房产税改革既不能让穷人误伤也不能让富人恐慌

近日，住建部相关负责人表示，要加快房地产税立法，并适时推进改革。一语激起千层浪，房产税迅速成为热议话题。关于房产税改革，笔者正好有话要说，借此机会，提几点建议供决策者参考、粉丝们拍砖。

一是要深刻领会中央精神，切实将“房子是用来住的，不是用来炒的”定位贯彻落实到房产税改革的始终。中央经济工作会议强调要促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。因此，房产税改革的设计者与推动者要精准把握中央精神实质，拿捏好这项改革的推出时机和推进程度，确保取得预期成效。

二是要因地施策，赋予地方政府在房产税征收时机、标准等方面的有关权力。房产税改革事关国计民生，对房产税进行立法，并在中央层面进行统筹推进非常必要。但是由于各地房地产市场发展情况千差万别，有的地方过热，有的过冷，有的则比较温和，有的需要增供给，有的需要去库存，如果全国统一时间和标准征收房产税恐怕有违政策制订初衷。为避免一地发烧，全国吃药的现象，建议在中央统一制订的法规范围内，由地方根据当地房地产市场的实际情况出台相机抉择性的税收政策，报请中央批准或备案。

三是要合理界定房产税的征收范围，重点抑制投资投机需求，避免伤及无辜。推进房产税改革重点是要抑制投资投机性需求，而不是打压老百姓的刚性需求。建议可先从多拥有大面积住房或房产价值特高的高端人群人手，也可像上海房产税改革试点那样先从增量入手不管存量，不求一步到位。对于普通群众的刚性需求，房产税的框架要给出一个非常清晰的信号，绝不涵盖普通居民的首套一般家庭住房。当然，对于高端人群也要消除他们的恐慌心理，征收的标准不能让他们伤筋动骨。

四是要科学确定房产税的计税依据，最大限度地保证公平正义。关于计税依据，目前比较流行的观点有两种：一种是按套数，另一种是按人均面积。这两种计税依据其实都不科学、不公平，在郊区的三套房可能远没有在中心城区的一套房更需要收房产税，而且有的人住房套数多但总面积可能不及人家一套大房子。按人均面积征收，看似比按套数合理，但忽略了房产的市场价值，而且也容易引发假离婚等分户热潮。笔者认为最公平最合理的计税依据是按房产的增值部分（即房产的现有市场价值与购买时市场价值之差）来分档确定税率。

五是要把重构房地产行业的税费体系作为推进房产税改革的重要内容。广义的房地产税是一个税收体系，涉及房地产开发、建设、经营全过程，包括房产税、土地增值税、契税、城镇土地使用税、营业税、个人所得税、印花税和城市维护建设税等。狭义的房地产税仅指房地产税中针对房屋为征税对象的部分。这次推进房产税改革，应该统筹考虑这些税种的结构、税率的多少，对整个房地产税进行系统的顶层设计，同时在加大保有环节的税收之时，适当减少流通环节的税收，同时清理规范房地产行业的各种收费。