赵波：如何实现房地产业的长期可持续发展
题记：2022年7月12日晚，北京大学国家发展研究院【朗润•格政】第159期在北大国发院承泽园和线上直播平台同步举行。本期论坛以“2022下半年经济展望与房地产转型”为题，特邀北大国发院院长、南南学院执行院长、中国经济研究中心主任姚洋，中银证券首席经济学家、研究总监、执委会委员徐高，北大国发院经济学副教授（长聘）赵波依次发表主题演讲并展开圆桌对话。北大国发院传播中心主任王贤青主持。本期论坛由北大国发院智库、传播中心主办，本科教学中心、MBA中心、EMBA中心协办。本文根据北大国发院经济学副教授（长聘）赵波的演讲整理。
长期来看，应如何看待房地产业？逻辑是什么？本文将从房地产如何满足人们的居住需求的角度来看其长期变化，主要侧重于两点：
长期需求分析：城镇化和老龄化
房子长期是用来居住的，那么有多少人需要房子？
先看几个大数，根据社科院李杨等学者的相关估计，现在全国住房拥有率是84%，人均住房面积46平米，住房总资产额230万亿，人均住房资产16万元，占居民总财富净值的44%。也就是说，对于中国典型家庭而言，资产规模中大概有一半是房地产。由此可以想象，房地产业是一个非常重要的民生行业。
影响房地产需求的一个重要指标是城镇化率。按照2020年的统计数字，我国常住人口城镇化率已上升到64%，相当于上世纪美国50年代、日本60年代、意大利70年代、韩国80年代的水平。根据我的粗略估算，如果按照我国人均收入4%的增长，2050年中国城镇化率将上升到80%左右，相当于新增2.1亿城镇人口，这是相当大的数字。
是否真的会有这么多需求？前面只是根据城镇化率做的简单推算，可能需要打一个问号，因为在中国背景下，城镇化不等于市民化。我国非农业户籍人口的占比从1978年以来上涨非常快，到2020年约为45%。
中国在过去七八年以来的城镇化又是由什么所驱使的？从统计数字看，60%的城镇化是由户籍城镇化贡献的，也就是有大量非农业人口在城镇落户。简单看是非常好的事，因为在中国获得城市的非农户籍很难，可是我没有那么乐观，因为事实上有不少城镇化是由于城镇边界的扩大所致。根据中科院的相关估计，包括4个直辖市在内的75个典型城市，其2020年的建成区面积较1972年扩大7.5倍。西南财大也有研究发现，很多城镇化是由于地址编码改变，也就是城市边界的扩大。这些人的居住地从农村变成城市，所以，看似很高的非农户籍人口增速，其实并不是户籍制度的放松带来的，而只是行政边界扩展造成的。
对于那些真正想要从农村移民到城市的人口，他们有没有机会定居下来并且买到合适的房子，从此成为城市人口？答案是任重道远。目前有将近3亿的农村外出务工人群在城市定居，却并没有获得城市户籍。无论是养老保险、工伤保险、医疗保险、失业保险、生育保险，外出农民工的参保比例最高只有30%。他们远没有享到市民化权益。即便他们想留在城里，也可能没有动机在城市里购房。所以，城乡二元分割依然明显，我们在做长期预测时需要重视这一问题。因此，目前新增城镇人口无法形成对于房产的有效需求。
接下来讨论人口老龄化和人均居住面积之间的关系。
上面左图是对于我国人口的预测，红线和蓝线分别代表较乐观和较悲观的估计，红线是生育率1.7的情况，蓝线是生育率0.8的情况。如果按照乐观的情况发展，到2050年我国人口大概有14亿；但如果按照悲观的情况，2050年我国可能只有11亿人口。目前来看很可能是中间这条路径，即按照总和生育率1.3来估算，人口大概在2025年左右达峰，之后就进入负增长时代。
人口减少对住房会有什么影响？我做了简单估算，起点是2020年全国人均实际住房面积46平米。假设人口演变按照总和生育率1.3一直保持下去，再假设房屋使用寿命50年，然后按照每年新增住宅面积10%（2000-2021年间的平均增速）的增速和5%（2010-2021年间的平均增速）的增速分别来计算，做出上面右图的两条预测线。如果按照高增速模拟，到2050年我国人均住宅面积是210平米，如果按低增速模拟，到2050年是人均约85平米，这相当于美国目前的人均居住面积水平。
测算结果告诉我们，过去二十年的高速投资可能不会再出现，未来的投资可能会比较接近于过去十年的投资水平。
长期供给分析：从“房住不炒”到“住得更好”
给定人口结构、城镇化带来的需求上的转变，供给方面可预期的调整是什么？我对房地产业做了一个分解，广义的房地产业包含第二产业的建筑业和第三产业的房地产业。
中间这张图的蓝色线代表我国过去几十年间第二产业建筑业在GDP中的占比，2021年达到7%左右；橙色线是第三产业的房地产业的GDP占比，赶超很快，也达到7%。
左图和右图分别是美国和日本这两个行业的GDP占比，很明显会发现美日两国作为服务业的房地产业占比非常高，远远超过作为建筑业带来的贡献。这意味着，我国房地产业可能面临同样发展趋势，作为服务业的房地产属性行业还会进一步上升，而建筑业的占比会下降。也就是说，我们建的房子会减少，但是建好房子之后要提供给居民的服务，比如物业、运营等服务，使老百姓享受更优质服务的需求在增加。
我在这里提出一个转变，政策导向应该从过去的“房住不炒”逐步过渡到“住得更好”。目前虽然人均住房面积是46平米，住房拥有率84%，看似很多，但是其中有很多不足，可改善的空间很大。这个转变本质上也不是我提的，而是中央提的，未来的主要矛盾是人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。美好生活当然要以衣食住行的美好为基础，“住得更好”自然是人们对美好生活的四大刚需之一。
以2020年全国住房设施状况为例，80%的住宅没有电梯。随着人口老龄化，这种状况对于老年人居住很不方便；百分之十几的家庭还在用煤炭、柴草作为主要炊事燃料；近20%的房子不带厕所或者是旱厕。很多方面都有很大的改善空间。
如何实现房屋的改善？显然需要通过市场来解决。
上图是2020年住房来源分布，我们大力发展公租房和廉租房，但事实上目前存量很低，仅占3%；经济适用房也仅占2%-3%。因此，完全依靠政府来改善是不现实的，居住的挑战需要通过市场化的企业来提供。新建商品房也占主导地位，约20%，购买二手房的不到10%。
上图中最高的是农村居民的自建住房，这部分也可以通过市场化外包实现，能极大改善这些房屋的质量。
做个简单小结：
1. 长期来看，我国房地产业面临需求转弱的趋势。关键问题是能否解决城乡二元化给城镇化造成的阻力，如果能解决，房地产会有更强有力的增长，并且能使更多人获益。
2. 人口老龄化的确会使人均住房拥有量上升， 要使得新建住房增速维持在5%左右的速度，过快的增长会造成长期住房过剩。
3. 面对需求转弱，房地产供给端需要转型，建筑业会下降，服务业会上升，所以房地产行业面临着从生产型向服务型，从重资产向轻资产，从“让老百姓有房住”向“让老百姓住得更好”转型。
房地产业的结构性改革
在实现这些长期美好目标的路途上有哪些挑战和阻力？
1.家庭储蓄率高、资产结构单一，将住房作为价值储藏的“低风险”资产。资金是有限的，当被配置到一部分资产当中，就丧失了其机会成本和其他功能。
2. 住房与教育资源绑定，租售不同权，教育资源分配不均又加剧前面的矛盾。
3. 房产私有与土地公有的矛盾，土地收入依然是很多地方政府的重要收入来源和经济刺激工具。
4. 城乡劳动要素流动壁垒依然存在，户籍制度改革落后于城镇化。
5. 缺少足够好的投资机会，优质企业的融资渠道仍然不畅，房地产贷款是商业银行的重要投放贷款方向，商业银行30%的贷款存量投资于房地产。
6. 房地产的特性是重资产、杠杆高、高周转，稳健性较差，少许企业存在表外融资等问题，有潜在风险。
另外，缺少政策窗口期，宏观增速逐步下降，财富分布不均，房产税难以推行，这些都构成一定阻力。
如何去应对这些阻力？我认为过去我们对房地产的调控一直是堵，控制需求。可是想要根本改变这个问题，堵不如疏，应依赖于供给端政策，推行结构化改革，不能只关注行业自身。因为房地产业很复杂，关系到金融业、土地、税收、教育、社保、户籍制度等各个方面。因此，顶层设计尤为重要，我个人认为需要由中央统筹协调各个部委推进改革。
长期来看，应完善以下几方面的制度：
第一，丰富居民的投资途径。这一点尽管从短期来看有些不切实际，但长期来看应该开放资本项目，给予公民投资海外金融市场的权利，避免居民由于当前投资机会不足而对地产过度依赖。养老金作为居民养老非常重要的资金来源，是一种长期的投资基金，应该更积极地参与国内资本市场投资。目前我们已经在做的是让国有资产真正为全民所有，让国有企业上缴利润直接充实养老金。居民的投资途径丰富之后，收入来源更稳定，对地产的依赖性就会下降，对房子的关注点就会回归到居住属性。
第二，落实公立教育的公平性。目前虽然就近入学，但由于租售不同权，教育资源变相地通过市场化的房地产交易获得溢价。要落实就近入学、租售同权，而不是按房、按户口入学。长期来看，要着力推进教育资源供给的公平性，加大落后学校的师资、资金等相关支持。人力资本的投资对于中国长期增长意义非凡，但现在穷人买不起学区房，教育已成奢侈品，遏制了中国的长期潜在增速。
第三，完善地方政府的约束。目前，地方政府是土地垄断者，有动机减少土地供给以增加收益，所以应规范地方政府的土地出让行为，完善政府债券市场，落实房地产税，缓解对于土地财政的依赖，规范土地出让金的用途。
第四，“统一大市场”落实到城乡劳动力市场。我们提出了“统一大市场”理念，要落实到城乡劳动力市场，彻底解决户籍壁垒问题。希望按照居住地而不是户口来提供公共服务，取消任何与户口直接相关的限购政策。。
第五，完善资本市场。完善资本市场要从有效市场和有为政府两方面入手。坚持改革开放，进一步以市场配置资源为基础。长期来看，中国的强大必然基于自主拥有更高端的高科技制造业和高科技服务业。高科技才能带来创新，而不是房地产业，只有通过市场把资金配置到更有潜在全要素生产率增长的行业上，才有可能进一步刺激经济有长期潜在增长。政府应在基础设施，特别是高科技基础设施上进一步加大投入。
第六，加强对房企的监管。对于房企的监管需要权衡，既不能一棍子打死，又应该看到有个别房企有高负债、盲目扩张等问题，打破这些房企“大而不倒”的预期，使其做好有序推出的准备。央行作为最后贷款人，应该及时介入，做好监管，及时处置风险，稳定预期，避免系统性金融风险。
第七，完善遗产税的法律规定。在高储蓄率和低经济增速的背景下，我国的财富收入比会上升。如果按照储蓄率30%、经济增速5%来估算，财富收入比的长期稳态大概是6左右，属于较高水平。这种情况通常意味着资本所有者和劳动所有者之间的财富差距较大。面对长期由于财富分配带来的不平等，特别是在人口增长率放缓的情况下，财富的初始值，即遗产对于个人财富的影响越来越大，因此，征收遗产税势在必行，以避免财富过度集中。
整理：白尧 | 编辑：王贤青
赵波，北大国发院经济学副教授（长聘）、博士生导师。主要研究领域为定量宏观经济学、房地产经济学、劳动经济学。