【重磅】谢逸枫：不用等25年！京沪深房价2030年要卖80万

老谢曾经说过，京沪深这样的超级特大国际都市房价，调控按住不住的，政府管不住的。因为供应端 一直往下降，需求端一直往上升，资金端一直不断加杠杆，资源端一直不断集中。所以，房价永远没有顶，会一直上涨，也许是30年，也许是50年，也许是 100年。即使市场短周期因供需、政策的干预，房价出现波动属于正常现象。经过短期调整之后，房价直接弹簧式暴涨反弹。预计到2030年，京沪深豪宅楼盘 房价卖80万一平已经不是什么问题了，这不是梦想，20万、30万以上的楼盘房子到处都有，不用等到25年之后了。其一是平均房价10万以上。其二是未来 十多不年利率依然负增长，实际利率零。其三是货币超发不停止，人民币贬值不断扩大。其四是地价、开发成本的暴涨。其五是房地产金融化、资产证券化，加杠杆 化。

不要以为老谢这是给开发商做代言人、给楼盘做广告、给房地产行业摇旗呐喊，楼盘价比房价已经翻了好几倍以上。事实上过去30年多房价、地价真正下降的也就几年，剩余年份一直保持上涨趋势，因为货币超发好几百倍，人民币贬值几百倍了。

京 沪深这样的超级特大国际都市楼市黄金期没有结束，房地产黄金投资期正在开始。其一是这三大城市的年轻人才率、创新创业率、投资投机率、剩女独立率、再婚 率、富人增长率、供应下降率、不可开发面积率、人口面积率、城市更新率都是全国最高的。其二是三大城市都符合中国楼市九大定律+城市群+经济圈+自贸区+ 国家级新区，城市金融论、规划前景论、地段占位论、中心价值论、产业发展论、资源集中论、人口增长论、交通发达论、景观环境论。其三是房地产金融化、货币 化、证券化、杠杆化。赞同没有实体经济，金融不能够独立的发展。任何的产业，任何的城市，都经历了三个层次的发展。第一个层次是有产品，第二个层次是有产 业，第三个层次是有金融。任何的产业如果不能发展到金融化，产业就会被淘汰，城市也不例外。

因为空间中有机会，时间中有风险，金融玩的就是“两化”。时间的货币化，空间的货币化。这才有了房地产的空间溢价，不同城市之间，真正的差别在于空间的溢价率不同。

未来京沪深这三城市未来发展方向：第一是金融。第二是地铁商业、住宅。第三是城市更新地产。第四是地产证券化。第五是土地资产+房地产资产+金融资产一体化。第六是创新、创业。第七是电商。第八是教育高地。如深圳的短板是教育，现在把北京的名牌大学搞到深圳了。

2010 年，老谢在微博上对独立经济学家金岩石就说过，中国豪宅房价会暴涨，其中北京房价超过40万、上海超越30万元、深圳要超过20万元、广州房价超过18万 /平方米。当时金岩石说，中国的豪宅价格将大涨，其中上海要超越30万元，北京超越20万元，深圳要超越10万元。2011年-2016年，是不是都实现 了。超级特大国际都市、金融中心城市的均价与楼盘单价的关系，楼盘单价是均价的4倍以上到6倍。2013年，北京、上海、深圳房地产资产证券化迅速，房价 更是突破了30万一平。2016年1月份，金岩石说深圳前海房价涨不到30万/平是开发商耻辱。根据深圳前海规划，均价15万元/平方米，天价50万元 /平方米。

2015 年9月时，罗振坤博士说，5年后深圳湾的房价是30万元/平。他认为，深圳湾的房价其实是低估了，调控政策将深圳湾真实的房价给压下去了，“330政策 后，片区房价从3、4万猛涨到10万，这是补涨不是泡沫。如果不是6月份股票市场出了一点问题，深圳湾的平均房价到15万才是合理的”。罗博士最后作出预 言：5年后深圳湾房价是30万元/平方米。半求在分答上回答网友提问时，谈起董藩北京房价80万的观点，可以断定北京、深圳房价最高可以突破100万，再 过个五年，深圳的房价到8万左右我觉得是可以预期的，因为货币还在超发，经济还在发展。如果5年内，深圳均价到8万，按照4-6倍计算，顶级豪宅价格应该 在32-48万之间，也就是说可能触及50万一平。

2013 年，老谢在微博上曾对董教授说过，也许不要等到25年，房价要80万元了。教授董藩说，再过25年，全国房产均价将达每平方米9万元、北京80万元。根据 之一，是京城房地产价格多年来平均走势。董教授分析，1987年，京城平均房价约为500元。2012年，上涨至均价2万元。上涨约40倍，平均涨幅为 15%。按此趋势再涨25年，2万元乘以40倍，可不正好是每平方米80万元吗？根据之二，是推动全国房价上升的十大因素：1.大拆大建；2.人口增 长；3.城市化，进城农民要逐步租房买房；4.家庭裂变；5.生活方式演化，养老不是接到家而是给父母再买一套，高收入阶层郊区有别墅、城里有豪宅；6. 区际人口整合；7.经济高速增长；8.城乡收入差异；9.城乡阶层意识；10.群居意识。

根 据之三，是推动北京商品房需求的七大因素：1.北京拥有全国平均层次最高的官员阶层；2.北京拥有规模庞大的国内驻京办事机构；3.北京拥有规模庞大的涉 外机构；4.北京拥有平均层次最高的白领阶层；5.北京拥有平均层次最高的科教卫队伍；6.北京拥有数量最多的文艺从业人员；7.北京拥有购买力强大的外 来退休人员。反对董教授论点者亦有不少，其论据有三：其一，推动全国房价上升，确有各种因素，但抑制房价上升，亦有多种因素，比如，对于大多数居民，住房 满足率已经越来越高，其需求强度必然逐渐降低。总体而言，这十多年，中国居民住房需求趋势是越来越弱，并非越来越强。

如 前几天上海独立经济学家叶檀的深圳房价会到30万，还有深圳的同行香武-半求提到了董藩。教授董藩最近有两个观点很抓眼球，一个是北京房价25年将到80 万，另一个是，十年后，深圳遍地都是10万的房子，如果中国社会稳定，深圳这个城市十年以后均价十多万的房子遍地都是。十年以后，三十万四十万的房子才能 称为豪宅。譬如，著名地产商任志强早在2010年就曾给出一个判断，房价如何走要看M2的走势。根据1995年-2015年M2供应与GDP＼CPI走势 这个判断，如果M2按照每年13%的速度增长，6年房价就能翻倍。如果中心区域的房价保持基本同步，五六年内，深圳中心区域豪宅的房价将普遍达到20万以 上。

2011年之前，许多人想不到北京、上海、深圳豪宅楼盘房价可以卖到10万以上，达到20万、30万、50万/平方米。因为忘记了货币一直超过、人民币不断贬值、房地产金融化了，土地与房产资产早已经成为最抗通货膨胀、保值增值、收益最稳定最安全的历史了。

按 照北京、上海、深圳、广州四城2011年-2016年最高房价楼盘看，北京楼盘最高售价50万/平方米（合生·霄云路8号）、上海楼盘最高售价约35万元 /平方米（华侨城苏河湾）与38万/平方米（黄浦湾壹号）及23万/平方米（汤臣一品）、深圳楼盘最高售价20万/平方米（天琴湾、招商海上世界双玺）与 19万/平方米（深圳湾一号）及18万/平方米（华侨城香山美墅）、广州楼盘最高售价18万/平方米（宏城花园）与15万/平方米（凯旋新世界）。如果同 香港比起来，还不到香港最高楼盘价格的三分之一。

2009年之前，许多人想不到北京、上海、深圳中心区域豪宅楼盘房价可以不断的逆势上涨，甚至呈现翻双倍上涨的趋势。

深 圳的罗湖、福田、南山、龙岗、宝安、盐田区域，新区域的，如深圳湾、红树湾、前海、蛇口、后海、龙华、尖岗山、光明、坪山、坂田（热点片区）→福田、罗湖 （中心城区）→福永、松岗、观澜、平湖、龙中(外围洼地)等区域，上海市区、北京五环以内、广州的天河区等。四五十年前，香港的房价只有几千元一平，如今 已经是十几万。尤其是顶豪贵得难以想像，前不久，深圳地产大佬陈红天21亿豪购香港山顶豪宅，每平方尺22.8万港币，即250万港币一平米，人民币就是 215.3316万/平方米。2015年8月，马云以15亿的价格买下香港山顶一套豪宅，呎价15万港币，每平方米165万港币，人民币就是 142.1188万/平方米。

2006年之前，许多人想不到深圳、上海、北京、广州的房价可以这样涨，超过3倍以上到6倍以上。

因 为忘记了地价一直上涨，土地供应一直下降，人口增长一直增加了，土地财政是地方政府的经济命根子。一方面是这四个城市的房价即使是2008年金融危机，没 有出现过暴跌，马上就反弹上涨。另一方面是房价上涨的年月份总是多过于下跌的年月份，涨幅是降幅的8倍到10倍以上。按照2016年8月最新深圳、上海、 北京、广州四地房价看，分别为约5.8万元/平方、约4.3万元/平方米、约3.1万元/平方米、约1.8万元/平方米。如今北京、上海、深圳的豪宅楼盘 5万元+、8万元+、10万元+、12万元+、16万元+/平方米市中心区域房子遍地有，未来三城市房价进入10万/平方米时代不可避免，20万、30万 以上/平方米的才能够叫豪宅。

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