租房买房受欺负了？这里教您如何解决
各位粉丝：
最近一段时间，我们集中接到了不少来自粉丝的投诉，说自己遭遇了黑中介漫天要价、房东随便涨房租、二手房手续办到半截买主说不买了等等。
比如下面这位粉丝。
遇到这种事情，谁都会很糟心。
下面先说这一期内容吧。
PART 1 这些情形下，租房合同无效！
大家在租房的时候，最重要的事情不是看房，而是签合同。那么在签合同的时候，一定要注意避免合同本身无效的雷区。
1、出租人不具备主体资格签订的房屋租赁合同可能无效。
出租人不具备主体资格，是指出租人没有权利出租房屋即出租人不是房屋的所有权人或者使用权人。房屋出租人不是房屋的所有权人或者使用权人，其出租的房屋在未经真正房屋所有人或者使用人同意或追认的情况下，根据《合同法》的规定应认定为无效合同。
这里提示您注意，现在北京市场上存在着大量的“二房东”。对于“二房东”来说，如果他和房主签的合同里允许他转租、分租，那么可以；如果房主没有允许他转租 ，那么意味着您即使和他签了合同，到时候房东一发现，直接通过报警、诉讼等途径要求您搬离，您是没有权利和房东“维权”的。
房屋租赁合同中的出租人应当是对其出租的房屋具有所有权或者使用权，但是现实生活中承租人往往不核实出租人是否是出租房屋的所有权人或者使用权人。
请大家注意哈，房屋出租合同签订后，合同履行的过程中双方出现了矛盾或者真正的房屋权利人出现后，因为出租人不具备主体资格导致租赁合同无效，承租人处于被动地位其权利即使通过法律途径也难以救济。
特别提醒！承租人可能面临被真正的房屋权利人赶出租赁房屋或承担装修费用产生的损失，承租人支付给“假”房屋出租人的租金等费用也难以收回。
2、未经竣工验收的房屋出租，房屋租赁合同可能无效。
《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《消防法》第十条第三款规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。
按照以上两款法律规定，未经验收的建筑物交付使用并进行出租所签订的房屋租赁合同可能因违反国家法律的强制性规定而无效。
这一点，我们的粉丝遇到的可能比较少，但经过志愿者小组整理案例，确实也有些投诉说自己租的是“临建”，或者是小区没盖完的房子（汗）。所以一定要小心。
3、违建房屋出租，房屋租赁合同可能无效。
这里定义的违建是指未经主管部门许可或不按主管部门许可而擅自建筑的房屋。
给大家做个科普，违建大体可分为两种情况：一是建造人未合法取得土地使用权就擅自建造房屋；
二是已取得土地使用权，但尚未取得建筑规划许可证、施工许可证等相关批准文件的情况下擅自建造房屋。
4、被确定为拆迁的房屋出租，房屋租赁合同可能无效。
承租人在签订租赁合同时，应对该区域动迁情况进行调查，避免因签订无效租赁合同而受到经济损害。
第4条，目前看来，这一条对于普通市民来说比较难，对租房用来经营的企业更适用吧。
PART 2 签合同之前，擦亮眼看清这些
1.出租人是否具备主体资格
作为承租人在与出租人签订租赁合同之时，一定要查看并留存出租人的有效身份证明、房屋产权证书、取得房屋使用权的原始租赁合同等复印件，同时将上述证件附于房屋租赁合同之后一并盖章签署。
在这里，我们也要提醒各位，别还没定神就慌里慌张要签合同。对对出租人是不是产权人或者配偶，对对二房东和房东签署的合同里有没有让他转租。虽然环节多一步，没准也会涨点租金，但总比你交了房租就被赶出来租金中介费都不退的好。
对出租人主体资格的审查主要是看房屋权属证书记载的所有权人与出租人是否一致、是否有共有权人及共有权人是否同意、房屋是否设立抵押权、是否已经进行其他处分或受到其他权利限制。
2.对租赁房屋的准确描述
合同中应阐明租赁房屋所处的准确位置(如门牌号)以及租赁物的概要情况,包括房屋的建筑面积、使用面积、楼层等,最好附图说明。此外,要对租赁物作完整全面地描述。
一个最典型的案例，是有个人租了个门脸儿想做生意；结果祖上之后他发现，房屋实际面积比当初房东说的面积小了三分之一。后来这租户打官司赢了，房东要退他多收的租金。
3.租赁房屋用途
在租赁房屋前,应首先核实租赁房屋房产证上所载的用途,以防止租赁协议上约定的用途与所载用途不一致。
打个最简单的比方，如果房东不同意你把住宅用于经营，那你说我租了就开个小工作室，房东借此拒绝让你再用，你也是没办法的。
4.租赁期限
房屋租赁合同应写明租赁期限及具体的起止日期。按照《合同法》的规定,租赁期限不得超过20年,超过20年的,超过部分无效，租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订日起不得超过20年。
这一点其实还要提醒各位，有些开发商把属于全体业主的车位“长租”了，租期也不能超过20年。
5.租赁房屋交付
审查房屋租赁合同中是否有房屋移交方面的约定，如是否有关于租赁物的移交状态、移交租赁物及其附属设施设备清单及移交时间等约定。
这一点，我们遇到过一个粉丝特别惨的案例——她租房子的时候屋里特别高大上，又是三菱空调又是索尼大法电视又是高级家具的。等她收房的时候，这些东西都变成了从二手市场上提供的便宜货。
在此特意提醒各位，租赁合同后头的附件里，一定要写清楚都有什么家电家具、要写好牌子型号，以防万一！
6.租金、水电费、物业费等其他费用承担
律师建议，审查有关租金的约定可从如下几个方面着手:
一、租金标准及租金总额以及租金支付期限、支付比例、支付条件等是否明确；
二、租金包含的范围及租期内的物业管理、水、电、供暖等费用承担及支付约定是否明确；
这一点特别提示一下租房新手。如果你们要在房子里过冬，那一定要看好供暖方式，虽然通常情况下市政供暖和集中供暖费用是由房东出，但实际上北京市还存在大量的自采暖。如果你租了这种房子，自采暖所用的电费、天然气费，一般情况下是租户承担。
三、是否有关于租金以外其他费用承担责任的约定。
如：“对于除合同所列明的租金、杂物以及本协议明确规定需由承租人承担和(或)支付的费用外,出租人保证不再要求承租人为承租租赁物因任何原因承担和(或)支付任何其他费用。”
7.租赁房屋维修义务
审查合同是否有关于房屋维修、修缮、更换和改良的约定。
房屋租赁合同中应约定：当租赁物影响承租人正常使用时,出租人应负责对租赁物及时进行维护、维修,费用由出租人承担。
请看清楚哈，正常的维修、损耗，都应该是房东承担。
同时,合同中应明确维修期间不得影响承租人正常生活,且应约定如维修时间超过一定期限仍未能达到正常使用标准,承租人有权解除合同或者减少相应数额的租金。
在房屋出租期间，难免会出现家具、家电等生活用具的损坏情况，因此约定房屋维护、维修的权责非常有必要，租赁合同中“房屋的维护、维修”部分应约定出租人与求租者两方的责任，保证在租赁内房屋及附属物品、设备设施处在适用和安全的状态，同时约定设备在自然损耗或因使用不当而造成故障时，两种不同情况的解决方案，以有效避免出租人和求租者因为物品损坏带来的纠纷。
8.租赁物不能正常使用情形
审查合同时,注意合同中是否约定了当供电、空调、供暖等一项或多项设施不能正常使用或影响承租人正常生活时,承租人有权拒付相应期间内的租金及水、电、空调等相应使用费,如果上述情形持续时间或累计时间达到一定时限的,承租人有权解除合同,并有权要求出租人按合同租金总额的一定比例支付违约金。
9.合同解除的具体情况
房屋租房合同中必须标明合同在什么情况下可以解除，这样可以约束出租人和承租人的行为，保障双方的权利。
在合同中应约定合同解除的各种情况，其中细化出租人或者承租人单方解约的几项权利，比如出租人延迟交付房屋达多久、交付的房屋不符合合同约定或影响承租人安全等等，承租人可以单方解除合同、承租人不按照约定支付租金多久、欠缴费用、擅自改变房屋用途等出租人可以单方解除合同。
再次提醒，千万别嫌麻烦！千万别抹不开面子不好意思！一定仔细看看这些条款，才能和房东好聚好散！
10.押金的支付与返还
房屋租赁合同通常约定承租人支付相当于数月租金的押金给出租人，押金主要用于（1)担保租金的支付，防止欠租；（2)对房屋的合理使用，防止对房屋及其附属设备的损害；（3)防止拖欠水电费等相关费用。对出租人而言，一般收到押金后才交付出租房屋。在退租时，租赁双方应检查房屋状况，除房屋和设备的正常损耗外，如不存在损坏出租人应将押金退还承租人。
11.承诺保证条款
租赁合同中一般应有出租人有权出租租赁标的物的保证条款,出租人应保证租赁标的物在交付时没有产权纠纷或其他纠纷,且应保证没有第三方就此主张权利。交付后如发生产权纠纷或有第三方主张权利,则在保障承租人权益的前提下,由出租人负责解决,如造成承租人损失的,由出租人负责赔偿。并可进一步约定,其保证若有不真实之处,承租人有终止协议的权利,并有权要求出租人支付违约金及赔偿由此造成的损失。
12.租赁期满后优先续租及其适用条件
关于优先承租权,目前法律没有明确规定,若合同中未明确约定租赁期限届满后优先续租的适用条件,则租赁期满后临时由双方协商,如协商不成无法继续承租,这对承租人来说可能造成损失。因此,在合同中应明确约定租赁期限届满后,承租人有优先续租的权利并具体约定适用条件(如同等租金标准条件)。
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来源：京房字
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