房地产税试点，影响会有多大？
这两天关于房地产税的讨论又多了起来。
房产君统计了一下，今年关于房地产税立法的高规格表态，至少有6次：
◎3月13日：《规划和纲要》正式发布，其中“推进房地产税立法”被写入这份谋划未来5年发展及2035年远景目标的《规划和纲要》中。
◎4月7日：财政部税政司司长王建凡在国新办发布会上表示，进一步积极稳妥推进房地产税立法和改革。
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◎5月6日：财政部部长刘昆在经济日报撰文《建立健全有利于高质量发展的现代财税体制》，透露财税体制改革在未来五年内的重点工作。其中“推进房地产税立法和改革”再次被提及。
◎5月11日：财政部、全国人大常委会预算工委、住建部、税务总局在北京主持召开房地产税改革试点工作座谈会。
◎8月18日：财政部在介绍下一步财政重点工作时指出，积极稳妥推进房地产税立法和改革。
◎10月16日：《求是》杂志发表了领导人题为《扎实推动共同富裕》的文章，从共同富裕的角度提及税收改革与立法，专门提及“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”。
短短半年多的时间，高层频繁提及“房地产税”，意味着：
房地产税，很快就要进入试点阶段了。
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事实上，早自2011年，上海、重庆就已经进行房产税试点。
这个试点的房产税和房地产税有什么区别？
华夏新供给经济学研究院院长贾康，在接受媒体采访时表示：两者只是名义上的不同，其实是一回事。
当时之所以称为房产税，是因为当时认为房地产税立法时间太长，本土试水可以借助房产税这个名义。
那为何还在继续做好试点工作呢？因为这两个地方的房产税试点工作，收效甚微。
以上海为例：
家庭人均面积超过60平部分，个人住房房产税税率为0.4%-0.6%，按照应税住房市场交易价格的70%计算。
如果一个三口之家，原先拥有一套100平的住宅，不需要缴纳房产税（人均豁免60平）。后来又购买了一套100平的住宅，那么这个家庭就拥有了200平的住宅面积，扣除减免的180平，剩下的20平需要缴纳房产税。
假如房屋单价为6万/平，低于2020年上海新建商品住宅的销售均价32926元/平的2倍，征收税率为0.4%。
那么这户家庭一年需要缴纳的房产税为：20平×6万元×70%×0.4%=3360元。
在上海一个月的房租，都不止这个数字，可见这个房产持有成本极低。
重庆，则仅针对高端房源征税。
因此，房地产税改革试点工作，势在必行。
而哪些地区可能会纳入试点范围呢？有专家建议，深圳、海南、浙江可进行房产税扩大试点。
房地产税推出后，将带来哪些影响？
一、遏制投机炒房，落实“房住不炒”政策主基调
房地产税改革试点工作，业内人士认为将会吸取上海、重庆的经验、教训，增加房屋的持有成本，以遏制投机炒房。
当前欧美国家实施的房地产税，税率最高可达3%，除了对刚需有必要免征面积，其余全面征收，而且还是逐年征收。
即使是1%的税率，一套价值1000万的房子，每年需要缴纳的房地产税高达10万，10年就是100万。
但也有观点认为，中国情况复杂，1%的税率偏高。
财经研究人士刘晓博分析，无论是香港还是新加坡，房地产税计税的基础不是房屋市值，而是租值。
也就是说，这套房子如果出租，每月可以获得多少租金，然后按照一定比例（比如15%）对租金征税。
如此计算，房产税的金额，与物业管理费差不太多。而在美国，养房成本也跟房屋清洁差不多。当然，美国多为别墅大房子，清洁费不低。
最后，中国城市多，情况复杂，大城市，尤其是有显著人口流入、住房矛盾比较尖锐的，可能会有累进制、惩罚性的房地产税，让拥有多套房的家庭“吐出来”。
既然如此，那是否意味，有些城市房价会大跌呢？
要知道，我们的政策主基调是“房住不炒”、“稳”字当头，稳地价、稳房价、稳预期。这就预示了房价不会大涨，也不会大跌。
二、改变政府税收结构，取代土地财政
根据贝壳研究院发布的《中国住房新十年》，过去10年，房地产土地出让收入相对于地方政府本级财政收入的比重，在55%左右。
2020年，国有土地出让金约8.4万亿，相对地方政府本级财政收入的比重达到84%，其中居住用地的成交金额达到6.1万亿元。
在疫情冲击之下，卖地收入为地方政府实施经济复苏和社会救援等提供了巨大的支持。
总之，房地产土地市场，为地方城市建设贡献了大量的财政收入。
但是，今年的土地市场变了。
根据中指研究院的数据，第二轮集中供地，近52%的土地拍卖被取消、改期或流拍，平均溢价率为4.6%，成交地块中，四分之三的地块以底价出售，没有任何溢价。
房地产调控政策持续叠加，土地出让市场快速降温。
此外，随着房地产市场逐渐进入存量时代，一线和核心二线城市新增规划用地将不断减少，三四线城市也会因为库存过高，降低开发商的拿地意愿。
未来土地出让金的增速将逐年下滑，地方政府亟需优化财政收入结构。
结合国际经验，房地产税是发达国家地方政府财政收入稳定且重要的组成部分。
以日本为例，日本房地产保有环节的税种包括固定资产税和城市规划税，均属于地方税种（市町村级政府）。根据《日本统计年鉴（2018）》，2012-2014年房产税占市町村税的比重分别为48.2%、48%和47.4%。
美国，房产税更是地方税收的主要来源。从2018年的数据来看，地方政府税收7654亿美元，房产税占比高达71.5%。
这个收入，能部分替代土地收入。
三、促进共同富裕
《扎实推动共同富裕》一文，从共同富裕的角度提及房地产税试点内容，可见房地产税在促进“共同富裕”道路上，将会发挥重要的作用。
总之，房地产税的立法和改革已经进入倒计时！
如果大家还有关于房地产税的问题想了解，可以关注本周四晚上8点房产君的直播间，更多楼市的小秘密，我们面对面聊。