求助！岛内1万/㎡的小产权房能买吗？小产权房能“转正”么？官方再次明确！

小产权房究竟能不能买？

May. 26

2020

+

by: 七月

每当说起小产权房

人们总是直摇头

最主要的原因是这种房子

一直处于法律的灰色地带

配图 图文无关

由于小产权房始终不被法律承认

由此导致小产权房交易无效、

无法办理房产证等问题突出

但日常生活中

还是总有人

会因为价格而对小产权房动心

那么什么是小产权房？

小产权房到底能不能买？

购买小产权房都有哪些风险？

如何区分正规商品房和小产权房？

小鱼君今天就给大家

一次性讲清楚

01

什么是小产权房？

据公开资料显示，小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”。

“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。购房合同在国土房管局不会给予备案。

小产权房包括村民筹资在自家宅基地建设的农民房，村委会、村民在集体土地上集资建设的统建房，现在还出现了由开发商出资、村委会出地共同投资、规划、建设的配套有物业甚至学校等的楼房。而这些小产权房，一旦发生权属纠纷，极大可能被认定为违建。

简单来说，国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。大、小产权房的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。

02

小产权房和大产权房的区别

所以说，由国家颁发产权证的叫做大产权房，包括40年产权、50年产权和70年产权。我们平时购买的普通商品房，都属于大产权房。

小产权房与大产权房的区别：

1. 大产权房有五证，受法律保护，有完整产权。小产权，没有五证，不受法律保护，只有部分产权。通俗了说，就是大产权有房产证，小产权没有房产证；

2. 大产权拆迁有补偿，小产权没有。也就是说，如果政府要拆迁房子，小产权业主基本不会得到拆迁安置补偿；

配图 图文无关

3. 小产权房屋质量没人监督，存在安全隐患，而且除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题；

4. 小产权由于没有正规的产权证，不能作为抵押或上市转卖。而且小产权房不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利，也就是说，买小产权房不能贷款，只能一次性付全款。

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尽管如此，很多人还是会因为价格便宜而购买小产权房，但你知道吗，购买小产权房有很多风险！

03

购买小产权房有哪些风险？

（一）违规占用土地

无论是村民宅基地自建房、村集体集资统建房还是村企合作建房，都有可能存在违规占用耕地绿线、市政黄线、建筑红线等现象。该类小产权房一旦被政府纳入拆迁规划，则面临被强制拆除的风险。这也是小产权房存在诸多风险的根源。

（二）没办法办理房产证

（1）双方签署的购房合同不属于法律认可的正式购房合同，没办法在房管局备案;

（2）开发商未缴纳土地出让金等费用，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房人不能取得房产证;

（3）即便有证，也不是真正意义上的房产证，部分是镇政府或村委会出具的证，部分是绿本的房地产权共有(用)证，享有的权利完全不一样。

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（三）难以规避“一房多卖”风险

因为小产权房无法进行不动产登记，所以买方很难确认卖方有没有偷偷将房屋再次出售。

（四）脱离监管质量难以保证

大多小产权房有严重的安全隐患，建设标准不达标的事情屡屡发生。

（五）购房时无法进行银行贷款

不动产抵押以登记为生效要件，小产权房没办法抵押登记，银行自然也就没办法设立抵押权。

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（六）套现困难，难以转让

小产权房不能办理变更登记，这意味着房屋的物权人还是卖方。

（七）小产权房难分割

因为购房人对于小产权房没有所有权，所以不管是离婚，还是继承，法院很可能不对小产权房进行处理。

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（八）有可能被无偿征用或者征收

小产权房未经土地行政管理部门批准而使用集体所有土地的，涉嫌违法用地;小产权房无建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的，涉嫌违法建设。

（九）随时面临业主“违约风险”

在面临拆迁或者地段价格暴涨的时候，卖方很有可能以签订的合同无效为由进行毁约。

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尽管这样，对于预算有限的家庭来说，在万不得已的情况下还是会选择小产权房，那么如果真买了小产权房，签订的合同会有效吗？

04

已经买了小产权房合同有效吗？

根据现行法律，2种情况有效，3种情况无效。
有效：
（一）本集体组织成员间的小产权房买卖合同一般认定为有效
我国法律明文规定农村宅基地只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售，但并不禁止在同一集体组织成员间流转，只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和行为能力，签订的小产权房买卖合同是其真实意思表示，一般认定为有效。
（二）将房屋出售给本乡镇以外的人员，取得有关组织和部门的批准。

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无效：
（一）本集体与他集体组织成员间的小产权房买卖合同一般认定为无效
宅基地使用权的主体是农村特定集体经济组织的农村居民，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。
（二）集体组织成员与城镇居民间的小产权房买卖合同一般认定为无效
《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”，城镇居民到农村购买农民住宅的行为是不受法律保护的，该买卖行为一般是无效的。
（三）小产权房未办理抵押登记。

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通过上述分析，不难发现，购买小产权房风险极高。而且在近日，官方也再次明确，价格便宜的小产权房，并不能在苦熬等待中迎来“转正”！

05

小产权房能“转正”么？

官方再次明确！

日前，自然资源部下发了《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》，重申不得为小产权房办理确权登记。

（一）因地制宜，加快开展地籍调查
各地可采取积极灵活的方式，完成宅基地和集体建设用地权属调查。对权利人因外出等原因无法实地指界的，可采取委托代理人代办、“先承诺、后补签”或网络视频确认等方式进行。
要结合本地实际，选取合适的地籍测绘技术方法。有条件或靠近城镇的，可采用解析法。不具备条件的，可利用现势性强的国土三调、农村土地承包经营权登记等形成的航空或高分辨率卫星遥感正射影像图，采用图解法获取界址、面积等信息。对暂不具备解析法和图解法条件的，可由市、县自然资源主管部门会同村委会组织人员，利用“国土调查云”软件结合勘丈法进行地籍测绘。
地籍调查成果通过验收后，应及时纳入不动产登记信息管理基础平台的地籍数据库进行统一管理，支撑不动产登记及相关管理工作。

（二）依法依规办理登记
充分发挥乡村基层组织作用，推动解决宅基地“一户多宅”、缺少权属来源材料、超占面积、权利主体认定等问题，按照房地一体要求，统一确权登记、统一颁发证书，努力提高登记率。市、县自然资源主管部门可会同乡(镇)人民政府、村委会，组织群众以行政村为单位，统一申请登记，实现批量受理、集中办证。

对合法宅基地上房屋没有符合规划或建设相关材料的，地方已出台相关规定，按其规定办理。未出台相关规定，位于原城市、镇规划区内的，出具规划意见后办理登记。位于原城市、镇规划区外且在《城乡规划法》实施前建设的，在办理登记时可不提交符合规划或建设的相关材料;在《城乡规划法》实施后建设的，由村委会公告15天无异议，经乡(镇)人民政府审核后，按照审核结果办理登记。

（三）小产权房等不得通过登记合法化
对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。

小产权房存在的重要因素是因为它的价格非常便宜，但小鱼君还是要在此告诫各位买房人，无论是出于投资还是自用，请不要图便宜或怕麻烦，应通过合法合规的渠道购买房屋，防范不必要的风险发生。

如果实在预算有限，也可以考虑考虑大产权房，至少有一定保障。而且在以后，住宅土地使用权满70年后，可以自动续期，不必担心被收回。

06

自动续期！

70年产权，一锤定音

70年产权如何续期，终于有答案了。

酝酿多年的《民法典》即将正式亮相，其中，第三百五十九条提出：

住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。 非住宅建设用地使用权届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

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这意味着，广受关注的70年产权续期问题，终于一锤定音。

其一，住宅土地使用权满70年之后，可以自动续期，不必担心被收回。

众所周知，我国城市土地为国家所有，居民只有使用权而无所有权。业主对房屋本身享有无限期产权，但对房屋之下的土地只有70年不等的使用权。

而这次《民法典》明确住宅土地使用权 “自动续期”，可谓一锤定音，这意味着民众对于70年产权问题的主要担忧，已经不复存在。

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其二，70年土地使用权到期后，自动续期是否等于“免费续期”？

对此，民法典提出：

续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。

是补缴还是减免，是全部免费还是部分减免，民法典无法事无巨细，只给出了大原则，具体落地执行将会交由其他法律处理。有相关人士分析，对于住宅用地，自动续期将是大原则，相关费用有望减免；而非住宅用地，有可能要补缴土地出让金。

目前种种迹象都表明，住宅产权续期，“减免”是关键，免费续期的可能性非常高，未来有望通过新的法律规定加以确认。

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其三，不过要注意的是，住宅用地和非住宅用地的待遇可谓大相径庭。

根据法律，住宅用地可自动续期，而非住宅用地则依照法律规定处理，目前并无法律规定支持非住宅用地自动续期，这意味着商业用地、工业用地有可能不在豁免之列。

所谓住宅用地，指的是居住用地，也即商品住宅之下的土地，使用权一般是70年。而非住宅用地，主要以商业用地、工业用地为主，使用权40年、50年不等。

总之，买房就是为了住的舒坦，但是不是什么房子都值得买，一定要注意识别房子背后的土地性质。如果因为选择了价格低廉的小产权房，出现了大问题就得不偿失了。毕竟不受法律的保护，谁来保护你的权利呢？所以你懂的，不要存在侥幸心理！

┃图文来源：山东高法、经济日报、21财闻汇、自然资源部、 CCTV法律讲堂、国民经略、老晋房产观

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