楼市长效调控机制开启，抢房会抢成鸡肋吗？

进入5月以来，随着南京楼市加入 “四限”最严调控城市行列，克而瑞从市场上采集到的信息和数据却一直显示，南京楼市的“火”随着高温季的启动不降反升。不但新房市场买房摇号成主流，3-6月二手房交易量与年初相比，明显企稳回升，与去年同期相比，成交套数也上了一个新台阶，稳固了总成交量始终超越新房的市场地位。

再看看近期连续两场土拍的战果。仅7月7日，当天网拍鏖战8小时，拍出近90万平米建筑面积的涉宅（含商住）用地，揽金414.3亿元。除一幅商办用地外，12幅涉宅地块全部溢价成交。虽然根据土拍新规，超过限价后，以竞保障房面积最终确定拿地企业，而将标的地价限住，因而从下面的成交地价与该地块周边同类项目的房价对比看，地价确实低了下来。然而从算上建设保障房的投入及因建设保障房而减少可销售商品房面积折算的成本看，部分地块整体拿地成本仍是直追甚至有所超越同地段房价的 （其中达到最高限价、通过竞建保障房面积决定了归属的8幅地块，8家房企需建保障房面积最小的为2600平方米，最多的达3.04万平方米，合计8幅地块累计需建保障房面积14.14万平方米。）。在如此密集强力调控之下，在2016年疯狂拿地的地王因限房价而“难产”的现实面前，仍有那么多房企勇敢夺地，这热度堪比马上来临的“火炉”出了梅的三伏天，作为围观者，真的不知道是应该为其祝贺还是应该为其担忧。

然而，就在南京热热闹闹抢房、抢地的同时，上海已经通过改变出让土地用途为租赁的方式，向楼市长效调控迈出了关键的一步。这两块挂牌出让的土地分别在张江和嘉定新城，土地用途赫然为迄今为止首次出现的租赁住房。

住宅性质用地的拥有年限是70年，也就是说，取地的开发商只能全部持有其所开发的物业进行出租，在一次性投入大笔土地款和开发资金后，只能通过租金缓慢回流现金。根据地段和房屋本身的档次而获得租金收益的话，财务上盈亏平衡或许需要20年甚至以上的时间，这对拿地企业的资金实力和开发运营能力是一个绝对的考验，也一定程度上抑制了拿地企业通过短期资金运筹投机获利而哄抬地价的普遍状况的发生，或许将从根源上遏制了不计后果抢地的疯狂行为。

不但如此，上海市政府还在其7月7日发布的《上海市住房发展“十三五”规划》上，给出了许多与以往截然不同的规划指标。

“十三五规划”有以下要点（以下4点的文字内容摘自沪上金融圈微文）：

1、十三五期间预计供应5500公顷，其中商品住房用地2000公顷，租赁住房用地1700公顷，保障性住房用地1800公顷。

2、预计新增供应各类住房约170万套。其中，商品住房约45万套；租赁住房约70万套；各类保障性住房约55万套。

3、大幅增加本市租赁住房供应。预计新增供应租赁住房70万套；新增代理经租房源30万套（间）。

4、对于旧区改造，从以往的“拆、改、留”过渡到“留、改、拆”，以保留保护为主。

从上述要点1和2可知，新增住房第一位是市场化的租赁住房，第二位是保障性住房，第三才是商品房。从新增土地供应上看，商品房也只占了用地的36%。

以上规划要点充分体现了上海市通过供给侧长效调控房价的决心，并祭出重手！

而就在上海出重手的同时，7月7日，深圳也同时公布《住房建设规划2017年度实施计划”》，把2017年新增安排建设商品住房的套数提高了1倍，从2016年的4.3万套提高到8万套；此外，2017年还将新增保障性安居工程项目5万套，比2016年的计划大幅增长了20%。 在严厉的调控之下，2017上半年，深圳一手住宅仅成交了10506套，创下近十年新低。如果按照今年上半年的销售速度，规划供应的8万套新房可以够深圳卖4年，供求关系不再紧张而是彻底供过于求的局面下，深圳房价还会如2015年下半年至2016年上半年般的疯涨吗？

在一线城市不断发“狠”从供给侧的源头、从长远的发展角度重新给出楼市控风险、稳增长一个鲜明的多维定义之际，南京的摇号抢房还能持续多久呢？其实南京楼市一些指标的统计数据形成的走势已经告诉我们，这一轮楼市的风口已经渐行渐远，购房者也必须认清现实，且买且珍重。

上图是2005年-2016年M2及增幅走势和同期南京商品住宅成交均价及增幅的对比图。南京历年房价及增幅虽然并没有与M2同步，但从增幅趋势性看，M2快于房价约1个年度周期，2017年上半年，M2持续2016年的回落态势，并降低到10%以内，房价持续猛涨的超发货币“发动机”在“釜底抽薪”之下能继续坚挺上涨到何时呢？

即便不考虑一线城市楼市调控的“模范带头”作用（实际上是不可能不考虑的，因为5月底、6月初北上广深等一线城市才陆续提高的首付贷，南京的交通银行、中国银行和南京银行这两天就紧随其后正式将贷款利率调整到基准利率，上浮了5%，并横向有向其它银行蔓延、纵向则有利率继续上浮的趋势。具体增加了多少购房成本请查阅作者前文），上面的各项指标的数据走势图，作为一个有理性的投资者，如果所有你认识的人都告诉你，买（房）到就是赚到（炒股并经历过股灾的人对这一场景绝对不陌生吧），你就需要好好考虑一下，你费尽千辛万苦，耗尽（透支）半生的财力抢到的房子，究竟在不远的将来，是宝贝还是鸡肋了。

文/南京克而瑞首席分析师 周颖

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