再破4万，增城可以吗？

看到这个标题，有读者会懵逼，增城房价上过4万？

是的，2018年碧桂园云顶楼王单位就卖出4万/㎡，首开先河。

那一年还是东部“豪宅开会”的时刻，三四个高配标杆盘倾巢而出，坐三望四。

不瞒大家说，去年还有新塘枢纽盘在入市前做过4万+的美梦。

然而，曾经的风光早已退散，再美的梦也终究止步于现实。

目前增城价格TOP5项目中，住宅项目均价都没有超过3.3万/㎡（来源：房天下）。

增城均价TOP5一手住宅盘

板块	楼盘	均价
新塘	保利335金融中心	3.25万/㎡
荔城	创基丽江国际	3.15万/㎡
新塘	招商臻园	3万/㎡
新塘	碧桂园云顶	2.9万/㎡
新塘	品秀星图	2.7万/㎡

| 来源：房天下，截止至2020年1月22日

所以问题来了，增城还有机会站上4万+的牌桌吗？

毕竟市场接连收获利好，拥有破局意义的地铁21号线、穗莞深城轨已开通。

答案恐怕要让很多人失望，因为今年将是增城“腹背受敌”的艰难时刻，房价持平或下探都是大概率事件。

急着上车的刚需族不要欢呼，那些看似很笋的板块/新盘，并不能闭着眼睛买买买。

东南西北放宽人才购房，增城再非唯一腹地

想要看懂增城市场，必须先从政策说起。

2020年开春政策，相比以往有所放松，对广州整体而言利好，但对增城则是“弊大于利”。

经常看广州房产的读者，应该对下面这张图烂熟于心。

简单来说，只要符合佛山、南沙、花都、黄埔人才条件，购买首套房就无需再为名额犯愁。

而庞大的首次置业者，恰恰是增城的主力购房人群。

原本达不到广州5年社保/税单条件的买家，只能到“盘多价廉不限购”的增城看看。

现在呢？东南西北分别开了一道口子。选择一下子多了，买家注意力必然会被分散掉。

事实上，拿掉“不限购”这顶帽子，能替代增城的热门或刚需板块，不在少数。

房产君分别抽取了佛山、黄埔、南沙、花都、增城5地的重点置业板块进行分析。

距离珠江新城40公里以内的板块有13个，其中增城占了两席，是已开通地铁的广园东及新塘。

| 整理自：房天下、百度地图
注：距珠江新城指与珠江新城地铁站的实际最短车行距离

仅对比价格，佛山里水、三山新城、祖庙、北滘等7个大家熟悉的板块，并不比增城昂贵，相反开车去珠江新城距离更短。

如果需要地铁，祖庙板块、奇槎板块都在广佛线沿线。陈村板块预计2021年迎来佛山地铁2号线。

距离珠江新城55公里以内的板块有14个，增城占了4席。

| 整理自：房天下、百度地图
注：距珠江新城指与珠江新城地铁站的实际最短车行距离

其中，热门的朱村，价格已看齐黄埔知识城与南沙黄阁。其与市中心通勤距离优势不明显。

值得一提的是，知识城将在今年迈入利好兑现期，更吸引买家关注。

中新、永和、仙村均价低于2万/㎡，对比其他板块更胜一筹，但除了中新，其余两个板块离已开通的地铁线相对较远。

距离珠江新城60公里以上的板块有5个，增城占了3席。

| 整理自：房天下、百度地图
注：距珠江新城指与珠江新城地铁站的实际最短车行距离

不过，荔城区府与朱村荔城交界板块因为有地铁，毗邻配套，单价基本都在2万+。

剩下石滩板块价格低廉，在1.5万/㎡内。但苦于没有地铁，光看价格及通勤距离，其实与花都山前大道板块差别不大。

新增住宅可售创5年新高，房子难涨价

多方市场不利因素下，增城成交量明显收缩。克而瑞数据显示，全区2019年卖出约1.95万套住宅，同比下跌18%。

然而，增城海量供应模式不仅没有改变，更有过之而无及。

2019年增城成交宅地实际可售面积共计368万㎡，毫不意外位列全市第一。（来源：中原地产）

但仔细观察，这一波新增还创下过去5年的新高，比供应巨大的2018年仍高出81万㎡。

这是什么概念？考虑到增城2019年套均成交面积为104㎡（来源：中原地产），多出的面积相当于往市场再塞7782套住宅。

| 来源：中原地产

当然，这些新增供应不会在今年内释放完。不过据中原预测，增城2020年潜在新货供应仍将高达278万㎡，高于2019年。

以去年套均成交面积粗略计算，市场新货数量将有2.67万套。

| 来源：中原地产

新货扎堆，供应压力巨大，这样的增城，又怎么敢说“涨价”？

新增供应不在热门板块，多宗宅地不靠地铁

不仅如此，增城新增住宅供应，绝大部分集中在永和、中新与荔城板块，非刚需置业的热门板块。

这些地块的地段、交通等各方面素质也参差不齐。

据房产君统计，2019年增城成功出让的19宗宅地/商住地中，有12宗不近地铁。（注：直线距地铁＞3公里）

| 整理自广州公共资源交易网

有道是“地铁是郊区盘的灵魂”，这些项目想与地铁盘“正面刚”，低价是它们的必备武器。

这些地块中，有6宗与珠江新城距离在公里以上，对刚需买家而言，已超出置业半径，入手需慎之又慎。

而它们想要“求关注”，也必须给出更为诱人的价格。

剔除上述地块后，有7宗临近地铁，但位于热门板块的，仅仅4宗。

不难看出，上述地块想要争夺市场，不仅要拼产品，拼服务，更需要把价格的水分“拧干”。

而增城盘大打价格战，从来都不奇怪。

去年新盘较多的朱村板块至荔城交界，楼盘清一色低下高傲的头颅。

一地铁上盖大盘，一年到头喊了多次“立即涨价”，但房产君翻查数据，该盘2019年初均价2万~2.1万/㎡，而目前均价为2.05万/㎡，基本持平。（来源：搜狐焦点）

另一靠近钟岗站的住宅盘，2018年曾卖出2.5万/㎡均价，去年已经跌至2万/㎡（来源：搜狐焦点），部分房源更惊现2万不到的“底裤价”。

从开发商拿地成本看，去年出让地块楼面地价在6881元/㎡~14572元/㎡之间，不算畸高，留足了“拧干水分”的空间。

买增城，该怎么选？

看到这里你肯定想问，今年还能不能买增城。

买房这件事，更多是个人选择，如果出于自住需求，房子各方面合适，但买无妨。

增城由于市场与供应原因，量价上涨阻力大，但它仍然还是广州销冠最有力的竞争者。

但房产君要提醒大家，基于增城接下来新增供应品质差异化较大，选盘要遵循以下原则：

· 选择距离工作地点在公里以内，最远不超公里的板块，方便通勤；

· 选择与已开通地铁线距离不超公里的项目，方便上下班接驳；

· 优选周边配套或自身配套完善的项目。

在板块推荐上，如果手头资金充裕，房产君倾向于新塘，一二手房都可以。

因为今年仍是新塘利好继续兑现之年。赢商网预测，增城2020年将新开业3个购物中心，它们全部位于新塘。

增城2020年拟开业购物中心

板块	项目	商业面积	开业时间
新塘	凯达尔印象城	11万㎡	2020年上半年
新塘	增城合生汇	13.8万㎡	2020年上半年
新塘	新塘金铂天地	13.6万㎡	2020年1月

| 来源：赢商网

新塘也是新开学优质学府较集中的区域。

板块	学校	开学时间
新塘	应元学校	2018年开学
斐特思公学	预计2020年开学
费得斯公学	预计2020年开学
华附新塘学校	2019年引进
华商外国语学校	2019年开学
永和	广附实验小学	预计2021年开学
石滩	黄冈中学新校区	2019年启用小学部，2020年启用幼儿园及中学部

别忘了，落子新塘的广州东部交通枢纽以及增城地标——保利335金融中心还在不断建设中。它们的落成，将让区域面貌焕然一新。

如果希望入手1字头板块，中新板块项目可以去看看。

一来，这个板块已云集时代、越秀、华润、华发、天健、融创、中铁建7大开发商，恒大与侨建在此也深耕已久。

当一个地方有足够多的开发商聚集，配套与生活氛围的崛起，都是迟早的事。

二是，板块已开通地铁21号线，可一轨直通天河。其与珠江新城的车行距离在公里间，稍方便于朱村。

不过中新也有不少需要重视的bug，比如楼盘/地块离地铁站较远，接驳耗时；周边配套较弱，需借助科学城、知识城、荔城的配套实力；优质师资不足。

其余不处于地铁13号线、21号线沿线的板块，房产君建议谨慎入手。

因为截止至2023年，增城除13号线二期将延长至市区外，没有其他地铁开通利好。

| 来源：中原地产

而2022年底前后，广州才具备申报第四期轨道规划。

最后，房产君送上一份2020年增城全新盘汇总。

板块	楼盘	户型
永和	广州万科城	建面约77~90㎡三房
荔城	合景罗岗村项目	建面约118~200㎡四房至五房
荔城	凯德·万黛	建面约90~135㎡三房至四房
新塘	力迅新塘项目	建面约50~75㎡两房至三房
新塘	时代风华	建面约86~125㎡三房至四房
中新	中国铁建国际公馆	建面约103~150㎡复式四房

| 来源：房天下

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