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我们该不该相信任志强?

2017-12-16 蒙尘 风吹江南 风吹江南

虽然任志强的部分观点我们还是不能赞同和相信,但他还是那个敢于直言的任大炮,他对调控政策、租售并举、长效机制的批评和建议很有道理,也很尖锐,也说出了不少真相。



文 / 蒙尘

来源:90度地产,ID:dc90du


过去的十几年中,任志强对房价的预测几乎全中。所以,对于那些相信任志强买了房的人来说,任志强就是他们的神,就是他们心中的“预言帝”。


而在行业人士眼中,任志强则是一位敢于直言的房地产专家。不管是谁,不管是什么样的权威,哪怕是政府的调控措施,只要他认为不对,就会劈头盖脸地一通狠批,不留一点面子。因此,人送雅号“任大炮”。


任大炮“鼓吹房价”的一贯作风惹恼了不少网友。所以,网友也分成了两派——挺任派和骂任派。挺任派相信他说的房价还会大涨,骂任派质疑他在为开发商代言。


任大炮的口无遮拦让他一度被封杀。不过,没有任志强的地产江湖实在太寂寞了。因此,在大家再次陷入迷茫的时候,任志强又开始放炮了,尽管如今的他已经满头白发,但是炮火威力不减当年。


90度地产梳理了一下任志强近期关于楼市的观点,不妨分析看看,哪些我们应该相信,哪些不能相信。


01

房价不高,离合理水平差得远



任志强的原话是这样的:


真正的房价有多高呢?超过一万元平均房的不到20个城市,其中超过两万块钱平均房价的不到10个城市。去年年底的统计数据,地级市平均房价不到4000元/平方米,今年10月份的统计数据,全国的平均房价7000多,我们没太搞懂,为什么你们觉得房价高,我觉得还早着呢......我们的房价离合理水平还差得很远。


听完这句话,大家第一反应就是,任大炮说胡话呢吧,房价怎么可能这么低? 别急,咱们先仔细看,任志强说的4000元房价有三个定语:去年年底、地级市、平均房价。这么一来就清楚了。


地级市主要是三四线城市,三四线城市房价上涨大部分是从2017年上半年才开始启动。然后再扣除房价比较高的一线城市和省会城市,再平均一下,所以我们心中的1万多、几万块的房价,就被平均成4000元/平米了。难怪之前有一位财经评论员批评任说,任志强总是把利于他观点的数据拿出来,而选择性的忘掉不利于他观点的数据。


如果地级市平均房价4000元/平米,算不算高,不和收入水平比,不好说。但是,今年10月就涨到了7000元/平米。10个月房价快翻了一番,这样的涨幅总不应该还是合理水平了吧?你能想象在中西部偏远地区地级市,房价平均7000,市中心2万吗?这是不高?是高的吓人!


   02

房价收入比非常低,房价合理


任志强的原话是这样的:


我让易居帮我们做了一个调查,就是房价扣除地价以后的房价收入比是多少,非常低,全国大概不到1:6,可能北京、上海比较高,但是扣除地价以后相差60%。换句话说,中国从来没有出台一个政策限制地价,而所有的不合理大概都在地价上。所以,我们计算一个扣除地价以后的房价收入比,非常非常合理,而且比国际上还低。也就是说,当其他的国家不是一次性支付70年而且是竞拍价格的时候,房价是相对合理的。


扣除地价后,房价的收入比就非常低,房价也合理了。这句话我们必须得信。或许有人会说,这种废话有讨论的必要吗?如果扣除腿的长度,姚明还会变成小矮人呢!


对于这段话,我们不惮以最大的善意去猜测任志强,相信他是想告诉我们高房价的真相——是地价太高,想让我们知道“所有的不合理大概都在地价上”。可问题是,你做研究的时候可以拆开地价,大家买房时,地价却一分不能少地包含在房价里的,那可是真金白银啊。


“房价收入比”是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。一般认为,合理的房价收入比在4-6区间,若高于6,则认为房价偏高,可能存在泡沫。根据中国社科院最新报告,我国地级及以上城市的房价收入比偏高,其中11个城市高于10,严重超过了合理区间,其中深圳为23.75,为全国最高;三亚、北京分列第二、三位。


03

未来房价是涨还是跌?不知道!



任志强的原话是这样的:


你说未来涨还是跌?不知道,因为这个价格可以随便做,想做多少做多少,这可能是我们认为房地产市场拐点来了的原因。因为你永远不知道未来的价格信号是什么。


请注意!这是任志强第一次明确地不敢预测房价!一方面,任志强变得更谨慎了,另一方面,任志强真的不敢自信地喊涨了,因为“所有限的政策都破坏了市场规律,所有的价格信号都是假的”,而且“实在不知道政策怎么样”。所以请标题党们不要再写“任志强:房价明年还要暴涨”来忽悠吃瓜群众了。


未来房价到底是涨还是跌?需要界定清楚“未来”这个概念,是未来一年,还是未来3-5年甚至10年或者更长,也就是短期、中期,还是长期。


任大炮以前谈房价,基本逻辑就是看供求关系。但是,今年以来,任的逻辑有所变化,他的逻辑越来越和任二炮任泽平的观点接近。任泽平说,分析房地产周期,长期看人口、中期看土地、短期看金融。


任志强在最近的多次演讲中分析了是哪些因素影响了房价的涨跌,包括户籍、土地、金融、租赁等基本制度,它决定了长期房价的走势;其次,他分析了人口流动、土地供应情况,认为人口向大城市聚集、土地供应的错配是导致房价上涨的重要因素;同时,微观调控政策会影响楼市的供求关系,从而影响房价涨跌。


在任志强看来,人口向大城市聚集、城市化进程的趋势是不变的,人民向往美好生活的愿望是无法被改变的,且人民币存在长期贬值趋势,所以长期来看,房价向上无疑,短期则是不确定。


04

谁也不敢说何时调整政策



任志强的原话是这样的:


这次没有人知道会不会再启动了,谁也不敢说何时调整政策,以前我们都敢说,现在不敢说了,最近开一个会说建立长效机制和什么东西,忘了。就是说可能会有一些变化,但是这个变化是什么,没有人知道。


在90度地产的后台,经常会有朋友问,调控政策会不会放松,什么时候放松?因为大家都盼望政策放松后买房。其实你想想,如果大家都这么想,政策又怎么敢放松呢?放松后,房价的树还不涨上天?


在12月11日举行的和讯金融创新峰会上,任志强说,这是今年我们房地产对GDP的贡献度,到二季度的时候6.9,三季度变成了6.8,为什么少了零点一个点,就是因为房地产少的0.1,二季度的0.5个贡献度变成了三季度的0.4的,到四季度估计还得降0.2个点,如果别的补不上,四季度可能也就是6.6的样子,因为房地产掉下来了。拿什么补?短期之内出台的任何政策都补不上这多少万亿。


言下之意,经济下行是大概率事件,到时候估计还得靠房地产拉动经济增长。但是,是否会真的放松,还要看国家政策。又是一个不确定!


虽然任志强的部分观点我们还是不能赞同和相信,但他还是那个敢于直言的任大炮,他对调控政策、租售并举、长效机制的批评和建议很有道理,也很尖锐,也说出了不少真相。这一点特别值得肃然起敬。


—END—


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