潘石屹变卦，房子不卖了

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《中国经济周刊》记者 程子彦 | 上海报道

（本文刊发于《中国经济周刊》2017年第13期）

视觉中国

半年前，在SOHO中国有限公司（下称“SOHO中国”）2016年上半年业绩发布会上，潘石屹宣布销售上海三个非核心物业：凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山广场。

半年后，在刚刚召开的SOHO中国2016年全年业绩发布会上，潘石屹变卦了——放缓销售以上物业。潘石屹表示，在资产荒的情况下，拥有中国境内的房子比拥有人民币要好。

潘石屹为什么不卖楼了？不销售房子，单靠租金是否能支撑起SOHO中国的未来？

>> SOHO中国营业额回升

3月23日，SOHO中国发布2016年经过审计后的年度业绩报告（下称“财报”）。

财报显示，SOHO中国实现营业额约人民币15.77亿元，同比上升58%。毛利润约人民币12.42亿元，同比上升毛利率达79%；净利润约人民币9.10亿元，同比上升69%。

值得注意的是，自潘石屹2012年宣布“逐步告别一直以来散售的商业模式，改为持有出租物业”，开启SOHO中国的转型之路以来，2016年是其首年营业额回升。

财报显示，从2012年到2015年，SOHO中国营业额分别为161.43亿元、146.21亿元、60.98亿元和9.95亿元。

潘石屹透露，上海虹口SOHO的整售事项本来已经和一家著名公司基本谈妥，但自己又临时改变主意，不再出售，导致对方很恼火。潘石屹随后亲自写信，承认是自己的错误，并非常坦诚地把原因告诉对方，“在资产荒的情况下，我拥有中国境内的房子比拥有中国境内的人民币要好。”

SOHO中国向《中国经济周刊》记者提供的数据显示，虹口SOHO在2016年出租率达到95%，仅次于处于上海核心地段外滩SOHO 96%的出租率。

用潘石屹自己的话来说：“计划是计划，市场是市场。”

值得关注的是，2016年7月SOHO中国以32.97亿元整售位于上海的SOHO世纪广场。对于SOHO中国2016年营业额只有15.77亿元，SOHO世纪广场销售款去往何处，以及是否在上海战略收缩的问题,截至《中国经济周刊》记者截稿，SOHO中国并未给出回应。

>> 租金占营业额九成五

若不再整售项目，单靠租金收益，SOHO中国还有多大空间？2017年营业额能否继续回升?

财报显示，SOHO中国2016年租金收入约15.11亿元，同比上升44%。在租投资物业平均出租率达到96%。照此数据计算，租金收入约占到SOHO中国去年营业额的95.8%。有分析认为，或许正是由于这个原因，才让潘石屹最终变了卦。

根据SOHO中国提供的数据，SOHO中国的租金处于稳步增长态势，2016年年末的租金收入比上半年上涨了16%。自2012年SOHO中国宣布转型以来，目前的租金收入已经是4年前的10倍之多。

SOHO中国财务总监唐正茂表示：“未来我们非常有信心租金收入持续增长。”他如此自信的一个重要原因是，SOHO中国可租赁面积在不断增加。

据《中国经济周刊》记者了解，2016年年底，SOHO天山广场完工后，可租赁面积达92769平方米。此外，SOHO中国还有两个项目，上海古北SOHO和北京丽泽SOHO，这两个项目预计在2018年底完工，外界估计届时将带来25万平方米的可租赁面积。唐正茂认为，单位租金的增长会是未来SOHO中国租金增长的主要动力之一。“通常，新的大楼刚刚完工，第一轮出租时租金都会有一个折扣，租期一般一到三年。第一轮租期之后，平均涨幅是15%~25%。目前SOHO的项目相对比较新，在第一轮租期之内。换句话说，一两年之后，我们就可以享受到15%~25%的租金涨幅了。”

据《中国经济周刊》记者了解，丽泽SOHO和古北SOHO两个在建项目完工后，SOHO中国持有物业的建筑面积将达到170万平方米。但是，按照潘石屹持有人民币不如持有房子的思维，未来潘石屹会不会买入新的资产？

对此，潘石屹如此回复：“要不要进新的项目，主要看市场，还是要回归到做事的根本——低进高出。市场低的时候我们就进货，市场高峰的时候我们就出货。违背了这个原则就不是生意，只能亏本。”

>> SOHO3Q暂不扩张

2012年，潘石屹宣布转型之时曾定下一个目标： 2017年的租金收入要达到40亿元。如今看来，这个“小目标”想达到确实困难重重。

不过，被潘石屹坚定不移地视为SOHO中国转型方向的SOHO3Q，经过两年多的发展，已成为北京、上海最大的共享办公空间。截至2016年底，SOHO3Q平均出租率约为85%。

去年，共享办公的鼻祖、SOHO3Q的对标产品WeWork进入中国市场，虽然目前他们只在上海静安拥有500个工位，还不到SOHO3Q的1/20，但对于SOHO中国的共享办公，依然形成了不小的挑战。据唐正茂介绍，目前市面上对WeWork的估值是170亿美元。

有业内人士认为，在“大众创业”背景下，共享办公预计在2017年将继续活跃。

唐正茂强调：“目前在我们（SOHO中国）的估值当中，它(SOHO3Q)没有任何的估值，SOHO3Q的价值有很大的潜力没有被挖掘。”

作为转型的重要方向，未来SOHO3Q是否会扩展？在潘石屹眼中，相对于房地产行业来说，共享办公这个行业刚刚兴起，SOHO3Q目前的16000个座位只是一个试验品，是在适应市场、跟着市场走。“Wework、优客工场的项目有他们的特点，也有他们的长处，我们还要不断地向他们学习。至于什么时候扩展，我觉得要把管理水平提高，把产品水平提高，成熟之后再进行扩展。”

不过，股民对于潘石屹不卖楼的反应持支持态度，潘石屹对此非常感慨：“我记得SOHO中国4年前在香港宣布我们不销售房子，变成持有。当时跟现在的情况是完全相反的，一宣布持有，跟媒体记者见完面，出去之后股票跌了10%；这次一宣布，（股票）立马上涨了7%。”

2017年第13期《中国经济周刊》封面