地未开工、已开工未销售的部分，楼市广义库存更加庞大。
这些库存还存在结构性、区域性的不均衡，即三四线城市库存的去化周期超过一二线城市，商业地产的去库存难度高于住宅项目。
因此，合理统筹增量和存量，不仅是当下的重要任务，也将是未来一段时间的主要政策导向。机构普遍指出，这需要不同城市因城施策进行调整，在这方面，地方政府也将被赋予较大的权限。
具体而言，严跃进表示，“严控增量”意味着房地产的新增投资规模将有所下降。
“优化存量”意味着“以购代建”等系统工作会加强推进，预计“三板斧”会强力推进，即银行专项贷款、专项债和社会资本，有助于更好地盘活存量资产。
在此基础上，此次政策提及，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。说明金融层面对“优化存量”的支持力度将有所加大。
“提高质量”的提法为首次出现，此举与改善性需求占比不断提高、居民对居住品质的需求不断提升的趋势相吻合。陈文静指出，住建部提及的“好房子”建设或已经是基本要求，促进“好房子”建设的配套政策有望继续落地。
“限购令”或继续优化
针对楼市限购政策的表态，是外界关注的另一个焦点。
两天前的三部门表态，主要聚焦于金融手段。此次中央政治局会议则对行政、土地、财税等手段有所部署，并提出，“要回应群众关切，调整住房限购政策”。
限购政策是上一轮楼市调整周期的标志性政策，主要通过对需求端施加行政性限制，达成房地产市场阶段性的供需平衡，并最终实现“时间换空间”的效果。
近几年，楼市供需关系发生变化，越来越多的城市逐渐弱化并取消了限购政策，限售、限贷等其他措施也逐步解除。据悉，当前仍实施限购政策的城市仅包括北上广深、天津和海南部分地区。
其中，一线城市的限购政策能否继续优化，被认为是影响市场回温的重要因素，也会对市场情绪带来重要影响。
分析人士普遍认为，此次表态后，一线城市的限购令有望继续优化。陈文静指出，广州等其他地区限购政策有望全面放开，北上深有望更大力度优化限购政策，此举有助于发挥大城市带动效应，提振市场信心。
上海易居研究院也认为，广州是一线城市中最有可能率先全面放开限购的城市，其次是深圳。但该机构表示，京沪全面放开限购可能性不大。
此外，一线城市限贷、限售、普宅标准等政策也有望迎来优化调整，从而促进市场回暖。
近期，北京、无锡等城市已经释放优化楼市政策的信号。未来一段时间，“地方版”楼市政策将陆续出台，其内容值得关注。
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本期编辑 刘雪莹
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