市场研究|“房住不炒”调控时代下，地铁房投资高价值区域全在这里了！
自从十九大“房住不炒”成为楼市“国策”后，针对投机投资的调控更加趋紧。政策调控力度再度加强、信贷收缩、购房成本提升，房价上涨预期逐渐消失…… 然而投资购房的需求并不会彻底消失，即便是自住性购房，也都希望能买到保值性好和升值性高的房子，分析师在上一篇《楼市进入盘整期，地铁房投资价值凸显》阐述了本轮深度调控背景下为何要买地铁房，本篇则通过历年房价的涨幅变化，跟大家分享南京哪些地铁片区的购房价值更高，以避免在楼市谷底时踏坑，更在重返高位时可以笑傲江湖。
根据至2022年的地铁规划，南京将全面进入大地铁时代。预计到2022年南京会有16条地铁线建成通车。这些地铁不仅连接了南京各区，还能延伸到句容，辐射滁州、马鞍山等，南京将成为一座真正意义上的“地铁之城”。
虽然到2022年南京地铁网格化发展态势基本形成，但是各板块对地铁资源的占有度却大相径庭。分析师根据至2022年南京的地铁规划，分板块统计了各板块通达地铁条数。
从统计结果来看，江北拥有16条地铁线中的12条（六合属于江北大板块），不愧是国家级新区，交通配套“福利”最好。而另一个占地面积和区位地位与江北差不多，发展起步更早的江宁板块，只有6条地铁通达，受益于地铁增值楼盘价值的比例将明显低于江北，根据交通（尤其是地铁）是购房影响因素中力最高的因素来看，未来板块整体的价值升值空间和价格上涨动力都将落后于江北。
江北板块价格增幅前三分别是浦口新城核心区、桥北和珠江镇，这三个片区对应的地铁站点相对最为密集，房价基数高，且涨幅大。
反观江宁，虽然地铁通过的片区较多，但沿线站点分散，楼盘受益率不高，对房价涨幅支撑力度支撑不足。
主城区中，除了城中板块外，河西、城北的地铁交通最便利，其次是城南，但城南南站是个例外，因为那里将是5条地铁交汇，目前为止是全球唯一。
城北板块主要受益地铁的片区为迈皋桥、鼓楼滨江和燕子矶新城，地铁对鼓楼滨江和燕子矶片区的支撑力度相对较大，而且结合该二区域的规划利好释放，因而房价涨幅反超具有近主城地段优势和现状配套成熟度相对较高的迈皋桥片区。
城南南站的快速崛起则因为天时地利与人和。南部新城规划和其城市地理几何中心的位置，因而成为城市自身及对外辐射的核心点，决定了南站成为对内直接辐射江宁、城南、城中、河西、城北、江北等南京90%南京城区的地铁交通枢纽，对外则通过高铁成为长三角乃至全国的人流汇聚与疏散的重要节点，因而成为与新街口、河西CBD并列的南京三大核心区域之一。而其高能级的产业现状与规划则为片区未来发展带来持续性支撑，因而规划地位确立之初，就引来了万科、绿地等全国排行前十的房企大鳄的“瓜分”，知名房企纷纷入驻。不过也正是南站这种“城市门户”的性质，对于高端居住而言略有不利，将来易出现价格“天花板”。
南站目前已经确定的一共有5条地铁线，目前已开通3条：1号线、3号线、机场线，即将开通的宁和城际和已规划6号线。
从目前的情况看，南站的地铁交通枢纽地位和作用还没有得到充分体现，限价3.5万元/m²，即便以目前强调控周期局势下，与河西一样，保值性较高，遇反弹期升值机会也较大。
从上述各典型板块片区地铁密集和便捷程度对历年房价及涨幅影响的分析来看，在众多影响房价的因素中，地铁与规划在片区发展的不同时期几乎起到了相同的作用。地铁对南京主城区域各片区的影响尚且如此之大，那么对于价格溢出型新兴偏远区域的楼盘价值影响将更加巨大，除了前文提到的江宁秣陵、禄口外，仙林湖、江北的高新、六合等片区的高性价比楼盘也将存在较高升值空间，而溧水板块在轻轨开通后3-5年内，价格升值存在一个快速释放期，其与江宁的房价差将因同样受益于地铁而被拉近。因此跟着地铁去买房，或许可以成为投资购房人群在其它方面条件相近时的最佳选择吧。
文/南京克而瑞首席分析师 周颖
延伸阅读：
3、市场总结|环南京区域资讯周报（滁州、镇江、马鞍山、扬州）