“雄安样本”解剖：农民股东+摆脱土地财政+开发商进军制造业
作者：孙建楠
来源：华尔街见闻（ID：wallstreetcn）
雄安打响了中国地产业巨变的“枪声”！
雄安新区规划建设的起步区面积约100平方公里，中期发展区面积约200平方公里，远期控制区面积约2000平方公里。
摩根士丹利中国研究团队预测，北京地区需要搬迁约452万人口至雄安新区。未来15年里，大约362万人会从北京迁移至雄安。
一个巨大的市场正在形成！近日，官方表态，雄安新区不搞土地财政，不走房地产主导的城市发展老路。
“不走老路”究竟意味着什么？雄安新区能给中国地产业带来哪些深刻变革呢？
开启“农民股东”模式
近日，雄安新区管委会透露，新区不搞土地财政，财政收入主要来自税收收入，以及土地增值收益。政府对农民的占地补偿，主要分为两部分：一部分是对农民一次性补偿，另一部分是折成“股份”，农民每年可以按照一定比例分红。
对此，人民日报作出如下解读：未来土地使用权将由政府和农民共有，以往的房地产开发商变身为“房产”开发商，不再拥有土地使用权。
这就相当于政府和农民以土地出资，折成股份，成为城市的“股东”，而房产开发商则投入资金和技术进行开发，最后土地增值的收益在政府、农民和开发商之间进行分配。
换言之，雄安新区的房地产模式不再以“卖”地为主，“农民股东”模式呼之欲出。
近来已有一系列动作为雄安模式打响了“前哨战”：
8月，北京等13城市开始试点利用集体建设用地建设租赁住房。租赁住房建成后，土地性质保持不变，依然为村集体所有。值得注意的是，耕地等农用地不在试点范围内。此外，北京、上海还推出共有产权住房试点。
9月，雄安新区管委会副主任透露，拟要为外来创业、就业者提供租赁住房，租赁超过十年也可以买，一定期限内不能卖。若卖，政府优先以略高于同期银行本息的价格回购。
今年年底前，为期三年的农村土地制度改革将结束，涉及农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革，特别是允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。
那么，接下来雄安的“农民股东”模式中，有两大问题亟待明确：农民的土地由于质量、区位、用途的不同，将来产生的收益肯定不一样，怎样确保农民之间的分红更加公平？农民和政府之间的分红比例又该如何确定？
结合此前近二十年上海、杭州、广州、深圳等城市，城中村改造试点“百姓股东”的做法，官媒北青报解读指出，农民入股“资产”指经过“农地确权”后的农民口粮田、承包田和自留地。
此外，解读中还指出，上海“百姓股东”试点也给雄安模式提供参考，即开发商按照名义市价获取土地，实际支付的购地价则远低于名义市价。二者差价一分为二，其中的七成按人头折算为农民股权，另外三成则作为村级股权，两种股权全部投入于项目开发，最后以商业服务配套用房、地下停车场、商务楼宇出租等经营收益。
摆脱土地财政
中国房地产制度有一大问题广受诟病：公开招标有偿出让土地使用权为地方政府提供了大量预算外资金来源，因此地方政府对土地收入长期依赖，并导致土地价格居高不下。
雄安新区正式成立后，官方即刻表态将制定全新的住房政策，严禁大规模开发房地产，严控周边房价。
9月19日，雄安新区官方微信公众号“雄安发布”透露：雄安新区不搞土地财政，不走房地产主导的城市发展老路，未来将在房地产方面进行创新，实行租售并举。
不搞土地财政、实行租售并举的表态尤为引人关注。
实际上，政策层曾多次表态雄安模式要改变现有的房地产模式——抛弃传统的土地财政。
比如，5月9日，河北省委书记赵克志在《人民日报》撰文指出，我们研究建立土地收储制度，强化政府统一管理，依法依规、分类处置土地开发遗留问题，铁腕治理违章占地用地，不搞土地批租，不搞土地财政，严禁大规模搞房地产开发。
5月10日，河北省常务副省长、雄安新区临时党委书记袁桐利接受专访时透露，将以改革创新的办法研究制定适合雄安发展需要的住房保障体系，不搞大规模土地批租、不搞土地财政，严格限制商品房开发。
据了解，土地财政指依靠增量土地创造财政收入，也就是说通过卖地的土地出让金来满足财政需求。这更成为了一些地方政府的“生命线”，通过出让土地使用权来支撑地方财政收入。
换言之，政府以较低的占地补偿从老百姓手中“拿地”，又通过招拍挂以较高的价格“卖地”给开发商。
这直接引发的多重弊端包括：高地价推动高房价；房价过快上涨使实体经济发展失去成本优势；房地产开发企业资产负债率日益高企、居民购房杠杆不断提升等问题。
开发商告别囤地模式
雄安模式对中国房地产业的影响意义深远。一旦告别土地财政，开发商也将经历一场变革：从囤地模式迈入制造业模式。
雄安模式更须放在中国房地产周期的大框架中审视。
某种程度上，房地产周期可理解为土地管控周期，即土地市场过热时就会出现行政和货币两大手段调控。华尔街见闻发现，中国房地产市场已出现三大微妙迹象：
第一，摆脱土地财政依赖是向需求周期切换。长江证券房地产研究团队认为，土地财政对地方政府的重要性导致土地的供给并没有贴近需求，呈现在全行业持续库存累积，而且出现了城市间的错配，使得土地是供给周期、而非需求周期。
第二，中长期供给减少：2017年4月，住建部和国土部联合出台供地量化问责机制，对消化周期12-6个月的要增加供地，36-18个月的，要减少供地，36个月以上的，应停止供地。
第三，中长期需求未变：央行货币政策坚持稳健中性步调，银根收紧并未伴随行政管控而出现，只有限购限贷、提高首付等抑制需求的政策。因此，去库存的方针下，行政手段并不能改变中长期的供需格局。
长江证券谢浩宇团队认为，中国传统地产周期发生了巨变，从供给周期切换到需求周期，并且是刚性需求向改善型需求的过渡。
值得注意的是，由于租赁用地的推出改变了以往土地出让过程中税收基本一次性缴清的问题。商业性质的租赁用地房产税为租金的 12%，每年均可征收，这相当于“新型税种”。
因此，需求周期中，开发商的模式将更贴近制造业。长江证券研报认为，随着租赁市场的发展而扩大，一二线等库存紧张的城市的土地供应将会有显著上升。 这将明显稀释其土地升值空间，房企很难再像之前获取较大的级差地租。
报告进一步指出，开发商过去的商业模式更贴近于金融企业，重视融资、拿地、囤地，更多体现以房地产项目为代表的短期价值。
随着雄安模式的推广、土地由供给周期向需求周期贴近，房企获取土地的能力差异将进一步抹平。开发商将要经历一场向“制造业”转变的考验，长江证券谢浩宇团队的预判值得回味：
对于供地缩减、需求旺盛、房价高企的一二线城市，新房市场呈现“豪宅化” 特点，主要目标客群转向改善性或更高支付能力的市场需求，刚需逐渐转向二手房市场。
对于需求稳定、房源充足的三四线城市而言，新房市场呈现典型的“一步到位”特点， 当地购房客户主要以改善型、更新型需求为主，而规划设计、配套设施较差的刚需产品正是库存堆积的重灾区。
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