住建部，放大招！

国务院多次喊话，要及时出台、抓紧实施一批稳增长方面的政策措施。

近日，住建部网站发布了一个最新文件《住房城乡建设部关于扎实有序推进城市更新工作的通知》（建科〔2023〕30号），就不失为一个政策大礼包。

这份文件，是新一届国务院履职后住建部出台的第一份有关城市更新的文件，为今后城市更新提供了重要指引。

这份文件虽然不长，但干货满满、新意多多，必将扎实有效推进城市更新工作。

人民城市人民建，人民城市为人民。李强在上海工作期间一直秉持这样的城市更新理念，形成了城市更新的“上海经验”。　　

2020年7月，上海市城市更新中心成立。2021年6月，上海成立800亿元城市更新基金。同年9月1日，《上海城市更新条例》实施。今年3月出台《上海市城市更新行动方案（2023—2025年）》。

李强多次就加快推进城市更新工作进行调研，去年6月在上海市城市更新中心主持召开座谈会。李强指出：

要进一步增强抓好城市更新工作的紧迫感，多算大账、政治账、民心账、长远账，以更大决心再提速、再扩容、再加力。

要把城市更新作为回应群众关切的实际行动，作为促进经济恢复重振的重大举措，作为提升城市功能品质的重要载体，锚定目标，实实在在补短板、抓推进。

要不断创新政策、机制和办法，以更强的合力破解难题。各相关职能部门要强化政策供给和专业指导，在项目立项、融资服务、法治保障等方面提供有力支持。各国有企业要发挥中坚和骨干作用，带动更多优质市场主体深度参与，为城市更新贡献更大力量。

细读住建部30号文件，不难发现文件中的诸多提法与举措在某种程度上体现了上述讲话的精神实质。

2021年8月，住建部出台文件《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）。这份文件明确了城市更新的四条红线：

1、严格控制大规模拆除。原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

2、严格控制大规模增建。原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。

3、严格控制大规模搬迁。城市更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。

4、确保住房租赁市场供需平稳。城市住房租金年度涨幅不超过5%。

如果说2021年这份文件更多强的是“收”的话，那么刚刚出台的住建部30号文件是收放结合，更多强调的是“放”。在深海官察看来，这种“放”主要体现在以下几个方面：

1、权限的“放”。文件明确规定，鼓励有立法权的地方出台地方性法规，建立城市更新制度机制，完善土地、财政、投融资等政策体系，因地制宜制定或修订地方标准规范。这就有利于地方打破在城市更新中的土地一二级联动开发、投融资渠道不畅等困境，放大城市更新的增量。这应该是该文的最大亮点，打开了城市更新的多种可能性。

2、机制的“放”。城市是鲜活的生命体。文件提出了一个新机制，即建立城市体检机制，将城市体检作为城市更新的前提。这意味着，体检不合格、群众反映强烈的城市单元，均可作为城市更新项目的重点来谋划。这无疑解决了城市更新举棋不定以及次序与重点确定的问题，不仅使决策更为科学，也能更好地体现以民为本的治理理念。

3、区域的“放”。对城市更新，文件的总基调是“推进”。文件明确了几个重点推进的区域：坚持尽力而为、量力而行，统筹推动既有建筑更新改造、城镇老旧小区改造、完整社区建设、活力街区打造、城市生态修复、城市功能完善、基础设施更新改造、城市生命线安全工程建设、历史街区和历史建筑保护传承、城市数字化基础设施建设等城市更新工作。

4、模式的“放”。创新城市更新可持续实施模式，是住建部30号文件的又一重点与亮点。

——在土地利用上，加强存量资源统筹利用，鼓励土地用途兼容、建筑功能混合，探索“主导功能、混合用地、大类为主、负面清单”更为灵活的存量用地利用方式和支持政策，建立房屋全生命周期安全管理长效机制。

——在投融资机制上，健全城市更新多元投融资机制，加大财政支持力度，鼓励金融机构在风险可控、商业可持续前提下，提供合理信贷支持，创新市场化投融资模式，完善居民出资分担机制，拓宽城市更新资金渠道。

——在参与机制上，在建立政府、企业、产权人、群众等多主体参与机制，鼓励企业依法合规盘活闲置低效存量资产，支持社会力量参与，探索运营前置和全流程一体化推进，将公众参与贯穿于城市更新全过程，实现共建共治共享。

当然，该文件最后明确城市更新底线要求，重申防止大拆大建、加强历史文化保护传承、坚决守住安全底线等。

根据全国第七次人口普查数据，2020年我国常住人口城镇化率达到63.89%，城市发展已由增量扩张为主转为存量更新为主的新阶段。

党的二十大报告提出，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。住建部30号文件无疑是对这一战略部署的落实和推进。

这一文件的出台与实施，必将提速城市更新，提升城市形象，造福更多百姓，也给处于困境之中的企业承担更多城市更新责任提供难得的参与机遇。

附：住房城乡建设部关于扎实有序推进城市更新工作的通知

各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市住房城乡建设（管）委，新疆生产建设兵团住房城乡建设局：

按照党中央、国务院关于实施城市更新行动的决策部署，我部组织试点城市先行先试，全国各地积极探索推进，城市更新工作取得显著进展。为深入贯彻落实党的二十大精神，复制推广各地已形成的好经验好做法，扎实有序推进实施城市更新行动，提高城市规划、建设、治理水平，推动城市高质量发展，现就有关事项通知如下：

一、坚持城市体检先行。建立城市体检机制，将城市体检作为城市更新的前提。指导城市建立由城市政府主导、住房城乡建设部门牵头组织、各相关部门共同参与的工作机制，统筹抓好城市体检工作。坚持问题导向，划细城市体检单元，从住房到小区、社区、街区、城区，查找群众反映强烈的难点、堵点、痛点问题。坚持目标导向，以产城融合、职住平衡、生态宜居等为目标，查找影响城市竞争力、承载力和可持续发展的短板弱项。坚持结果导向，把城市体检发现的问题短板作为城市更新的重点，一体化推进城市体检和城市更新工作。

二、发挥城市更新规划统筹作用。依据城市体检结果，编制城市更新专项规划和年度实施计划，结合国民经济和社会发展规划，系统谋划城市更新工作目标、重点任务和实施措施，划定城市更新单元，建立项目库，明确项目实施计划安排。坚持尽力而为、量力而行，统筹推动既有建筑更新改造、城镇老旧小区改造、完整社区建设、活力街区打造、城市生态修复、城市功能完善、基础设施更新改造、城市生命线安全工程建设、历史街区和历史建筑保护传承、城市数字化基础设施建设等城市更新工作。

三、强化精细化城市设计引导。将城市设计作为城市更新的重要手段，完善城市设计管理制度，明确对建筑、小区、社区、街区、城市不同尺度的设计要求，提出城市更新地块建设改造的设计条件，组织编制城市更新重点项目设计方案，规范和引导城市更新项目实施。统筹建设工程规划设计与质量安全管理，在确保安全的前提下，探索优化适用于存量更新改造的建设工程审批管理程序和技术措施，构建建设工程设计、施工、验收、运维全生命周期管理制度，提升城市安全韧性和精细化治理水平。

四、创新城市更新可持续实施模式。坚持政府引导、市场运作、公众参与，推动转变城市发展方式。加强存量资源统筹利用，鼓励土地用途兼容、建筑功能混合，探索“主导功能、混合用地、大类为主、负面清单”更为灵活的存量用地利用方式和支持政策，建立房屋全生命周期安全管理长效机制。健全城市更新多元投融资机制，加大财政支持力度，鼓励金融机构在风险可控、商业可持续前提下，提供合理信贷支持，创新市场化投融资模式，完善居民出资分担机制，拓宽城市更新资金渠道。建立政府、企业、产权人、群众等多主体参与机制，鼓励企业依法合规盘活闲置低效存量资产，支持社会力量参与，探索运营前置和全流程一体化推进，将公众参与贯穿于城市更新全过程，实现共建共治共享。鼓励有立法权的地方出台地方性法规，建立城市更新制度机制，完善土地、财政、投融资等政策体系，因地制宜制定或修订地方标准规范。

五、明确城市更新底线要求。坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，防止大拆大建。加强历史文化保护传承，不随意改老地名，不破坏老城区传统格局和街巷肌理，不随意迁移、拆除历史建筑和具有保护价值的老建筑，同时也要防止脱管失修、修而不用、长期闲置。坚持尊重自然、顺应自然、保护自然，不破坏地形地貌，不伐移老树和有乡土特点的现有树木，不挖山填湖，不随意改变或侵占河湖水系。坚持统筹发展和安全，把安全发展理念贯穿城市更新工作各领域和全过程，加大城镇危旧房屋改造和城市燃气管道等老化更新改造力度，确保城市生命线安全，坚决守住安全底线。

各级住房城乡建设部门要切实履行城市更新工作牵头部门职责，会同有关部门建立健全统筹协调的组织机制，有序推进城市更新工作。省级住房城乡建设部门要加强对市（县）城市更新工作的督促指导，及时总结经验做法，研究破解难点问题。我部将加强工作指导和政策协调，及时总结可复制推广的经验，指导各地扎实推进实施城市更新行动。

住房城乡建设部

2023年7月5日  　

声明｜方家评说根据住建部网站、解放日报等新闻原创综合，转载请注明出处。如有不妥，请联系修改或删除。

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