本书两位作者主张非市场分配住房，可没有市场机制，分配者如何知道个体的具体需求是什么？人的需求会改变，该如何把握这种变动？这背后包含着惊人的计算量，这需要投入多少公共资源才能完成？就算完成了，会比市场更有效、更准确吗？概念讨论固然铿锵有力，但不可计算，就是空中楼阁。
美国洛杉矶街头，无家可归的退伍军人们以自搭的帐篷为家。
“本公约缔约各国承认人人有权为他自己和家庭获得相当的生活水准，包括足够的食物、衣着和住房，并能不断改进生活条件。各缔约国将采取适当的步骤保证实现这一权利。”这是《经济、社会及文化权利国际公约》的第十一条规定，1991年，联合国相关委员会发表了《关于获得适当住房权的第四号一般性意见》，对此做出更具体的解释，其中第一条是：“适足的住房之人权由来于相当的生活水准之权利，对享有所有经济、社会和文化权利是至关重要的。”1997年10月27日，我国政府正式加入该公约。这意味着，中国公民亦拥有充分住房权，即：有权获得可负担得起的适宜于人类居住的，有良好的物质设备和基础服务设施的，具有安全、健康和尊严，并不受歧视的住房权利。目前全球共有69个国家在宪法中确认，政府有义务为其全体公民提供适足的住房。正如《保卫住房：危机的政治学》（上海教育出版社出版）中所说：“每个人都能获得良好住房，这一想法本身并不是对现存政治经济秩序的一种挑战，而是一个不断推迟的承诺，体制正是利用这种承诺将自身合法化的。”可现实是，在几乎所有国家，住房都被视为一种特权——高收入人群才配住适宜的房子，收入少，说明工作不努力，理应住条件差的房子，甚至没房子住。《保卫住房：危机的政治学》，作者：（英）戴维·马登、（美）彼得·马库塞，译者：周明明、韩筱、李玉婷，上海教育出版社，2022年8月出版随着全球房价不断上涨，越来越多的年轻人选择“躺平”，他们看不到未来，被动接受现实，用“活成家族最后一代”来自我解嘲……而英国学者戴维·马登、美国学者彼得·马库塞用《保卫住房：危机的政治学》这本小书，提供了一个全新视角：房价过快上涨不只是一个商业问题，也是一个政治问题，根本在于现代政府该如何兑现对人民权利的承诺。两位学者犀利地指出：房价过快上涨是典型的“市场失败”，是结构性困境的产物，在“资本为王”的大背景下，只会愈演愈烈。而英美等国政府为了自利，过度倒向资本，让局面变得更加棘手。戴维·马登是伦敦经济学院社会学副教授和城市项目的联合主任。他研究住房、城市理论和城市政治， 拥有哥伦比亚大学的博士学位。
对于本书，西方读者评价不一：赞者称“揭示了核心问题”“所有关注住房不平等的人都应阅读它”，弹者称“没看到任何解决方案”“意识形态的煽动，缺乏深入思考和平衡的分析”。作为一本有争议、但颇具思想原创性的著作，本文将结合《买房让日本人幸福了吗》《自由经济学：为什么管制房价害死猫》《地产霸权》等书予以介绍。彼得·马库塞曾任哥伦比亚大学建筑、规划和保护研究生院城市规划的名誉教授。他在美国、英国和其他欧洲国家广泛使用英语和德语写作。
▌有人没房住，房子才值钱
据估计，目前全球共有3.3亿家庭（超10亿人）没有体面的住房，或根本没房。表面看，这些是“社会需求”，只要增加供给，就能解决，但事实上，不论建多少房子，他们的居住条件都不会改变，因为他们是“制度的产物”。在资本看来，建房不是为了给所有人提供住所，而是作为商品，让少数人从中获利。换言之，资本创造的是“作为不动产的住房”，不是人们想要“作为家的住房”。只有一部分人买不起房子，房子才能变成另一些人财富、地位、利润和权力的来源。于是，住房成了价值标尺：住在市中心的人，意味着资产雄厚、社会关系多、信用等级高、发展机会多；住在郊区的人，意味着已被边缘化，发展空间受限。买房其实是一种斗争，标志了业主的自主权多少。在《买房让日本人幸福了吗》（上海译文出版社，2022年8月出版）中，作者榊淳司也指出：在房产价值中，90%来自地段。2015年，P89—90公司用1亿美元买下了纽约曼哈顿One57（又名卡耐基57）大厦的一套公寓，该大厦只有66套公寓，如果改成普通的住宅楼，可能会设计成几百套小公寓，容纳几百个家庭，可One57大厦的每套房价都特别大，看上去异常奢华。购买它的大多数业主不会入住，购买只为储值。One57大厦是住房商品化的代表，当一件物品的经济价值超过其他价值，这一过程被称为“商品化”，即：它作为商品的功能压倒了其他功能。One57被称为曼哈顿的地标，图为其超豪华的房间，开发商以每单元90.5万美元的成本建造了66套住房，而同等数额的钱，可以建370套普通公寓（每套成本为17.9万美元）。
本书的两位作者认为，最早的住房商品化是英国的“圈地运动”，通过“将公用土地私有化”，资本将失地农民变成产业工人，压缩进工厂的狭窄空间中。早期产业工人为了生存，回家还得干活，家庭因而变成劳作空间——亲属、孩子都参与劳动。就这样，工业化创造了全新的都市模式——将人分割在一个个隔绝的小单元中。私人住房的普及并不是源于资本的善意，而是工业化导致家庭消费能力不足。第一次世界大战后，胡佛担任美国的财经部长（他后来担任了美国总统），为推动经济，重点推销冰箱、吸尘器、洗衣机等家用电器，他发现，一旦工人拥有自己的住房，就很容易接受这些。于是，标准化抵押贷款制度被创造出来，为资本继续剥削提供帮助。美国第31任总统胡佛，曾在中国河北唐山的开滦煤矿当工程师，给自己取的中文名字是胡华。胡佛总统被认为是推动美国“房地产商品化”的关键人物。在欧洲大陆，战后住房增长主要靠住房体系部分或全部国有化，在美国，私人住房成了主流，私人住房被认为是“美国梦”的化身。在住房私有化推涨下，美国的“住房商品化”逐渐发展成“住房过度商品化”，其背后有三大推手：其一，作为“现代版的圈地运动”，政府监管越来越少。放任银行通过掠夺性借款盘剥购房者。其二，过度金融化。房地产公司渐成各大公司的金融殖民地。其三，全球化加剧了住房商品化。过去只有美国人买纽约的房，如今全球各地富豪都到纽约买房，以储存财富，由此带来城市的“绅士化”——随着房价增高，普通人被赶出城市，市中心成了富豪们的“财富保险箱”，社区高度同质化，可符号们很少参加社区活动，原有的活力消失殆尽。▌房地产行业很低端，“小白”也能干
为什么房地产特别容易金融化？《买房让日本人幸福了吗？》揭示了原因：从房地产开发商的购买土地到设计、制定近邻对策、项目报建、施工建设、推广销售、开盘、签约为止的流程来看，似乎需要大量的技术知识，但其实没什么高深莫测的。例如，与不动产完全风马牛不相及的服装厂商，只要有这个意愿，半年之后就可以进行房地产开发。《买房让日本人幸福了吗？》，作者：（日）榊淳司，译者：木兰，上海译文出版社，2022年8月。房地产产业本身劳动生产率低，“实际上，房地产开发行业并不需要什么高深的技术”，在日本，只要有钱，能让政府批下一块地，剩下的都可以交给其他代理公司做，“即使完全不懂房地产的外行企业……也可以轻而易举地进行房地产开发”，“也就是说，老板只要掏钱，参加会议即可”。在日本，大多数房地产企业是从其他行业转过来的，特别是一些国有的大公司，为给没事儿干的高管安排一个职位，就会去开发一个房产项目。据榊淳司推测：“日本确实就有这样将房地产开发事业全部打包代办的企业。而且据推测， 用这种方式开发出售的楼房， 占整个市场的20%以上。”没什么专业性，全靠制度资源（能说服政府批土地）、资本优势过活，所以全球房地产的价格都是不透明的。同一项目中，每套房间的面积均不相同，邻居之间的购买价格也不一样。在房产业务员中，盛行“轻视消费者文化”：“这个便宜房子，只能给那个年收入低的某某先生下套了。”“某某先生说预算是若干万，他攒了不少钱，让他买更贵的吧。”“让他买房”“下套”这类对话每天都在进行。更过分的是，当自己介绍的房子被签约日本房地产不靠客户赚钱，而是靠市场波动赚钱。比如一套公寓，原本价格可能是1000万日元，如市场波动，可能瞬间便涨到1200万元，用户购买欲望反而更强。几天之内，房地产商就能额外赚到200万日元，这比为客户服务划算多了，所以，房地产业人人渴望经济泡沫——每次经济泡沫，超市中日用品价格几无变动，房地产总是率先上涨。正正经经做生意，房地产的利润率不过5%—30%之间，市场波动带来的利益要大得多。日本房地产业资深销售人士、学者榊淳司认为，日本开发商蔑视消费者， 长年累月地做着“让他买房”“下套”这样的行为， 造成了整个行业都不尊重消费者的不幸现状。榊淳司已出版了12本书，在日本房地产业界拥有影响力。
日本经济在滞胀中停滞三十年，商品价格稳定，从长线看，房地产也如此，但从短线看，房价一直在猛涨猛降间——房地产行业的标准操作就是“吃泡沫饭”，没有经济波动，他们就会饿死。受此影响，日本房屋平均寿命仅30年，而美国是55年，英国是77年。到了30年，许多新房子也会被拆掉，过快的新陈代谢维系了行业的浮躁，这种浮躁已内化成普通日本消费者的观念。事事求新，新婚要住新房，不接受二手房，到了一定年限的二手房，房东便懒得再返修，干脆推倒重建。
▌房价扭曲，离不开公权力助力
值得注意的是，在“住房过度商品化”中，始终能看到政府那只看得见的手。在《地产霸权》（潘慧娴著，中国人民大学出版社）中，揭示了1997年前香港房价迅速上涨的原因：政府为保障经济繁荣，同时获得足够资金维持运作，采取拍卖土地的方法，在不加税的前提下，得到了更多收入，且避免大量土地入市，引发资产流失。由此造成“人为稀缺”，引发房市猛涨。表面看，税收未增，未增加普通市民的经济压力，可房价上涨，租房负担增加，普通员工对收入的要求也会提升，到后来，香港普通零售店成本的70%与房地产相关，不得不用涨价来解套，而部分商品的零售价格上涨又会波及其他，地产因此拥有了“霸权”。一方面，它是保证税收、稳定经济的重心，得到更多重视，资源汲取能力升级；另一方面，它吞噬了各行业技术更新、服务更新的空间，一业独大，百业停滞。这种限制土地流通、拍卖上市的操作模式后在多地被复制，据作者潘慧娴介绍，仅上海市就曾派2000名干部到港学习。《地产霸权》，潘慧娴著，中国人民大学出版社出版，本书作者曾任新鸿基地产集团创办人郭得胜的私人助理达8年，对业界较熟悉。
《保卫住房：危机的政治学》的作者们认为，美英等国政府在几方面推动了“住房过度商品化”。首先，土地本是公共财产，却变成私人财富。所有房地产项目都是经政府批准才开工的，且只有政府才能让新项目接通市政设施。这意味着，住房变成可在市场中循环的商品，权力发挥了主导作用，本书认为：“国家是创造住房市场的机构之一，无法从中‘脱离出来’。”其次，在具体的项目开发过程中，英美政府是最大获益方。卖地赚走一笔钱后，各种税收还要拿走不少，加起来比开发商的利润高，却不用承担风险。《买房让日本人幸福了吗？》的作者便认为，日本很少有项目的利润率能超15%。其三，放任金融盘剥。在日本，允许个人购房者申请35年按揭，可在今天，多少人能保证35年一直在工作呢？许多房地产公司都坚持不了这么长。普通人购买的房子一般不在市中心，很快会贬值，业主好容易还完贷款，去除通胀因素，房价可能已跌到购买时价格的一半。如此住房贷款，可称是“公开的行骗”，肆意在窃取百姓财富。其四，不合时宜的法律环境。在《买房让日本人幸福了吗？》中，指出日本房地产业现行的一些法律问题，比如在社区管理中，执行一些重要决定（公用部分变更、业主委员会的法人化以及管理规约的变更等），需“四分之三的人赞成”。再如小区建筑质量有问题，推倒重建，则需“五分之四的人赞成”……物业的权力过大，降低了物业管理者的犯罪成本。制定这种苛法的前提，是日本政府只想管住业主，不给自己惹麻烦即可，很少考虑业主权益。管理者享有特权，普通日本业主的权利意识被遏制，干脆不关注社区管理，认为“我花钱找专业的人来管就够了”，这种冷漠造成监管的缺失。事实证明，没有政府深度参与，就不会有“住房过度商品化”。▌房子把太多人打入最底层
在《保卫住房：危机的政治学》中，作者们给出了两个现实案例：2012年，马哈马杜·图恩卡拉和阿塞杜·图恩卡拉以及他们的八个该于，一起住布朗克斯的一个小房间里。图恩卡拉一家的居住空间十分拥挤，是一个三居室公寓的一部分，公寓中还住着其他两个家庭。图恩卡拉一家在纽约市公共住房的等候名单上。他们已经等了四年之久，个名单上还有其他16万个家庭，因此图恩卡拉一家能得到一套房子的机会微乎其微。1996年从马里搬到布朗克斯的汽车修理工马哈马杜对住房前景并不看好。他对记者说：“像这样住着很辛苦。你想要更多的空间，但是如果你没有钱，又怎么能付得起？”如果一个家庭月收人只有1700美元，那么这样的家庭在纽约几乎不可能找到一个体面、安全的平价住房。居住在一个房价昂贵的城市，领着微薄的工资，这让图恩卡拉一家在住房问题上别无选择。他们只能八个人挤在一个房间里，这对他们而言是极大的挑战。作者们发现，低端社区不仅伤害了低收入人群的日常生活，还会引发其他问题，比如安全、健康、发展等。在低端社区长大的孩子很难获得平等的受教育权，他们未来的人生可能也将被困在低端社区中，即“统计4周岁孩子的学前班（包括公立和私立的）入学率，即可发现，家庭的经济收入在一定程度上决定了孩子的入学率。孩子如果出生在经济收入最低40%的家庭，入学率大约在65%，而收入最高20%的家庭的同比数据为90%。如果统计3周岁的孩子，由于公立学前班很少为此年龄段的儿童提供入学机会，则在中低收入的家庭中，孩子的入学率大约在40%,而收入位居前20%的家庭的同比数据是80%”。在美国，阶层落差正在固化。显然，住房被异化了。所谓异化，德国哲学家费尔巴哈的解释是，异化意味着没有认识到人类究竟有多大的能动性。如今，住房已为人生设置了天花板。德国著名哲学家费尔巴哈，他认为，爱上帝是错误的爱，神学是错误的人类学。人应该用他所有的感官转向世界和其他人，这才是“爱”的产生方式——对自然的爱，对他人的爱。费尔巴哈希望通过正确的爱，结束剥削、暴力和战争。
异化是“资本为王”社会的本质：通过劳动，工人们本该体验的是一种自我实现，但当他们出卖劳动力时，他们体验的却是“在另一个人的控制、压迫和束缚下”从事“带有敌意的、陌生的事情”，如今，房子也如此，它不再让人温暖，反而破坏了低收入人群“自我和世界之间的联系”。我不再像以往那样精力充沛，这事(指还房贷)都把我榨干了，让人身心俱疲。所有的担忧，所有的债务，所有的一切……我的意思是，自从（说出了一家讨债公司的名字）联系找，我的胸口就一直痛，就是他们联系我之后，我的身体开始出问题，病倒了。住房体系让许多人觉得自己像是一个被剥夺了家的人：“完了，完了，不仅是破财了，而是觉得完了，彻底完蛋了。”对这些人来说，家是一个不稳定的地方。无数人有过“断供”后被警察从家中驱逐出去的经历——纽约市房屋法庭的驱逐机构每年要处理35万宗案件。在某些年份，市法警驱逐的租户超过纽约市租户的1%。调查显示，当住房不安全时，人们会待在他们本不喜欢的工作岗位上，或者被迫打两份到三份工。据英国一家慈善机构统计，1/3的受访承认表示，住房给他的家庭造成压力，1/4的承认表示，住房增加了家庭内部争吵的次数。《保卫住房：危机的政治学》的作者们断言：住房可以为压迫、统治和不公提供物质基础。通过住房，限制机会、制定角色、制止抗议、形成统一、减少反抗，将住户置于等级分明的社会体制中。▌取消市场就能解决问题？
在批判现实上，《保卫住房：危机的政治学》深入、准确而犀利，尤其是作者们认为住房困境呈现的是现代社会的结构性困境，在“住房过度商品化”的大背景下，问题只会越来越多，不可能得到根本性解决。可书中给出的解决方案却极不靠谱——取缔“住房商品化”，重回大政府。本书的两位作者认为：住房政策是一种意识形态产品，而不是真实存在的事务，政府只是采取了种种凌乱无序甚至有时是完全对立的措施而已，其结果是，无论采取哪种政策，都会再次产生住房问题。本书作者认为：住房总是依赖与政府行动，并和政府行动有内在的联系，更准确地说，政府赋予了某些群体或者阶级以特权，这是其他人所没有的。既然所有住房原来都是公共住房，那么政府就应承担起责任。房子本来就不应被市场化，政府接管不过是收回被市场侵占的固有领地而已，而不是侵入市场。这种基于道德立场而做出的判断让人大跌眼镜——指责市场分配的缺陷很容易，可非市场分配真的更公平、更高效吗？以上世纪60—70年代的中国为例，没有房地产交易市场，直到1978年，人均住房面积仅6.7平米，比1956年的5.7平方米只多了1平米，不仅住房小，且质量差、基础设施落后。事实证明，自古无均富，只有均穷。人性并不完美，会让市场分配产生种种问题，可同样的不完美，也会造成非市场分配的种种问题，后者的问题往往比前者大。在《自由经济学：为什么管制房价害死猫》（广东经济出版社出版）一书中，美国美国经济学家约翰·洛特引用了著名经济学家弗里德曼的研究结果：政府是一种我们可以试图来弥补“市场失灵”的手段，通过这种手段，我们希冀通过提高资源的使用效率，按我们愿意支付的价格，去生产我们所需要的干净空气、水和土地。遗憾的是，导致市场失灵的关键因素，同样也会导致政府难以实现令人满意的解决方案……以政府来纠正市场失灵的企图，在大多数出情况下，只会以政府失灵取代市场失灵。政府干预市场带来的麻烦，并不比“市场失灵”少。每当油价上涨时，人们就希望政府来管控油价，似乎这样大家都能用上便宜油了。可油价波动是客观规律，不以人的意志为转移，政府也解决不了这个问题。美国经济学家约翰·洛特，他坚定支持私人拥有枪支，曾任美国量刑委员会首席经济学家。可奇怪的是，人们总把企业家想象成邪恶、贪婪的，虽然并无证据表明，他们比我们更自私，却把政府想象成万能的。当油价上涨时，更多人想都不想，便去指责企业家。美国曾在1973年—1974年和1978年—1979年两次遭遇石油危机，而美国两大电视台在节目讨论时，只有18%的人认为美国政府应为第一次危机承担责任，19%的人认为应为第二次危机承担责任，却有32%和41%的人认为，石油行业大亨应承担责任。约翰·洛特认为，人类天然缺乏洞察力，就像点燃一根火柴和这根火柴引起火灾，人们往往意识不到二者之间的联系，所以他们看不到真问题，只会直线思考。价格联盟、掌控市场、资本密谋、联手垄断……这些阴谋论反复沉渣泛起，它们的共同特点是貌似有理、无需证据、不接受辩解，那么，“住房过度商品化”是不是新版阴谋论呢？它本身就是一个无法量化的模糊概念，这使它在辩论中不可能被击败。总之，贴上“异化”“剥削”“不公”等标签，无需数据佐证，便宣称这些问题是“内生的”“结构性的”“按现有制度没法解决的”，进而“否定现存的一切”，这是一个危险的思想陷阱。除了推倒重来，它不接受任何微调，而推倒重来的成本多高、过程能否控制，也完全不予考虑，这种批判能产生解决方案吗？如果没有解决方案，讨论的意义在哪里？《自由经济学：为什么管制房价害死猫》，作者：（美）约翰·洛特，译者：刘寅龙，广东经济出版社出版。▌提出问题，但解决不了
《保卫住房：危机的政治学》是一个优秀的案例，呈现出批评对现代社会的重要性；与此同时，它又是一个糟糕的案例，呈现出演绎逻辑自身的困境。至少在几个层面上，本书引人深思：首先，多用数据说话，少用立场说话。非黑即白只有审美效果，对于无房族而言，本书的声音有号召力，但由共鸣引发的非理性激情很难产生理性结果。其次，不能脱离成本谈理想。如果实现不了，或者得不偿失，再美好的理想也会变成有毒的理想，难免被别有用心的人利用。其三，无法计算的概念是可怕的。本书两位作者主张非市场分配住房，可没有市场机制，分配者如何知道个体的具体需求是什么？人的需求会改变，该如何把握这种变动？这背后包含着惊人的计算量，这需要投入多少公共资源才能完成？就算完成了，会比市场更有效、更准确吗？概念讨论固然铿锵有力，但不可计算，就是空中楼阁。其四，实践检验真理，切勿在自嗨中忘记常识。概念操练常常落入“理性的狂妄”中，误以为靠人类的有限理性，便能设计未来，结果落入迷狂中，以致忽略了基本事实：从整体看，今天人们的住房条件比过去更好了，而不是更坏了，“住房商品化”有利于普通人。在《经济学的思维方式》一书中，著名经济学家托马斯·索维尔曾指出，越是政府管控严格的城市，房价越高，房地产市场越畸形，而普通百姓受害越多。从古至今，那些打着“造福人类”的非市场计划，经常以惨败告终，既浪费了公共财富，也没给人们带去真正的帮助。当然，批评永远有价值，多一种声音，就会减少一种风险，只是《保卫住房：危机的政治学》的写作背景是成熟市场，对于未彻底市场化的环境，未必有普适性。亲爱的读者们，我们的读者交流群成立了，欢迎扫码添加客服，备注“进燕京书评读者群”。