从雅秀到太古里西区，北京的商业更新不该只有中年人的认命

雅秀曾经是一个红火的外贸服装批发市场，号称“小秀水”。开业12年后它的生意做到了尽头，也曾试过往购物中心方向改造，但体量太小，隔壁的对手又太强，生意就再没好过，从此变成“三里屯的风水洼地”。2017年，业主方昆泰地产痛定思痛决定再改，在两个潜在的合作伙伴（盈石中国和太古地产）中最终选定了隔壁的对手，就有了现在的太古里西区。

这个项目的改造我一直关注，因为属于典型的商业项目的城市更新，而且特别难做。最难的一点是这个项目实在是太小了，占地面积仅4200平方米，可租赁面积约12800平方米，分为地下3层，地上8层，也就是说每层仅1000多平方米。原来做批发市场，切成小铺，而且定位单一直接，对于来淘货的客户来说拥挤不是问题。现在要改成更符合年轻人消费体验感的“买场”，这么点大的地方实在是难以施展。

经历了三年多的漫长改造，投入了1.1亿多元的改造费用，太古里西区终于正式开张亮相。我决定亲自去探店，结果排队等停车位花了十几分钟，看店只用了不到五分钟。因为之前看过同行的评论，所以对我来说算不上有多失望，只是觉得乏善可陈。简单的说，它就是一个大店的集合店，或者说就是三里屯太古里南区向西延伸的配楼（有点像国贸的西配楼），单独来看是不存在任何商业逻辑的，业态之间就是垂直的堆砌，只有放在整个太古里的动线版图来看才会明白这就是导流的主力店，力图将人流拉过那条街，力图将商业的覆盖面再延展。

以我个人的观感而言，无论是更大的优衣库还是需要等位的陶陶居或者网红的胖妹拉面还是其他，我都没觉得有任何新意会吸引我再来，哪怕只是为了打卡。我大概能猜想出若是盈石接盘会是怎样的改造方向，上海淮海路上的TX淮海可以是个参考，“老破小”要想吸引年轻人就该有抓年轻人眼球的办法，哪怕像相对于SKP的SKPS那样给出老品牌的新模样，那叫“我命由我不由天”。像三里屯西区这样的，就好像改嫁的夫人去做了填房丫头，那是中年人的认命。

我能理解太古的操盘逻辑，假设北京的潮流中心一直是三里屯，一直以太古里为中心，这么做就是流量的收割，更大的面积可以增加更丰富的业态，更多的零售可以提升更高的收益。三里屯独特的存在源于使馆区的涉外氛围和北京潮流商业的相对匮乏，这让它变成聚焦的秀场，被贴上了时尚的标签。其实它并非没有硬伤，常年拥堵的街区其实早就说明了问题所在，这是一个缺乏高维驱动的片区更新的局部，血脉并未调通，仅仅是器官的移植，实在是有些勉强。当喜欢拍照的“三里屯大爷”开始多过走秀的美女，危险的信号就已经出现了。相比上海的多中心和不断的商业创新，北京的商业地产实在还是太多的机会。

我们总不能以为真正的未来就是中年人的躺平吧？