上海5月中旬挂牌，北上广深首批集中供地全部落定！

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4月30日，上海市土地交易市场举办在线信息交流会，预告了上海市第一批住宅用地集中出让及其相关情况。至此，全国北上广深四个一线城市2021年首批集中供地计划全部落定。

广州前两天已完成其“首拍”，北京、上海、深圳的首场集中供地竞拍又将如何演绎？

上海5月中旬公布首批住宅用地集中出让公告

从上海市土地交易市场举办的信息交流会上传出消息，上海将于5月第三周（5月17日-5月20日）发布2021年第一批住房用地集中出让公告。据介绍，第一批将集中出让住宅用地约52幅、土地面积约250公顷，住宅用地供应量较大。

上海市土地交易市场有关负责人表示，在正式发布第一批住宅用地出让公告前，通过此次信息交流会，目的是要稳定市场预期，鼓励理性参与土地交易，保持土地市场平稳有序。

预告显示，上海市第二批住宅用地将于8-9月集中出让；第三批将于10-11月集中出让。据悉，上海市全年住房用地计划供应量将持续增加，同时将进一步加大郊区轨道交通站点周边、五大新城供应力度。

另外，此次预告还公布了商品住房用地（包括含商品住房用地的综合用地）出让的新限价竞价规则。早在今年3月，上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市规划和自然资源局、上海市房屋管理局联合发布了《关于进一步加强本市房地产管理的通知》。《通知》明确在房价地价联动的基础上，商品住宅用地实行限价竞价。第一批集中出让的商品住宅用地将在上海市原有招挂复合出让、自有资金监管等土地交易规则不变的基础上，进一步实施限价竞价规则。

新竞价规则主要是：在房价地价联动机制下，合理设定地块起始价格、中止价和最高报价。本批次最高报价一般限定为起始价的110%。竞价方式由原举牌竞价调整为“举牌竞价+一次书面报价”。即先进行举牌竞价，举牌竞价未达到中止价的，以价高者得原则确定竞得人；当举牌竞价达到中止价时，交易转入一次书面报价。一次书面报价不得超过最高报价，并以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人。

上海市土地交易市场有关负责人表示，新的竞价规则将价高者得调整为限地价下的相对价高者得，是上海“稳房价、稳地价、稳预期”的有力措施，进一步深化了上海房地产调控“一城一策”工作，有利于促进上海市土地市场和房地产市场平稳健康发展。

此外，为进一步促进交易主体诚信自律、保障市场良性竞争，共同维护公平公正的市场环境，预告内容中还包括了规范“同一申请人”概念、合理确定投资决策主体、加强出让履约监管等。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，上海第一批将集中出让52幅土地，从绝对数量来看不少，预计会有住宅，商业、商住、租赁等多种类用地组成，满足市场需求同时也可以检验新出让规则对土地成交价格管控的有效性。

卢文曦认为，此次信息交流会折射上海土地市场几方面变化：

第一，技术手段更为高明，不以价高为目的。上海对土地拍卖价格也会设限，这样可以稳定土地价格，稳定房价预期，但是在达到限价后谁来获得，比其他城市通过摇号，或者自己报配建手段更高明。摇号有运气成分在，自己报配建，加重房企负担，在追求成本前提下，对楼盘品质质量追求减少。这次是看哪家房企报价最接近平均报价成为第一顺位候选人。这要求房企事先做好完善的准备工作，在场上拍卖过程也不能冲动，要以最合理的价格拿下地块。

第二，相对公平。在对购买人的资格审查中，最大可能防止多个“马甲”。大房企资金实力强，可以通过注册多个“马甲”增加拿地概率。这次通过技术手段，尽可能避免此类事件。换而言之，房企不管大小，只要进入最后拍卖阶段，都只有1个拍卖号牌。对中小房企来说增加拿地机会。同时也尽力避免土地市场被几大龙头房企垄断的可能，多样化，多元化的楼市也是健康发展的要素之一。

广州集中供地“首拍”906亿落槌

4月末，重点城市集中拍地潮来临，广州、无锡、重庆、沈阳已开拍。与此前长春集中拍地相比，这轮土地拍卖更能反映集中供地对重点城市土地市场的影响。

以广州为例，4月26日、27日，广州市集中出让48宗地块，总用地面积约393.6公顷，总起始价超901亿元。最终结果显示，48宗地中6宗地块流拍，最终总成交价达906.02亿元。

广州集中供地拿地房企榜单如下表：

数据来源：贝壳研究院

从竞价结果来看，房企出价相对克制，除4宗热门地块摇号成交外，其他地块总体溢价率不算太高：多数地块溢价率水平低于10%，甚至出现了流拍的现象。

有分析认为，从广州集中供地的结果来看，房企蜂拥抢地的局面有所缓解，集中供地对于平抑地价还是有效果的。

规模房企成大赢家

4月26日-4月29日，广州、无锡、重庆迎来了第一场集中拍地。据克而瑞研究中心统计，截至4月29日晚21时，广州共有48宗土地入市，成功出让42宗，流拍6宗，共揽金超906亿元；重庆主城区46宗涉宅地全部成功出让，共揽金635亿元。无锡首批16宗地中已成功出让10宗，总成交金额也超过了百亿。 

从房企参拍情况上来看，此次三城集中土地出让均吸引了多家规模房企参拍，如万科、融创、华润、保利等头部房企更是参与了三城多宗土地的出让。与无锡土拍外来房企唱主角不同，广州和重庆的土拍竞争中本土房企“话语权”明显更大，如越秀在广州参拍15宗并成功斩获7宗，竞得率远高于其他房企，重庆起家的龙湖也重仓大本营，在重庆已成交地块中落下5子。

克而瑞研究中心市场研究总监马千里认为，总体来看，虽然三城均采取了集中供地，但是相对供地结构平衡、供应量较大的广州而言，无锡和重庆的土拍热度仍然高热延续。尤其对于无锡这样供应体量较小的热点城市，在“僧多肉少”的影响下，土地市场热度反而进一步上升，包括锡山东港等非热点板块也出现了封顶竞自持的现象，实际成交地价也明显上涨。

反观首次土拍就推出900万平方米土地的广州，无论是溢价水平还是地价变动均相对稳定，土地市场表现明显平稳。

以此来看，对于热点城市而言，加大土地供应量才是平稳地市热度的关键途径。

编辑：全泽源

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