任志强：中国房价从这一天开始就注定要暴涨

按：近期北京在房价再度暴涨之后采取了最严厉的调控措施。任志强以前早分析的很透彻了。很多人说北上广房价打败了多少经济学常识，没有的，采取什么样的政策必然后产生相应的后果。

新中国的前五十年住房是靠福利分配方式解决的。除少数极困难家庭靠街道和地方政府保障之外，绝大多数家庭的住房是靠户主所在工作单位分配的。

那时，几乎所有的人都只能在国家、全民或集体的政府、企事业单位就业。（家庭有政治问题和犯罪行为的常无法就业）人成为了所在工作单位的“财产”，人只有依附于单位才能获得住房的分配。许多人最初居住于办公室、集体宿舍，条件好的国家机关才有可能分配到单元住房。也有许多家庭合住一个单元。

直到八零年的改革之后，扩大了单位住房的建设，更多的人分配到了单元住房。

九十年代初在十四个试点城市开始了商品房的私有和外销房的普及。但直到二十三号文件的出台之前，全国的私有市场只有7%的极小比例。大部分被称为商品房的住房仍是以单位购买后，再在单位内部分配的方式进行的。北京的个人购房仍需到房管局开出无房证明，再到建委申请计划指标，才能到开发单位去购房。

在住房分配的时代，没有人认为开发商是万恶的。因为，每个人都不直接面对开发商，也不直接面对价格。即使少数个人购买也是求之不得，感恩不尽。何来万恶？那时，一家数口挤在一间十平米左右的平房内的是多数。四十多岁分不到住房的也是多数。但再没有房住，也没有人会骂开发商。也没人敢骂单位领导无能！

住房取消福利分房之后，开发商和消费者之间没有了单位关系。消费者不再成为单位的附属品和唯一依靠。有了自由选择就业的权利，也有了依靠市场改善居住条件的权利。能不能解决住房不再是单位的福利，而是个人的能力。

没有实行严格的土地招拍挂制度之前的1998年至2003年期间，全国商品住房价每年平均增长3.5%，但居民收入增长年均9.5%。房价收入比在逐年下降。2003年全国仅力1:3.8。北京也仅为1:6.5。

尽管，人民日报曾说北京的房价1600元/平米太高，八十年代毕业的大学生一百年的收入也买不起房。但实际连九十年代毕业的大学生们，似乎都有了自己的非福利分配的住房。

“八·三一”大限（编者注：2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即“71号令”)，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。）之后，土地成了政府垄断的资源。此前每年40%的平均供给增长速度变成了，十四个月平均5%的增速和连续十八个月的负增长。

于是“天价地”开始在零七年登上了舞台。

从此之后，开发商成为了政府和社会的攻击目标。

政府希望看到的是水涨但不能船高！消费者则只知政府批评船高而不知水涨。连续多年的行政干预之手，将市场的逻辑变成了道德的关系！

早期的购房者，借政府的不断推高土地价格的大船乘风破浪，发了大财。从没有人骂开发商黑。所有的购房者都获得了比开发商高数倍的利润。于是有更多的投资者加入到购房的行列。也成为了令政府头疼并重点调控和打击的对象。

非市场化的行政手段不但没有让土地的价格和房屋的价格更加合理化，反而伤及无辜的消费者。让市场中的需求者丧失了理性的判断，被政府有效的将矛盾从垄断的土地资源配置上，转嫁给了市场中的生产者。于是就有了“万恶”之说。

市场经济的规律从来都是要积极的鼓励扩大生产，满足各种消费需求。通过扩大生产和竞争而平抑市场中的价格。从来没有将提供产品的生产者列为“万恶”之源，用减少商品供给降低价格的逻辑。

去年石油价格的变化就是典型的案例。欧派克组织，历史上都是用减产提高石油价格，用增产降低石油价格的。绝不可能出现的是让“万恶”的石油生产商减少供给而降低价格的！

为什么在中国的商品房供应商却被变成了“万恶”的呢？发了财的购房者和待购房者反而成了对立的两派？其一是政府的土地资源的垄断。其二是政府故意破坏了市场逻辑。将投资与消费行为，人为分成了好与坏的两派。

在政府宣传的口径与调控政策中，以投资为目的的购房行为是坏的，要严格控制和打击。以居住为目的的购房行为是好的，应给以支持。理由一是土地资源有限，一人不可多得多占。二是投资者占用了过多的资源的同时炒高了房价。

先从经济学的角度看看为什么要购房？前几天楼市传媒让我和号称九零后不买房的马佳佳同台辩论，试图找出个不买房的理由。但可惜我们俩的观念没有太多差别。马佳佳说不买房的理由是现在没钱，如果有钱应先去投资、创业，等有了很多很多钱时，不是去买房而是去买个岛！我也认为九零后还没到有闲钱去买房的时代，或许他们还应为自己的支付能力奋斗几年。但我不同意买房不是一种投资。并且是收益很高的一种投资。

为什么要买房？（前提是你有可支付能力）一是住房是改善生活质量的重要条件。稳定的住房可以解决许多创业、工作的后顾之忧。二是住房是城镇化率高速增长中最佳的投资品。三是住房是居住功能与投资功能同时并存的。四是住房是可以可出租和资产升值双重收益的。五是住房还可能因外部条件的变化而产生特殊溢价。（如学区、医院、公园等）六是城市外沿的扩大，让产品更有稀缺性和升值空间。有产者有恒心也。

为什么说购房是一种天然的投资行为，而不仅是消费？一是所有的国家统计中都只将房租列为消费，而将购置住房资产列入投资中。也就是说，国际上统一的认识是投资。二是其特有的金融属性。固定资产投资中的信贷都拥有金融属性。即使是个人住房抵押贷款也是一种金融属性。完全自有的住房产权同样可以当做金融抵押品贷款。这种信贷也是投资行为。

更重要的是住房个贷是一种用未来收入流变成今天的投资的行为。天生就是一种货币升值的投资，一种未来收入增长的预投资。一种抵䘖通胀的投资。最简单的道理是，二、三十年之后的一元钱，你在今天当一元钱兑现了购买力。但二、三十年之后的一元钱肯定不具有今天同样的购买力。也许只有几分之一或几十分之一。物价的上涨，会让购买力逐年下降，而绝不会上升。即使你支付了利息也是有巨大升值空间的。

有人会说我只买了一套住房，升值了也不能卖。所有的投资收益都是空的。这是大错、特错的一种认识。一是你无法改变货币未来贬值的现象。你已经从信贷业务的升值中分享了未来收入流的收益。避免了房价升值和货币贬值的损失。这就是收益。二是当你要改善住房条件时，你已经购买的住房会用升值的收益，增加了你改善住房时的支付能力。当然是在分享投资的收益。三是当你老了，无再增加日常收入的可能时，住房可以成为你的支付条件，升值的投资收益会改变你的支付能力！四是房屋的抵押贷款时，由于升值可以让你获得比购买时更多的资金。拥有更多的投资能力。

从中国各银行的统计看，平均个贷还清的时候是六到八年。也有许多是不用贷款的购房。还款期限超过八年的个贷只占不到20%的比例。说明中国的个贷利率高，更多的投资有比仅仅靠赢得物价上涨的收益更好的。或者说没有更多的投资渠道，钱只有存入银行收息。因此，家庭宁愿还清贷款，也不愿支持个贷利息。但这并不改变住房的投资概念。

中国没有开放更多的资本市场的投资机会。如公开交易的房地产基金、信托、债券等市场。因此个人投资房地产就只能买房。于是有首付和贷款能力的就购买大量住房，无首付能力的就失去了资格。贫富差距因此而加大。房价因此大涨。如果有这些分散投资风险的机会，那么钱多、钱少的都可以分享城市化进程中的收益。更多的不是靠个人购房行为，而是靠基金、债券的共同投资行为，去建立租房市场，也能因此而避免房价的过快增长。而中国政府一方面限制了资本市场的开放，一方面限制了个人住房的投资行为。这就减少了租赁的住房，造成租赁市场的不稳定。也必然导致更多人希望拥有自己的住房。让暂时买不起住房的人群，不但不能有稳定的租房，也不能分享投资的收益。更将冲天怨气抛在了开发商群体身上。

更为严重的是中国的城镇化进程中，土地制度和户籍制度让更多的人无法同时变成城市人。于是就只能在家乡拥有或购买一套住房，同时又在工作的城市拥有一个住所。但人却只在一地居住，另一地空置。同样拥有或占用两套资源。这也是资源浪费且价格上升的原因之一。同时分不清那个是投资产品。所谓第二、三套的限制，不只限制的是投资，也限制了居住。

我之所以用图上的三组数字，就是告诉那些将开发商列入“万恶”之徒的人们，中国的住房并非是完全巿场化解决的。政府行为仍占据一定的位置。

只有市场配置资源和市场决定价格，才能让生产者与消费者之间的行为变成正常的、平等地位的交易。在政府垄断资源和行政干预之下，无论是生产者还是消费者都不会成为真正的受益方。有时政策会有利于生产商，有时会有利于消费者。但谁能准确地把握政策的预期呢？

附：任志强10几年来惊醒网友的15条狂言

买卖有理、炒房无罪，禁止炒房就是违宪

2005年10月11日， “全国工商联房地产商会2005年度年会”圆桌对话会上，任志强接受了北方网记者专访时挺身为炒房者辩护：买卖有理、炒房无罪，禁止炒房就是违宪。任志强认为，市场就理应有买有卖，没有流通没有买卖就不叫市场。所谓的“炒房”就是房产的买进和卖出，商品房是商品，商品就是用来买和卖的，禁止“炒房”就是禁止商品的买卖，这是一种违背宪法的行为。

我没有责任替穷人盖房子，房地产开发商只替富人建房

2006年2月，在上海举办的一个房地产论坛上，任志强大胆发言：“我没有责任替穷人盖房子，房地产开发商只替富人建房。我是一个商人，我不应该考虑穷人；如果考虑穷人，我作为一个企业的管理者就是错误的。投资者是让我拿这个钱去赚钱，而不是去救济穷人。”

我们只能算个丫鬟 都是政府说了算

2012年，在一次在《财经面对面》独家对话远华地产地产董事长任志强的专访中，主持人问任志强和华远之间的关系时，任志强说：“我们连职业经理人都算不了，我们只能算个丫鬟。都是政府说了算。我称为‘一纸公文的丫鬟’，要维护国有资产的增值保值，捍卫和保护国有资产。”

楼市无泡沫，我也不承认房地产出现了泡沫

2013年12月16日举行的2014网易经济学家年会上，任志强说：“楼市无泡沫，我现在也不承认房地产出现了泡沫。我绝不会以一个城市情况代表整个中国的城市，可能某一个城市有一些资产价格上涨过快，这有可能，我也不反对这个说法，但是你说全国、中国房地产泡沫我根本不承认，我不仅今天不承认，以后也不承认。”

房地产就像尿壶，用的时候拎出来，没用的时候就踢到床底下

2013年3月21日，任志强在新型城镇化与房地产未来发展高峰论坛发表观点，“我们(房地产)就像夜壶，用的时候就拎出来，没用的时候就踢到床底下。”

胸罩比房子贵多了

2013年5月20日，中国商界木兰年会上，依文集团董事长夏华和当当网董事长俞渝在会上向任志强抱怨房价太高，称“一套房把三辈子的收入都掏进去了”。任志强反问夏华，一个房产项目从开发到最终完成要好几年，你做一套衣服用多久？再说，“胸罩那么大一点，要好几百块钱，按平米算，比房子贵多了”。

中国房地产根本没有泡沫，泡沫论都是胡扯八道

2014年1月14日，任志强在微博上答网友问时表示，中国房地产根本没有泡沫，泡沫论都是胡扯八道。解释泡沫的经济学的办法就是用虚拟经济的方式有了巨大的杠杆，中国的房子没有杠杆，首付30%，二套房首付70%，跌了30%还是百分之百的付款，没有什么泡沫。

房价这么高都是政府的错，跟开发商没关系

2014年8月7日，任志强在参加2014博鳌房地产论坛上表示，“这10年全都是政府的错，政府调控政策不出错，绝不会出现今天的情况。政府在出让土地的时候，并没有想过把地价降下来，加上各方面税费，政府并没有想让房价降下去。所以房价这么高，和开发商没什么关系。”

买不起房是耻辱，都是因为没有努力工作

2014年12月，任志强接受上海电视台采访表示，买不起房的人不要觉得是荣誉，那是耻辱，你买不起房是因为你没对社会做出贡献，干嘛不回农村，他说买不起房的人都是没用努力工作。

公布开发商成本等于让男人公布老婆的三围数据

曾经大众要求开发商公布成本，管理部门试图对开发商进行审计以弄清成本。任志强奋力抗拒，大声疾呼“开发商是绝对不能公布成本的，这等于让一个男人把自己老婆的衣服全部扒光，让大众目测三围是一个道理，所以基本上不可能实现。”

房地产依然只支柱产业，别说什么转型

2015年5月26日，任志强在连云港首届房地产论坛发表演讲中提到房地产转型的问题表示，“只要你还做房地产，别说什么转型！”对于产业发展，任志强认为房地产依然是支柱产业。

房地产行业最大的障碍就是制度障碍

2015年7月5日，任志强在出席主题为“经济是否反转？”的第二十四届清华大学中国与世界经济论坛中表示，目前房地产行业如果能保持正增长将会是一个很好的现象，现阶段不太可能出现房地产行业反转的情况，土地资源减少导致价格上涨，从宏观经济的角度来说遇到的最大的障碍就是制度障碍，现阶段我们应该一个拳头打人，不应过急过快的要求平均化，导致资源分散。

政府之所以要急于消化库存，就是因为没有投资GDP就掉下来了

2015年11月17日-19日，任志强在《财经》年会上表示，按照国际惯例，一个城市必须有一定的库存，一般有10%的富裕量。如果一个城市没有6—8个月的库存，民众想买房子的时候发现没了，很容易造成恐慌。而政府之所以要急于消化库存，就是因为没有投资GDP就掉下来了。

烂政策导致楼市高库存

2015年12月16日，任志强近日在某论坛上再次“开炮”，表示中国房地产市场一直都很好，是政府闲不住的手没有人能管住，所以房地产市场才出现问题，烂政策导致楼市高库存。“十八届三中全会说得很好，要让市场配置资源和市场决定价格。但是在房地产所有的调控政策，没有一条是让市场配置资源，没有一条是让市场决定价格的。

房地产行业还将引领中国经济走10年

2015年12月21日，任志强在出席扬州某论坛时表示，城市化进程中，还有至少2亿人进城，人口老龄化与二孩会改变家庭结构，城市家庭户数将成倍增加，房地产在未来十年仍引领中国经济发展。

转自公号经济真相

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