中国房价会以哪种形式下跌，美国、日本or香港？

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前两天，小巴做了一期问大头，向几位专家请教了一个关于房价的问题：

“我们的房价泡沫堪称世上最坚硬，不可能大跌？”

这个问题，从小巴写财经专栏开始，就一直被朋友和读者问到，小巴也常常会拿来自我设问。专家的观点分歧甚大，比如：

楼市有价无市难以为继，还可能会引发系统性经济风险；

楼市崩盘的概率极低，这一轮房价还没有见顶；

房地产泡沫将终结于货币政策正常化，炒房者不用押宝于土地财政。

小巴当然是在问关于房价下跌的事，不过对这一点，其实没有太大疑问。世界上带价格的商品，从来都有周期，没有只涨不跌的。

房价在上涨之后下跌是一个很正常的现象。哪怕中国房价是全世界最坚硬的泡沫，破不破对你也毫无意义，因为它如果是泡沫，就一定会破。

关键的问题在于另一点，既然房价存在周期，那么这个周期应该是多长，什么时候下跌？一个周期之后，又会发生什么，如果房价下跌，会跌到什么幅度？需要多长的时间重新进入增长的通道？

换一种问法，那就是假如未来中国房价下跌，甚至是泡沫破裂，会以一种什么样的形态出现，再之后又会发生什么呢？

是日本式的，一跌就差点完蛋，就像截肢永远无法复原，用了二十多年还没超过原来的高点；

还是美国式的，一场重病去了半条命，一整套疗程下来，各种营养滋补，过了10年也算复原了；

又或者是香港式的，像出了场车祸，一时重创，每隔三五年又创新高，看上去照样活蹦乱跳。

论经济体量，中国和美国最为相像；论土地制度，中国又是香港式的；论人口结构，中国还有点向日本靠拢的意思。

总而言之，复杂得很。宏观经济的预测从来都是一项世界性难题，小巴从前看到过一副对联，对此评价得很是得当：

上联：解释过去头头是道，似乎有理

下联：预测未来躲躲闪闪，误差惊人

横批 ：经济分析

注：对联取自于《经济运行的逻辑》，作者高善文。

各式各样的分析多得很，有说房地产税的、有说货币的、有说美国经济的，总之分析起来确实是头头是道，但是落到实处，不论专家解说还是自我分析，都一直很难得到极有说服力的解答。

比如对于很多人所持的房地产税能够降房价说法，至少小巴是抱有怀疑的。以上的三个先例，美国、日本和香港，都是有房地产或房产税的。虽说税率有高有低，对交易和持有成本的影响也不尽相同，但总归都还是有的，而房价该涨的时候，也照涨不误。房地产、房产税或许有助于房价的相对稳定，不过要说它们能够打击炒房、让房价下跌，那就是想多了。

再比如中国也不是没有出现过房价泡沫破裂的情况，至少区域性的危机已经出现过好几次。1993年的海南、2004年的上海、2007年的深圳、2010年的温州和鄂尔多斯，都是涨的时候很夸张、跌的时候更夸张。

泡沫破裂后，下一个周期的走势，取决于其他多个因素，现在上海、深圳房价高企，温州、鄂尔多斯则难以为继，原因包括人口、产业和地缘格局等多方面的综合因素。

简而言之，小巴的意思是，房价本身有关于经济原理，同时也有关于博弈和主观能动。

中国的房地产市场，是分为三种不同类型的：

第一，是土地市场。政府把土地卖给开发商，博弈双方是政府和开发商，决定了房价的第一级价格，你最多是围观者；

第二，是一手房市场。开放商建好房子，卖给买房的人，这是房价的第二级价格，你是入局的一方，坐在棋盘的右侧；

第三，是二手房市场。持有房产的人再卖给别人，这是房价的第三级价格，你可能在棋盘的左端，也可能在右端。

我们可以用供需的原理来分析房价，但若我们仅仅以经济学来分析，认为这是市场调整的自然结果，那可能是过于天真了。供给的源头——土地在政府手里；在很大程度上刺激需求的货币、银行、政策也在政府手里；甚至于，引导你思考问题的舆论也在政府手里。最后，即便是下跌了，承担损失最大的，或许也是你。

个体的行为，都只在博弈的尾端。

从前读经济学书籍，小巴总是有一个疑问：经济学所推崇的、几乎以之为至高无上准则的自由交易，到底是什么意思？它到底是指交易双方的公平交易，还是指双方在有足够选择的前提下，仍然选择公平交易呢？这在不同流派的经济学书里，不论是经典教材、还是通俗读物，都存在争议。

小巴最近在看《人民的名义》，剧情的串联主线是大风厂一份股权质押协议。大风厂企业经营不善、负债累累濒临破产时，大股东未经持股员工同意，将整个公司的所有股权质押给山水集团换取过桥资金，不幸遇到银行以风控为由抽贷，最终丢掉了整个股权。这在剧中似是一个反派请君入瓮的套路，涉嫌违法犯罪，成为主人公打击腐败的突破口而存在。员工最后也是以未经股东授权这点上着手拿去了股权。

只是，小巴忍不住要想，如果当初蔡成功在质押股权前取得了持股员工的同意，并且大风厂在当时的困境下，多半员工其实并不会反对，结果还是被套路，这剧情又当如何？

大风厂，又有其他的选择权吗？