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楼市有变!四大利空袭击!中央、地方、证监会、银监会齐出手

2016-07-29 新财富杂志


来源:华尔街见闻(ID:wallstreetcn)


中央政治局会议提出抑制资产泡沫,各个职能部门的政策正从多角度着手,上半年高歌猛进、地王频出的房地产行业,似乎正在上演转折故事的前奏。


一、官方报告称

地王数量创新高,因资金充沛


近日,国土部下属部门中国土地勘测规划院发布《2016年第二季度全国城市地价监测报告》。


报告显示,截至2016年6月30日, 2016年二季度各地上报异常交易地块75宗(其中一线城市上报了18宗,二线城市上报了20宗,三四线城市上报了37宗),比上季度增加了30宗,涨幅为67%;比上年同期增加了37宗,涨幅为97%。上报的异常交易地块中,成交单价创新高的11宗,较上一季度翻番,是2014年以来,单价创新高地块出现最多的季度。


官方所称的“异常地块”,在市场人士看来可以类同于“地王”。


报告指出,地产领域资金充沛,带动了地价的温和上行。


上半年,房地产开发企业到位资金同比上涨明显,定金及预收款增速明显,二季度后期虽然增速略有放缓,但仍处于较高水平;个人按揭贷款同比增速连续19个月保持上涨态势,涨幅创2013年6月以来新高。


随着其他理财产品收益下降、风险加大,全国多数地区取消限购、限贷,资本的避险性和逐利性促使大量资金入地产市场,尤其是一季度央行再次降准,流动性进一步释放,二季度货币政策持续发力。


在资金充沛、热点区域销售良好的情况下,房地产开发企业的补充库存需求不断增加。同时,着眼于资本市场更大的话语权,部分地产企业加杠杆购置高价地成为重要选择,支撑了对高地价的承受能力,带动了热点城市地价上涨。




二、中央定调

政治局罕见提及“抑制资产泡沫”


中央政治局7月26日召开会议称,要全面落实去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板的五大任务,其中重点提及要抑制资产泡沫。


事实上,政治局会议提出“抑制资产泡沫”,这在过往的重要会议中被提出较为少见,市场认为这主要体现在当局对住房价格的担忧。


上海财经大学公共政策与治理研究院院长胡怡建分析指出,抑制资产泡沫可能是指的房地产市场泡沫。


中国社会科学院财经战略研究院研究员杨志勇也表示,目前资产泡沫可能指的是房地产泡沫,房地产业成本高,抑制了其他一些行业的发展,也攫取了其他一些行业的利润。


易居研究院智库研究中心总监严跃进表示,抑制资产泡沫重点是抑制局部楼市价格的明显上涨,这或是针对目前全国10个左右的热点城市房价。




三、证监会“釜底抽薪”

房企再融资不能用于拿地还贷


中央政治局会议提出抑制资产泡沫,各个职能部门的政策正从多角度着手。


7月28日,21世纪经济报道记者从证监会有关人士处获悉,证监会在之前的保荐机构专题培训会上透露,上市公司再融资审核新增内容包括,不允许房企通过再融资对流动资金进行补充,募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。


一位接近监管的业内人士表示,再融资包括增发、配股以及可转换债券,主要是指股权融资。


对于上市房企而言,通过公开发行和非公开发行进行再融资的渠道被收紧,房企想从资本市场低成本“补血”变得困难。




四、银监会出手

开发商拍地资金源头减少


7月27,有报道称,《商业银行理财业务监督管理办法(征求意见稿)》(以下简称《办法》)已经下发至各银行,这个文件通过加强银行风险管理,将直接影响开发商拿地资金的灵活性。28日,银监会回应称,目前处于内部研究论证和征求意见阶段。


东方证券房地产行业首席分析师竺劲就指出,《办法》的最终目的就是为了抑制资产泡沫以及金融行业去杠杆。


《办法》一旦实施,则会导致两个问题:一是开发商拿地的资金少了来自银行的那部分,二是利率变高。


竺劲认为,通过资管获取资金的利率此前在7%~8%之间。纯信托的资金来源多样,《办法》会让资金来源少了一块,开发商如果撇开银行单独募集资金,成本则会达到12%以上。


今年上半年,开发商拿地的钱大部分甚至100%都来自银行,如此一来,来自银行资金的断供,中小型开发商的资金成本变高,拿地或将不再疯狂。


五、地方限贷

多地传出收紧风声


一些城市已经开始收紧房贷了。


先是本月初有消息称,深圳地区有部分银行陆续收到通知,将首套房贷利率从此前的8.8折回调到9折。


7月26日,南京新版限贷政策开始在市场疯传。


按照这个新版本,南京的首套房首付比例提高至35%;二套房首付比例提高至50%;三套房停贷。此外,征信系统显示已结清二套以上也算二套房,仅限南京市区。与此同时,另有消息传出称,人民银行南京分行已召开紧急会议。


据扬子晚报记者多方求证获悉,开会是真,网传新政内容也基本属实,新政将第一时间发布在人行官网,具体执行日期尚未知。


昨天,北京传来一个重磅消息,有一种房贷利率要上调了!


在北京购买二套非普通商品住房首付比例上调了!买房成本越来越高了,不仅房子价格节节攀升,房贷利率也不再无底线下降了。


据北京日报报道,在房地产市场调控方面,北京将采取区别化调控措施,严格执行限购和差别化的信贷、税收等政策,适度提高第二套非普通商品住房的首付款比例。




六、楼市下半年步入拐点?


中央、地方、证监会、银监会一一出手之后,下半年房地产可能步入调整。


中金公司分析员宁静鞭表示,地王频出加产业政策收紧等现象,预示着本轮行业成交周期高点来临。因此预计2016年下半年中国房地产市场周期将步入拐点,提前进入下行阶段,四季度更是会随着新房供应的增加,迎来供过于求状态。


方正证券首席经济学家任泽平预计,下半年房地产调控政策将会出现分化趋势,即对三四线城市继续去库存,对一二线房价大涨的城市逐步收紧房贷政策,如深圳、上海、北京、合肥、厦门等地,同时加强对国企拼地王现象的监管,土地市场将有望降温。


参考资料:

1、中国土地勘测规划院:《2016年第二季度全国主要城市地价监测报告》

2、经济参考报:《地王频出催热部分省市土地财政》

3、21世纪经济报道:《抑制资产泡沫出重手 房地产再融资严禁买地及还贷》

4、每日经济新闻:《高层澄清重磅利空 监管再出重拳 抑制资产泡沫》

5、证券日报:《抑制楼市泡沫政策趋向“托底盖帽”》


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