让理想照进现实！也许就照见你苦苦求索的那个答案

感恩节这天，受九源江曼姐的邀请去某品牌地产公司烧了一把脑。这次的烧脑会有些特别，曼姐这一年多来在跨界修炼，见识早已超出了一般的建筑设计师，这一次的组织她有意让新锐设计师（其中就有那个超酷的苹果新总部的设计师）上阵，还叫上了办公领域的平台、运营、投资和大客户，原本就是个设计任务书的探讨，变成一个打破边界的思想交锋。

一位设计师的概念延展让我印象深刻，他说建筑按照目的可以分为物业、产业、事业三类，物业就是开发商建完了就要卖的那些，说白了就是一种商品，卖完了也就完了；产业是给建筑注入内容，是能够生产价值的建筑，是承载者；事业则是代表着某种社会责任，是为了造福一方的公共建筑，是开放给大众的共享空间。他以为一个城市的正常发展序列应该是由事业而产业再物业，而现实中往往相反，因此就有了种种拧巴。

轮到我发言时，我说这三种建筑其实就是地产商的现实、未来与理想啊，“让建筑赞美生命”就是理想，拼销售额争地产排行就是现实，介于两者之间的产业地产就是未来。现实是什么？是保现金流，是不断为企业的生存造血，事关生死存亡，这是痛点！未来是什么？是把握趋势，是跟随时代的进步寻找自己的位置，是在变化之中谋求希望，不关生死却关乎位势，这是痒点！理想是什么？是企业存在的使命，是为什么要出发的原点，失去理想企业也就失去了灵魂，纵使无忧，也不过是庸庸碌碌。

具体到一个房地产项目，什么时候会谈理想？什么时候会看未来？什么时候就只会盯现实呢？我想人都是有惰性的，自然会是从易到难。市场好，现实的诱惑就极大，老潘曾经说过：“有人愿意把未来的价值都出了，为何我还要持有？”，这就是商人的精明。看未来，谈转型，这就是地产行业出现问题时的状况，要么是拿不着优质地块了，要么是真卖不动房了，“被转型”就是这些年地产行业的常态。谁在谈理想？真的很少很少！大多谈的不过是个噱头！可是就是那么少数在谈理想的企业，他们走的是越来越稳，即使遭遇波折，也总是能涅槃重生！

再具体到一个商业地产项目，最好做的自然是那些“核心地段”的物业，这种情况其实是无需创新的，规规矩矩做好产品一般不会太愁，资金够长的就持有，资金紧张的就销售，都是很现实的选择；有挑战的往往是那些位于非传统商业区（比如新区）的项目，这时就势必要做出特色，做出面向未来的引领，需要自己带动一个区域，经典案例比如万达五角场、朝阳大悦城、华润五彩城等；最难的可能就是传统意义上的“死地”，处于城市的尽端，商务氛围全无，周边居民消费能力低下，拿的可能还是“地王”或者规划限制极其严苛的地块，这种项目要想成功破解，恐怕就非跳出原来的思维框架，得有点理想主义做出一个现象级的作品来，方才有救。

其实，如果有足够的余地，一个好的项目应该是可以包容三种建筑于一体的，事业带给项目灵魂，产业为项目留有延展的空间，而物业就为投资商保证了充足的现金流。就好像在纽约寸土寸金的市中心留了一大块地来做中央公园却一点也没有消减土地的价值，反而是越能看见中央公园的物业价值就越高。这种意境在中国画里叫“留白”，真正的大师就会懂哪里该繁哪里该简，哪里干脆就一笔不画，有了留白就有了无尽的意境！在中央公园旁边就有这样一个经典的操盘项目，它叫时代华纳中心，事业、产业、物业齐备，精神物质双丰收（具体案例介绍请详见拙文《瑞联置地与时代华纳中心》）。

回到现实中的难题，当一个房地产项目因为地价原因必须高价出货时，一般人想到的是切小面积以降总价的方式来争取市场，精明一点的会想到去“偷”面积增加实惠来吸引客户，只有大师级的操盘手会想到用减法来做，只做窄众而不迎合大众。仔细想想，这些操盘手法大多还是停留在物业阶段，是否还可以有更高明做法？想想事业、产业、物业的逻辑，也许你就找到了属于你自己的答案。

让理想照进现实，有一天你会理解，这真的不仅仅是一种情怀！