房屋买卖中几大热点问题
作者：李律师，天津
当下房地产行业得到前所未有的发展，老百姓对于房屋的投资也越来越热，市场上的各种刚需房、投资房、商业房都如春笋般涌现。笔者通过对房地产行业中大家所关注的核心问题予以阐述。
热点一：双方当事人签订了《购房合同》，买方已交付定金，后由于房价大幅度上涨，卖方返回要违约，买方如何保护自己权利？
法律规定及分析：根据定金罚则，如果卖方违约，那么买方不仅有权主张双倍收回所支付的定金，而且也可选择主张继续履行或者承担违约责任。依据实际情况，可以根据选择不同的诉求。然而在现实生活中，房价的上涨给当事人造成的损失远不足于定金罚则所能弥补的。买方除了收回定金外，还可以选择到法院去起诉要求卖方继续履行其合同义务。在现实生活中，这就需要买方做到对证据的把握，需要证明卖方不愿履行其合同义务的主要原因是因为房价上涨，这样才会在日后发生诉讼也会占据有利地位。若合同履约问题发生了争议，守约一方未能保存好证据，违约一方会穷尽可能的抗辩，证明违约的原因不在于房屋上涨，在未经配偶商量，单方面作出决定等其它理由以此主张合同的撤销。如果买方当事人一开始能够意识到潜在的法律风险加以防范并及时取证，那么买方当事人的合法权益是能够得到法律所保护。当事人日后签订重大合同时候，涉及关键性利益的时候，建议找专业律师咨询或陪同签订或陪同采取取证措施，尽量把损失和不利因素降到最低。
建议：若提起诉讼，需要注意适用定金罚则和主张违约损失的选择问题，需要注意，违约金和定金罚则在诉请的时候只能择其一。主张违约金时，若实际发生的损失若高于合同约定的违约金的，在诉请的时候违约金可以适当提高，一般以实际发生的损失为主，即房屋上涨造成的损失和造成的其它损失。在现实生活中，一般都是房价上涨的过快，建议守约方首先诉请返回定金，其次还可以继续让违约方承担相应的违约责任。如：卖方因为房价上涨而违约，守约方买方已交付定金10万，如果守约方主张诉请定金罚则，买方可以得到卖方所返回的20万，然而买方收回来的定金并不能弥补房价所上涨造成的对自己的损失。所以守约方买方可以主张返回定金10万，并要求因为违约行为而造成的实际损失15万（即房价上涨对守约方造成的损失），因此守约方就可以获得25万赔偿。如果是因为房价上涨，导致卖房后悔，理所当然违约也是要付出沉重代价的。违约一方不仅要返回定金而且也要弥补因为房价上涨所造成的损失。同样的，如果买方违约，卖方收取的定金将不被退回。在民事经济活动中，法律尊重双方当事人的意思自治，非经法定理由，合同不允许随意违约或者撤销，改变。如果合同一方当事人违约，则需要承担因违约行为而导致的损失，所以法律会尽可能的促成合同的成功及履行。所以建议当事人合同签订之后，应该尽可能的履行。
热点二：买方支付购房首付款后，以房贷政策变化导致不符合办理银行按揭贷款条件为由主张解除合同。买方需要承担违约责任吗？
法律规定及分析：银行房贷政策调整是政府为加强房地产交易进行的政策调控，该调控政策何时出台以及具体内容如何，当事人签订房屋买卖合同时双方均不可预测。故一般情况下，买受人确有证据证明因银行信贷政策调整而无法履行付款义务的，可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定处理，即买受人可以请求解除买卖合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。但是在现实生活中，当事人是否可以请求适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，主张有权解除买卖合同和不承担违约责任的问题。法律规定商品房买卖合同约定的付款方式为银行按揭贷款支付，根据法律规定，即使发生情势变更，合同各方亦应友好协商，积极寻求其他途径继续履行合同，法律在尊重双方当事人意思自治的情况下会尽可能的促成合同的成立。由于政策变化，提高了二套首付比例或者政策变化，不具备贷款条件，在选择按揭方式付款及向银行申请按揭贷款前就应当当事人就应该预料到银行可能基于国家政策变化或银行自身风险评估而不予放贷的情形，银行不予放贷或者提高二套首付款比例的政策并非当事人买方不可预见、不能克服的情形，当事人应对相关的投资风险有所预见，包括在选择按揭方式付款及向银行申请按揭贷款前就应当预料到银行可能基于国家政策变化或银行自身风险评估而不予放贷的情形，所以在这种情况下买方违约需要承担相应的责任。
建议：类似于这种政策的变更，不可认定为不可抗力，不可抗力它一般指是双方当事人不可遇见的，如洪水，火灾等，在法院的判决当中能够归于不可抗力的因素少之又少。在现实生活中，上述条例《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，立法背景主要针对的是一套房屋的买卖，如果遇到政策调整变化，不具备买房资格导致银行无法继续放贷，法律会根据具体情况予以判断。但是在二套房买卖中，当事人应该预料到若无法房贷或者首付比例提高而无法履约的风险，这种情况下，当事人仍需要承担相应的违约责任。笔者认为，国家政策的变化并不属于不可抗力，即不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，并不必然导致合同目的无法实现，该政策变化的情形属于正常商业风险，且如果因为当事人因为政策首付提高或者不具备贷款条件，当事人仍可通过筹措资金加以克服来确保合同的履行。因此，政策变化导致首付不够或者不具备房贷条件必然不能作为不履约一方要求解除合同或者免除违约责任的正当理由。
热点三：若果因为政策变化，导致不具备买方资格，那么这种情形之下是否可以作为作为不履约一方要求解除合同或者免除违约责任的正当理由呢？
法律规定及分析：需要衡量政策出台的时间是在签订合同之前还是之后。例如，合同签订之后，政策出台了购买房屋需要本地户口。像这种情况下，买方是可以作为不履约一方要求解除合同或者免除违约责任的正当理由。所以政策的原因作为合理的理由是需要充分考虑政策出台的时间、合同的签订时间、以及相关法律规定的立法背景等因素。
建议：双方当事人在签订合同的时，可以对于所预见的风险作出在法律允许的范围内作出意思自治的规定。例如合同中可以明确约定将来发生的何种风险应该如何应付以此保护自己的合法权益不受损害。可以在合同中，当事人这样约定：“银行不同意贷款，买受人须补足首期款，买受人不能免除违约责任”。故根据上述约定，显然对于买受人不能从银行获得约定的贷款金额情形，或者首付比例的风险已经有特别约定和处理方式，即买受人仍应当向出售人补足不能获得贷款金额的相应部分，继续履行其义务。虽因银行房贷政策调整导致其无法贷款用以支付首期款以外的剩余购房余款，但双方当事人仍应可以约定通过其它途径筹措资金以履行继续付款义务。
所以，双方当事人在签订重大合同的时候，做重大决定的时候务必谨慎，稍有不慎，日后必将会使自己的合法权益受到损害。香港的李嘉诚先生曾说过这样一句话：“没有律师的意见，我不敢在合同上签字。离开了律师，我什么也做不了”。
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作者：李律师 天津
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