在“房住不炒”的调控之中，国家除了要防止房价的“炒高”，更要确保政策执行过程中的公平性，区分哪些人在“住”，哪些人在“炒”，别让刚需反而成为了被掠夺的对象。
来源：蜜财经（ID：WJCF99）
作者：蜜姐
01
在中国楼市中，真相一直比房子还要短缺。
根据北京中原市场研究部的统计，4月，环京市场商品住宅成交587套，成交面积6万平方米，同比下降90%；成交金额8亿元，同比下降88%。成交均价1.3万元/㎡，环比上涨8%。更可怕的是，占据绝对主力的还是廊坊市区的成交，占比超过七成。
环京房地产低迷不仅是今年4月，今年前4个月，环京商品住宅累计成交25万平方米，同比下降89%；成交价格1.2万元/平方米，同比上涨9%；成交额30亿元，同比下降89%。与去年同期相比，香河、燕郊、固安销量降幅较大，均超过9成，廊坊市区下降85%。
成交量暴跌90%，但房价竟然在离奇上涨？
环京楼市，可谓是这轮楼市调控之中的一朵“奇花”。先是经历了引发万人抢房的大涨，2016年环京城市廊坊以103%的同比涨幅成为国内房价上涨最快的城市。
然而在“限购”政策一出后，又迎来了一泻千里的暴跌，此后一直处于成交量“冰点”的冷冻状态，就在我们以为它再也动弹不得，纷纷以它作为反面教材时，它居然还有了起死回生的迹象？
限购，能限制得了人们的买房资格，却限制不了人们的买房热情。
毕竟，环京可是有北京这个大“热点”。北京坐拥绝大多数国企、央企，以及跨国公司，世界500强企业中国总部近一半的数量都在北京，同时还占据了国内近一半的独角兽企业，还有专属孵化器机构与中国顶尖的科学技术中心。
最近，天津“抢人新政”一经发布，立即引发轰动，甚至还有人凌晨3点排队落户！而这，背后也有北京的吸引力推动。
如果买不起北京的房、如果在北京落不了户，那么天津、环京就成为了次优选择。车程也近、房价便宜，在不少人看来简直堪称“价值洼地”！
更何况，还有心机满满的开发商，没有条件也要创造条件让你买房！
让我们来看看限购政策是怎么规定的——外地购房者按月在当地缴纳个人所得税，满三年后即可获得购房资格。
“上有政策、下有对策”这样的规定自然难不倒聪明的开发商， “外地人不限购，投资客户可以随便购买！我们会为您找靠谱的第三方公司挂靠，为您交个税，三年后就可以正常网签了”。
承诺不受限购影响，只是引你上钩的第一步，更重要的是销售所言“力度非常大”的优惠方案！
比如某楼盘的一套85平方米的房源为例，该房源报价12524元/平方米，优惠方案包括按时签约每平方米减去200元、全款买房每平方米减去3500元、团购7万抵8万元三项。三项优惠叠加后，该房源单价就能降低至8824元/平方米！
听了开发商的话，是不是很心动？是不是也有买房的冲动？
然而，天下真有免费的午餐吗？
首先，你以为你真能捡到便宜吗？
虽然听起来优惠力度非常大，但总房款中还要加上每平方米1000元的地下室费用，以及销售人员口中所谓的“售楼处溢价”，每平方米1000元。也就是说，在优惠之后，购房者每平方米实际上需要加价2000元，其最高可减金额仅为每平方米1700元。
而且很可能，你还有面临“房钱两空”的风险！
别看开发商现在那么信誓旦旦地为你保证，但归根结底你没有拿到产权证，这样就会有存在风险。如果将来房价涨了，开发商反悔不想卖了，那你也没有办法，毕竟你没购房资格，草签的合同是不受法律保护的。
房子和钱都被开发商握在手里，实在不行就是退钱而已，且往往开发商提供的草签合同条件都非常严苛，对购房者很不利，双方违约责任差距很大。
如果三年期间开发商已经把房子抵押，资不抵债时，房子可能会被拍卖！所以说，房子不是你想买，想买就能卖！
然而，即使明知风险巨大、即使明知操作违规，但还是有投机客大举入场，因为他们坚信，总有人来为他们接最后一棒！
在“曲线行走”之下、在“层层套路”之下，投机客与开发商成功地绕开了政策限制，环京的楼市交易转入了地下，制造出了表面上的“成交量冰冻”，然而实则是“暗流涌动”！
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02
在“房住不炒”的大背景下，在史无前例的调控风暴之中，为何买一套用来“住”的房子越来越难了？
为了表面上的调控有效，我们想出了限价这个方法，然而会催生巨大的套利空间——你能限制得了新房价格，但是你能限制得了老百姓自家的二手房吗？
如此一来，就出现了一二手房价格严重倒挂的现象。买到新房就是赚到，是投资的不二之选！于是，我们看到了“万人抢房”大戏屡屡上演！
问题来了，价格这么便宜的新房，你能买得到吗？
“全款买房的客人请进来喝茶吹空调”“贷款的就先去排个号！”“公积金的先别来，里面太挤，怕你受伤了，回头电话通知你好吗？”
这么多人抢房，开发商自然是笑开了花，腰板也硬了不少，所以虽然明面上是八成首付的要求，但有多家楼盘实际上要求全款买房！
对于开发商来说，回款率是其考核的刚性指标。购房者付全款有助于回笼周转资金，可以免去贷款回款慢、流程复杂等问题。
即使是“全款”，也未必是明面上的“全款”，在严格的价格管控之下，开发商另辟蹊径，发明了“阴阳合同”。一张合同是给监管部门看的，价格遵循监管部门指示；一张合同是后来加上的，买房还得再交“装修费用”。
比如某地新盘限价2万元，而周边二手房3万元，一二手房价格严重倒挂，开发商于是采用双合同模式，先签一份2万的购房合同，再签一份1万的装修合同。
这样一来，由于装修合同贷款期限、首付都有限制，原本300万的房子只需要90万首付。结果双合同之下，购房合同（200万款项）首付60万，装修合同（100万款）首付基本都要50万以上，且贷款周期更短，整体首付反而增加不少，你的买房成本反而变高了！
对这个，监管部门的做法是：把精装修价格也管起来。也就是进一步的价格管制。
但是，“精装修费”被管制了，还有“茶水费”“占坑费”……反正中国文化博大精深，开发商总能发明出让你多交钱的好名目！
这两天，深圳更是爆出一条大消息——不交500万，你连摇号的资格都没有！
5月26日，招商地产发布了《海上世界双玺花园三期2、3栋销售方案》，该楼盘是深圳首个政府监管公开摇号的项目。
销售方案中有一条让人震惊：要取得摇号资格，需要缴纳500万元的诚意金！
从房屋的价格看，这500万的诚意金似乎可以理解，毕竟卖的是豪宅嘛！资料显示，本次备案的是三期B区2、3栋，一共167套住宅，均价121262元/平，总价范围1672-6559万。
像这样的2000多万的房子还得摇号买，选房时间2分钟，跟买白菜一样，难道买房真的要成有钱人的游戏了？
更可怕的是，即使你有钱也未必买得到，因为你没有“关系”！
5月25日凌晨，一份名为“副本南长安街壹号DK6-1关系户…”的疑似文件截图在网上流传。据图片发布者称，这是西安某房产项目部分摇号购房者的信息登记表。
“有图有真相”在这份图表上，姓名、电话、身份证号、购房楼号房号等都有。但最引人关注的是这份截图显示的54名业主中，其中46人都是“关系户”，标有西安市及西安市长安区房管、质检、土地等多部门公职人员信息，仅有7人的“关系明细”后面为空白。
虽然截图内容真假尚未经官方认定，但其实何止是西安，许多其他城市都曾爆出过类似的摇号潜规则，广大老百姓“一房难求，首付难凑”，然而买房关系户随随便便就能炒房致富！
在这样的楼市环境下，买房越来越贵、买房越来越难，恐怕真正的刚需早已被碾压到了墙角。
现在，各地都爆发了轰轰烈烈的“人才争夺战”，“抢房大战”也屡屡上演，我们不禁要问了，那些成功优先买到房子，或是打折拿到了房票的，有多少是真正的人才呢？
03
不过，做生意是需要本钱的，借钱是要还的，投资是要承担风险的，做坏事是要付出代价的！
对于这次的“购房黑幕”事件，西安市长安区委宣传部表示，调查组将严格依法依纪依规展开工作，对违法违纪行为，一经查实，严肃处理，并及时公开处理结果。
在“房住不炒”的调控之中，国家除了要防止房价的“炒高”，更要确保政策执行过程中的公平性，区分哪些人在“住”，哪些人在“炒”，别让刚需反而成为了被掠夺的对象。
其实，别看调控政策那么多花样，判断好政策的标准只有一条——能否让炒房客腰斩、让刚需者进场！
新财富杂志2018年5月号
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