寒冬降临！深圳楼市突现惊人一幕

来源：财经韬略（ID：tttmoney8）

作者：韬略哥

近日，深圳市规划和国土资源委员会在其官网上公布了2017年1月的新房成交数据，几乎让所有的人大吃一惊！

数据显示，1月份深圳这个实际生活着大约2000万人口的城市，只成交了1652套新房。跟上月相比下降了23.6%，跟去年同期相比下降了69.7%！最令人震撼的是：1月份，福田区只成交了1套新房。

上图是深圳规土委公布的福田区新房成交截屏，我们可以看到，深圳的这个“首善之区”（市委市政府所在地）只成交了1套新房，面积是228.07平方米，单价是每平米10.65万人民币。

数据还显示，福田区的新房库存是1249套。事实上，目前福田区只有三四个新盘在售，这个区已经没有什么土地了。但按照1月份的销量，福田区的“去化周期”将非常漫长。

毫无疑问，跟牛市里动辄四五千套的月成交量相比，深圳楼市目前的确是入冬了，而且寒气逼人。

上图是深圳过去12个月的新房均价和成交量走势图。我们可以看出，去年3月25日深圳出台楼市新政和实施“4月加税”之后，楼市成交量就出现明显下滑。去年10月，在出台第二轮新政的时候，曾出现了抢政策节点的现象，成交出现了一波反弹。随后，成交量节节下滑。

虽然成交量下滑非常快，但深圳新房均价却基本上没有跌，呈现高位横盘的走势。其实这也很好理解，新盘事实上是“做市商制”，有开发商护盘，轻易不会降价。但二手房就不同，深圳最近二手房成交价格已经出现了松动。

其实不仅深圳如此，北京等多个热点城市在1月份都出现了成交量下滑。以北京为例，新建商品住宅1月签约2477套，环比下滑了23.8%；二手住宅共签约12860套，环比下滑了28.9%。

春节过后，房价依然坚挺的几个城市，比如北京、广州都减少了房贷折扣的力度，普遍从最低85折上调到了9折。据今天的《天津日报》报道，天津也动手了：

截至2月10日，招商银行、中信银行、浦发银行等均由原来的85折左右上调至9折，光大银行和兴业银行等上调至95折。“之前一直延续的85折优惠现在只有极个别银行能提供了，首套房贷9折几乎成了主旋律”，

首套房贷利率收紧无疑增加了购房成本，以商贷200万、期限20年来算，从原来的首套房贷利率4.14%变为9折即4.41%后，购房者每月需多支付290元

首套房贷优惠减少，事实上等于提高了房贷利率。这是央行在货币市场上加息之后，房贷市场做出的很自然的反应。当然，首先实施这个政策都是房价环比仍然比较坚挺的城市。

按照中央的要求：新房价格环比必须下降！但地方政府担心政策过猛导致楼市暴跌，一般采取“挤牙膏”式的调控措施，分步实施调控措施，不断加大力度，以避免楼市的大起大落。

也就是说，高位横盘、略有下跌，这才是政府想要的效果。上涨当然不允许，但价格暴跌也不希望看到。能暴跌的，只有成交量而已。

所以，2017年的热点城市楼市，在价格上一定是“鸟笼行情”。但成交量的大幅波动难以避免。深圳楼市是率先调整的，也率先入冬。接下来，天津、广州、北京这些城市也会成交量暴跌，慢慢进入冬天。在这个冬天里，买卖双方将陷入僵持阶段。楼市的全面回暖，至少要等到2018年3月以后，也就是政府换届完成之后。

率先入冬的深圳楼市，或许会率先回暖。而回暖，首先表现在成交量上，其次才是价格。

最后再给大家看一张1月份深圳南山区的新房成交记录：

一共成交量174套新房，均价是每平米11.94万元，其中还包括了相当一批小户型。这向我们传递出一个重要信息：成交量暴跌中的深圳楼市，骨子里依然坚挺。这恐怕是大多数热点城市的基本状况吧。