时评| 上海"购租并举"住房体系切中供给侧改革要义

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《中国经济周刊》特约评论员 葛丰

（本文刊发于《中国经济周刊》2017年第28期）

《上海市住房发展“十三五”规划》已于近日正式发布。该规划明确提出，“到2020年基本形成符合市情、购租并举的住房体系”。

这一新版本规划具有非常突出的创新之处与示范意义，其中最重要的，是以往各地住房发展规划往往对商品房供应较为重视，对租赁市场发展的目标设置则较为含糊，而《上海市住房发展“十三五”规划》突破性地定量要求，“十三五”期间全部新增住房中的租赁住房要达到约70万套，供应量超过商品住房（约45万套）与保障性住房（约55万套），与“十二五”期间全部新增住房套数相比，占比亦高达七成左右。

这种切实推进的“租购并举”，是房地产领域推进供给侧改革的精准着力点。此前中央之所以提出“供给侧结构性改革”战略方针，在于准确判断到“四期叠加”大背景下，影响经济增长的主要矛盾已经转化为供给与需求不匹配、不协调与不平衡，因此当在适度扩大总需求的同时，以更大力度加强供给侧结构性改革，提高供给体系质量和效率，使供给体系更适应需求结构的变化，使供给侧和需求侧得以合理匹配。

中央基于整体判断而提出的战略方针，同样适用于房地产领域。因为经过连年高速（甚至超常规）发展后的中国房地产市场，已经迥异于20年前起步之初时的情况。来自国家统计局的最新数据显示，2016年全国居民人均住房建筑面积已经达到40.8平方米，按家庭居住面积来算，已经高于英国、德国、荷兰等大部分发达国家水平。

毋庸讳言，类似数据难免有一定程度“被平均”的“水分”在内，但是这不妨碍得出结论，即总体来看，目前中国房地产市场的主要矛盾已经不在于总量方面的供给不足，而是供给体系中的结构配比出现了比较大的问题。

住房供应的结构性问题主要存在于两个方面，一方面是不同区域或城市类型的住房供应与人口分布状况及趋势不匹配，另一方面就是全部住房供应中租赁住房占比畸小，居民住房需求被迫过度集中在购买环节予以释放。这两方面问题相互强化后的结果，就是以一线城市为代表的部分地区房价/收入比一路飞涨到令人不安的地步，很多住房基本需求已几乎不可能在商品房市场获得满足。

缓解这些城市的供需失衡，固然有必要适度增加用地供应以增加下游住房总供给，但如果这种总供给增加仍然只在出售环节发力的话，那么其效果注定不会明显，因为越是房价高企的地区，土地供应的约束就越强，加上货币格局依然总体宽松，以及今时房价已经处在非常高的基点之上，因此，对于在这些城市中尚未能满足的那部分基本住房需求，应当并且只能假道租赁市场予以分流。而上海此次明确提出的“购租并举”，再次用实例体现出其为全国改革探路的排头兵作用。

2017年第28期《中国经济周刊》封面