房企还能扛多久？一波倒闭并购潮即将来袭！

来源：米筐投资（ID：mikuangtouzi）作者：三万 

中国楼市，从来不缺故事。

2015年至今，短短两年，房地产热再一次席卷全国，又一次刺激了整个民族的神经。

普通人的故事，买了房的沾沾自喜，踏空的有恨有悔，绝望的彻底绝望。

售楼部里，从2014年的门可罗雀，到今天“全款的往里走，按揭的别堵门口，公积金的把电动车挪一挪”。

与此同时，全国房地产开发商，也动作频频，显得格外热闹。

万科与宝能系的战火一路燃到今年，为房地产行业的“动荡之年”拉开了序幕。 万达抛售、融创接盘的故事还在继续。

2017年中国房地产市场并不平静。无论是知名地产高管出走再创业、房地产企业选用各种“姿态”跨界转型、频发的企业间战略合作，还是地产与金融的互相渗透……房地产行业的剧变已在眼前。动荡不可避免地跟随剧变而来。

对于大小房地产开发商们来说，2016年的房价上涨，很有可能成为最后的集体狂欢。因为从种种迹象来看，这个群雄逐鹿的行业，已经“变天”了。

好了伤疤别忘了疼

不管承不承认，中国的房地产业，也是分牛熊市，属于行政压制的周期性行业。这一轮牛市已经接近尾声，行政大棒就在头顶。对于赚的盆满钵满的开发商而言，笑可以，还请不要笑的忘乎所以。2012-2014年的苦难记忆也并不遥远。

在上一轮楼市惨淡期，拿地成本和位置，融资成本，还款速度，消费者的购买欲望，每一个环节，都狠狠的给开发商们上了一课。

也正是在熊市中，资金链断裂，项目烂尾，成为很多中小开发商的命运结局。

现在去翻看2014年的楼市，就曾迎来一轮房企倒闭潮。仅2014年3月份，被媒体曝光的房企资金链断裂案例就有10余起。

在重灾区的杭州，绿城也第二次被逼到“卖股求生”的境地。融创趁机出手成为绿城中国的买家，宋卫平、孙宏斌两人从相爱到相杀。

2015年，西安本土龙头天朗被融创收购，没有等到“天亮了”。也是在那一年，“冰岛购地”无果的中坤集团因为大钟寺广场信托兑付危机被推上了风口，境况艰难。新华南五虎应运而生——恒大、碧桂园、雅居乐、富力、合景泰富。合生创展出局。

中小房企日子最不好过。受政策调控影响，楼市销量大幅下滑，资金回流受阻；资金荒也使房地产融资成本大幅上升。双重压力下，严重依赖高杠杆的房企压力山大。尤其是实力较弱的中小房企，被收并购或倒闭成了一条不得已的选择。

绞杀房企的未来

那么，站在2017年，我们展望未来的房地产市场，尤其是各地大小开发商们。下一次楼市牛市是哪一年我们无法知晓。我们能看到的，是今年开启的调控，只会比14年那一次更加惨烈。行政压制、信贷管控，将资金流向房地产的口子收的越来越紧。

这无疑拷问着每个开发商的资金链、开发成本。好，我们就假设各个开发商资金雄厚，没有资金压力，熬过了这波调控，那么第一个问题来了：

下一次还会有去库存么？

下一次还会有地产供给侧么？

下一次的城镇化还有多大规模？

下一次央妈的放水还这么任性么？

仅一项行政去库存，不知救活了多少二三线城市垂死挣扎的小开发商。

好，那么我们假设下一次，以上那些还和15年的环境一样。那么，第二个问题来了：租赁市场。当全国下发文件发展租赁市场，已经拉开了房地产业的下半场，从香港模式转换到新加坡模式。

当房地产开发商摆脱千难万险，熬过这一波后，却发现，这个市场变了，蛋糕变了。

摆在传统房企面前的变成了两条路：

要么，转头去开发自持租赁类，但是，请问你姓赵么？看清楚形势，国企优先哦；

要么，咬牙继续去开发产权类，但是，蛋糕变小了，僧多肉少弱肉强食，你又有多少实力跟大家伙们抗争？

北京就表态，未来五年将新建的150万套住房中，产权类住房100万套、租赁住房50万套。其他各地也会陆续跟上，租赁房将挤占原有的产权类土地供给。

中小房企的融资难度和成本一直就比大块头高。那么，融资成本过高，甚至融不到资金的开发商，那搞房地产开发还有什么实际意义，就等着赔钱行了。

在地产市场群雄逐鹿的阶段，资源向优势房企集中是必然的过程，不论是最重要的土地资源，金融资源。甚至有实力的建筑总包、各类专业合作方都会给优势房企和中小房企设置不同的门槛。

一切的后果，就是下一次，中小型房企辗转腾挪的空间越来越小，日子越来越难。而且市场越是火爆，小开发商消失的就越快。目前来看三四线城市尚有生存空间，二线城市已经是岌岌可危了。

这样一个行业未来，等待房产商们的，是洗牌，是重组，是并购，是绞杀。

房企的终极抉择

当中国城镇化已完成一半，地产行业开启租赁时代，房地产行业降速进入“新常态”。摆在地产商面前的，是行业的艰险，大型房企面临增长极限，中小房企则出现淘汰危机。并购潮在地产行业未来将会大规模上演。

截至7月24日，国内房地产行业并购案宗数达到154宗，涉资2177亿元。其中，7月份并购案已达27宗，涉资约908亿元。

与此同时，许多有远见的地产企业都在谋划转型。

万科提出“八爪鱼”战略，将住宅、购物中心、社区体验、养老、产业办公综合体等涵盖其中，向“城市配套服务商”转型；

碧桂园、绿地加大了海外业务的比重；

而万达则加快了轻资产步伐，收缩其百货和KTV的比重，将支柱产业定为商业、文化、金融、电商四个模块；

央企层面，中海忙于合并中建地产，保利地产忙于合并中信地产。

而恒大的跨界更为激进和有趣，早早将触角延伸到体育、医疗、快消、粮油、保险等多个领域。更是在今年，成功引入了700亿战略投资，投资者包括中信、中融、华信、深业集团、山东高速、深圳广田等，这些央企、国企等入股，显得多么富有远见和深意。

房企五花八门的跨界让旁观者摸不着头脑，恰恰描述了动荡期企业的探索和试错。对于仍沉迷在2016地产牛市里的中小开发商，请问，面对这样的未来，你们又做了哪些准备呢？

达尔文在《物种起源》中对丛林法则有过经典论述：

存活下来的物种，不是那些最强壮的种群，也不是那些智力最高的种群，而是那些对变化做出最积极反应的物种。

中国房地产业，无法避免，也正如此演绎。

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