看点 | 新旧动能转换的宝地！

邂逅 · 909 期 · 1434  篇

老旧的钢铁工业厂房改造后能变成什么样？原宝钢集团二钢厂区的靓丽转型刷新了人们的认知。

现代空间与老工业风貌相互融合的建筑风格，以人工智能和工业互联网产业集聚的科技产业园区定位，融合科技金融、高端园区商业配套、创新创业社区及电竞文创等新型业态与生态圈的功能布局与打造，成就了这片区域的新地标——互联宝地。这是中国宝武转型发展的示范性项目，“互联网+”创业创新产业园。

从资源到资产

二钢公司的前身是上海第二钢铁厂，1998年进入原宝钢集团。二钢生产的线材产品广泛应用于我国重大工程桥梁、电梯等，被誉为“中国线材工业摇篮”。二钢的发展始终伴随上海城市的发展。为贯彻落实上海市节能减排和环保要求，2006年起，二钢产线陆续关停，到2010年，二钢全面停产。至此，见证了上海钢铁工业发展史和城市变迁的二钢公司，完成了它的历史使命。

2015年，钢铁市场突如其来的严冬使许多钢铁企业更加清醒地认识到，我国钢铁产能已经严重过剩，必须谋求转型发展。彼时，宝钢已经提出了加快转型发展的新任务。中国宝武党委书记、董事长陈德荣当时曾说过，“在沪制造单元从制造到服务的转型越来越迫切。在上海这个国际化大都市，空间资源的配置倾向钢铁服务业，是宝钢转型的一个重要途径。”

适逢国家提出全面实施创新驱动发展战略，推进大众创业、万众创新深入发展，发布“互联网＋”指导意见和上海市“加快建设具有全球影响力的科技创新中心”、杨浦区打造科创中心重要承载区和万众创新示范区的总体要求等大背景，面对上海市老工业区城市更新，加快推进互联网+、智慧制造、人工智能等产业发展等新的发展机遇，二钢地块因其得天独厚的区位优势，地处内环紧邻北横通道的便利交通；周边有五角场商圈和复旦、同济等知名高校聚集的人气；享有与杨浦区长阳创谷“面对面”的浓厚科创氛围，理所当然要顺应城市发展需求，让低效的存量土地资源要转型发展为“亩产更高的资产”。

2015年11月，原宝钢集团与杨浦区政府签订战略合作协议，共同开发二钢地块。原宝钢集团拥有“互联网+”领域的产业优势、资金优势和资源优势，杨浦区则占据人才高地、技术高地和产业政策优势。双方约定，携手把二钢地块打造成功能集聚、形态新颖、生态协调的“互联网+”创业创新示范产业园，进一步推动城市存量更新改造与产业转型升级战略合作，实现“产城融合”。

在签署战略合作协议现场，杨浦区领导对双方的合作充满期待，“宝钢对二钢区域的定位符合杨浦未来的发展方向。二钢地块地理位置优越，它今后的商业价值和影响力都值得期待。”陈德荣的语气掷地有声：“我们要把二钢地块转型作为宝钢转型发展的一个试点项目、标杆典型。”

时空穿越工业风

互联宝地的战略定位一经确定，宝地资产立刻着手聘请专业机构启动园区规划的编制，聘请世界知名设计事务所启动园区概念设计。时光飞逝，转眼到了2016年3月，经过原宝钢集团与杨浦区反复讨论，经过反复打磨的互联宝地规划方案通过双方联合审定。

根据规划，互联宝地将按照“规划引领、环境优先、配套支撑、分步招商”的思路，主导“互联网+”产业，集聚发展互联网金融、智慧城市、数字新媒体、工业4.0等核心产业，完善交通设施、生活休闲、商业娱乐、商务服务等配套功能，最终将其打造成杨浦创新经济的示范区、具有国际影响力的上海创新经济新高地、城市功能完善的新一代产业园区样板。

产业园的建筑设计区别于一般的商业办公楼，根据互联宝地的定位及二钢厂房特点，互联宝地在设计上采用现代空间与老工业历史文化相融合的理念，保留二钢厂区工业风貌和建筑肌理，利用厂房多跨、超长、超高的特点，引入采光井、绿廊等景观设计，打造特色办公空间，同时为租户提供高品质的共享交流区，打造创新型企业的生态环境。

2016年8月，互联宝地项目开工建设。按照原先设想，恨不得当年年底就能开园迎客。厂房改造是新生事物，相关手续与政府现行建设工程行政审批程序“不匹配”是影响施工进度的最大难题。项目组主动与杨浦区各委、办、局多方沟通协调，尽最大努力为施工创造条件。

施工中遇到的具体困难不胜枚举，老厂房改造涉及部分结构保留，确保保留部分结构的安全性是施工中首先要考虑的问题。由于年代久远，厂房结构资料图无处找寻，项目组克服困难，与设计方、施工方根据现场实际情况制定施工方案，并反复论证。

老厂房跨度长达200米，双向同时施工，控制合拢时的偏差也是难点。没有捷径可走，只能把工作做细再做细，最终实现厂房合拢时偏差控制在2厘米之内。为了保留二钢厂房原有工业风貌，项目组还到处寻觅合适的“旧材料”，做到了修旧如旧。

项目建设过程中遇到的困难远不止这些，难度也比原先设想的大得多。但这丝毫没有影响项目团队推进互联宝地建设的信心和决心。在方方面面的关心与支持下，项目团队克服重重困难，经过一年多的建设，2017年年底，互联宝地的整体工程形象得以呈现。

原先破旧灰暗的厂房变身以时尚的莫兰迪色为主基调的现代空间，成为黄兴路周家嘴路交界处的一个新地标。老工业建筑风貌，大跨度、挑高设计，再配以幕墙、绿色景观和特色路灯，营造了一种“穿越时光的静远，遇见城市的新生”的唯美意境，恍若隔世。

“傻子过年看隔壁”

互联宝地是中国宝武重要转型试点项目和杨浦区创新示范基地建设重要承载地，大家都寄予厚望。“我们希望把互联宝地打造成‘厂区—园区—城区’的一张名片，打造成杨浦区城市改造更新产业落地的一张名片，同时打造一支产业园区开发运营管理的专业队伍。”这已经在宝地资产内部形成共识。

但坦白地说，互联宝地的产业定位高，而宝地资产自身相关运营管理经验相对缺乏，从管理者到员工深感压力巨大。

压力就是动力，宝地资产积极为互联宝地产业园区建设运营想办法。随着互联宝地工程建设逐步收尾，宝地资产对互联宝地的管理体制作了调整，人力资源配置从以建设为核心向以运营管理为核心转变。

首先给宝地资产的招商团队压担子，既总体协调宝地资产各单元招商，也直接负责互联宝地的招商；其次物业管理先期介入，外聘成熟物业服务经理，依托宝地仲量物业公司，为先期入驻园区的企业提供专业配套服务；第三是加强运营管理，从宝地资产总部抽调干部充实经营管理层，统筹负责互联宝地的招商、营运与物业服务工作。管理体制调整完成后，互联宝地各专业根据自身需要，按市场化原则招兵买马，快速组建起精干、高效、有活力的专业团队。

俗话说，“傻子过年看隔壁”。对互联宝地运营团队而言，内部没有园区开发运营管理经验可循，就听听人家怎么说，看看别人怎么做。还在项目建设阶段，项目组就组织管理、招商、推广等团队到漕河泾经济开发区、张江高新技术产业园、临港产业园等去考察学习。

利用设在互联宝地的“上海互联网+空间”俱乐部，定期邀请业内专家、政府职能部门、产业客户来到现场，通过授课、研讨、头脑风暴等，了解相关政策、产业发展动向，提升项目组成员的市场意识和专业能力。

2017年9月，全国双创周期间，互联宝地积极争取作为中国宝武分会场，承办了分会场启动仪式、员工创新日等活动和各种论坛，通过高规格活动一方面磨合运营队伍，一方面也暴露一些之前没有关注到的运营管理细节，运营管理团队针对性改进完善，并固化成管理标准。

善于学习，更要善于创新。宝地资产管理团队很早就意识到，互联宝地的招商不能简单等同于招租，而要根据产业定位，有目的地选择产业链上下游相关企业，形成产业集聚效应，这是互联宝地将来成功运营的关键。

招商团队改坐商为行商，一方面积极联系杨浦区科委、商委、投资促进办公室和行业协会，了解行业情况，争取政策支持。另一方面主动对接相关产业龙头企业，积极创造条件让这些企业进驻园区。

“在我们这个团队，大家都不讲分工，任谁有机会接触符合园区产业定位的企业，总是想方设法留住客户。”负责互联宝地企划工作的张磊介入互联宝地项目比较早，他深知留住一个目标客户有多不容易，有多重要。为了用好杨浦区相关文艺类产业扶持政策，张磊和同事经多方考察，与多个行业进行深度交流后，成功邀请火柴电竞入驻互联宝地。

这是一家游戏竞技平台运营公司，在业内颇有知名度，它的入驻对拉动上下游产业起到了积极作用，随后又成功吸引Funplus 和网易暴雪等业内龙头企业与互联宝地达成入驻意向。

在一边实践一边成长的过程中，互联宝地管理团队的招商、运营管理能力不断得到锻炼和提升。互联宝地于2017年年初开始预招商，到年底去化率（去化率是在一定时间段内的销售率）只有11%，且签约客户以小型企业居多。但今年以来，随着园区整体形象的显现，去化率迅速达到60%，新引入的客户在业内的知名度、影响力、税收贡献等方面都排在前列。

百闻不如一见的名片

互联宝地时尚靓丽的外形颇具“吸粉力”，但要留住客户，要吸引产业链上下游更多优质客户形成集聚优势，还必须要有过硬的实力。宝地资产班子把这个实力定义为运营能力，在他们看来，“互联宝地应该是一个创业创新生态圈，是一个‘5+2’、‘白+黑’的众创乐园，这才是名副其实的从厂区到园区到城区的名片。”

产业园的运营远远不止提供基础物业管理服务那么简单，还包括根据入园企业实际需求提供财务、法务、人事、政策、证照办理等增值服务。“更重要的是，我们要不断挖掘客户需求，打造园区一体化服务。”互联宝地运营总监费宇翔认为，自己和团队当下最迫切的任务是提高自身产业感知能力，争取与相关部门和产业对话时的话语权。

用他的话来说，就好比大学教授帮学生联系实验室、指导实验。产业园要对接企业，为创业企业提供创业辅导，帮助企业解读产业政策、用好政策。为此，费宇翔在自己消化相关政策的基础上，将几十页的园区产业政策画成一张政策解析图，简单明了，方便招商人员和客户理解。

政策清楚了，产业方向明确，还要解决产业扶持的问题。据宝地资产高级副总裁黄孔威介绍，互联宝地的运营模式，除了空间运营外，还要逐步从资源开发过渡到资产与资本相结合，通过“基地+基金”的方式，做园区深度开发，为入驻企业提供一体化服务，同时使互联宝地这块资产“亩产更高”。互联宝地定位创业创新产业园，涉及企业孵化、技术产品转化、市场技术对接、资本对接等。对初创企业而言，很多都需要资金扶持。

“基地+基金”的运营模式就是以园区为基地，设立基金，为入驻企业提供金融服务，进一步完善园区投融资功能，形成资源资产资本一体化运营；通过基金运作，还能整合社会资源，用资本力量和手段形成产业集聚；此外还可以获取资本收益。“通过提供金融服务，把产业链上下游企业集聚在互联宝地，形成一个比较完整的创业创新生态圈，进一步提升园区形象，快速形成品牌影响力，形成示范效应和辐射效应。”

目前，宝地资产与多家基金公司已经达成初步意向，在综合考虑市场信誉度高、公司运作良好、细分领域排名靠前、有政府引导基金和产业基金背景、有优秀的运作案例等因素后，择优开展合作，年内有望成立基金管理公司。

“未来的互联宝地不仅是一个产业园，还将是一个乐园。我们的目标是，让园区的年轻人足不出园，乐享乐创造。”宝地资产上上下下对互联宝地的未来都充满了信心。产业园形成一定规模后，园区一定会聚集众多年轻人，发展以年轻群体为主的体验式经济也是互联宝地将不断完善的配套功能。

未来，互联宝地将充分利用现有设施，建设青年公寓、食堂、健身中心等，力争让园区的创客有求必应，工作、生活、娱乐、休闲、社交、健身、商务接待等各种需求一园实现，把互联宝地变成一个真正意义上的“5+2”、“白+黑”创客乐园，完成从厂区到园区到城区的华丽转身。

“互联宝地是宝地资产承载中国宝武存量资产转型发展使命的一个缩影，它见证了上海的变迁与发展，作为其中的建设者与参与者，我们有责任把它打造得更好，让它与城市的脉动同步，与这个时代匹配。”宝地资产人自信的话语中也饱含着沉甸甸的责任。

互联宝地招商迎客以来，越来越多的客户认可互联宝地的理念和品质，一批“互联网+”龙头企业与互联宝地达成入驻协议，产业集聚效应慢慢显现。

上海世天游轮产业发展有限公司综合管理部部长姚东伟坦言，“互联宝地地理位置优越，服务质量和营商环境不错，性价比高。正在完善的配套服务也很有吸引力。”他说，与互联宝地有关人员接触过程中，感到他们服务意识强，操作规范，想用户所想。世天游轮有信心把公司经营好，也为互联宝地增色添彩。相信有互联宝地运营团队和全体租户的共同努力，一定能够把互联宝地打造成一个有朝气、有活力的创业创新产业园。

北京火柴互娱科技股份有限公司总经理马义勋表示，火柴电竞入驻互联宝地，是双方共同的选择，说明大家都看好电竞市场。他希望互联宝地能够不断完善相关配套服务，聚集更多电竞及相关企业，形成规模和影响力。他们公司已经派出了最强的专业技术团队，有信心在上海打造全国电竞馆旗舰店，相信双方合作前景美好。

从老旧厂房到极具工业风的现代建筑，从钢铁生产到人工智能和工业互联网，从工业用地到创业创新产业园，焕发新生机的“互联宝地”已然变成一块新旧动能转换的宝地。

编辑：令狐不冲

摄影：施琮、部分图片来源于资料库

出品：宝武运营共享服务中心媒体工作室