市场研究丨2018哥德巴赫猜想：高价地能否迎来命运的神转折

随着年末的临近，多姿多彩的2017年楼市最终将画上句号，而2018年楼市又要以何种姿态开启呢？虽然2017年南京楼市发生了很多大事，同样也留下了不少谜题，比如已经列入了“预备级论证、研究的立法项目”的房地产税，靴子到底何时落地？何时进入全款才能购房的阶段？公证摇号售房何时取消？限价“天花板”2018年会松动吗？一、二手房价格何时不倒挂？不管是房企还是购房者，对上述问题都在心中有着各自的理解和答案，但对所有关心楼市或身在其中的人而言，最关心的问题莫过于，2018年是2015四季度开始，大量高价地出让后的上市高峰期，地价高房价就一定高吗？即便以成本价销售，绝大部分地块也要突破该区域的现行限价房价，高价地的真实命运将如何呢？

01

在严格限价下，江宁麒麟科创园区第一个高价地项目在9月首开时，以地价22353元/m²，而房价成交价25935元/m²、所有开发成本仅为3582元/m²的净亏结果收场。虽然期间采取了大平豪宅户型缩版以加快回款速度、精装改毛坯变相降低成本等措施，但由于一笔34亿元的信托融资在今年年底即将到期，而不得不“吐血”领销许“贱卖”。而当初在发布这份信托计划时，该项目是按照售价4.4万元/平方米来测算的。如果不是高杠杆，粗略测算，按一般自有资金和银行贷款三七开的前提下，该项目的成本售价也应在3万上下。而现在2.6万不到的成交价格和遥遥无期的加推，房企亏了，购房者就真的赚到了吗？

上述例子相信已经彻底破碎了“高地价=高房价”的谎言，因此，如果2018-2019年限价持续，则此期间必须陆续上市的高价地项目，只有两种选择：要么自己动手改变命运，即做脱离同区域同质化产品的高端或者豪宅产品，或许能以产品的差异化而突破限价红线，这一点麒麟科创园的地王项目虽然失败了，但是有其地段本身并不支持脱离区域定位打造豪宅的原因，但在河西、鼓楼滨江、南站等规划能级高的，以及一些具有山水、文化底蕴等资源的地段还是多少可以实现的。关于这一点，相信大家现在都在看河西的三个高地价且具豪宅化定位的项目究竟会以何种价格获批，市场的接受度又如何，就会有一个大概的结论。

02

另外一种，就是目前已经拿了高价地房企中的90%所普遍采取的拖延战术，只要资金扛得住，就不开工更不开盘，一如拿地时赌未来的信心，赌明天会更好，当然每一个明天都是明天，直到迎来下轮房价暴涨的风口。

但是无论是从十九大对楼市“房住不炒”的结论性定位来看，还是从其后各项原有政策持续从严、从紧，并开始针对房企收紧融资渠道、增高融资成本的一系列措施来看，即便2018-2018年价格有适当放宽，也应该不会达到大部分开发商预期的高度，甚至项目整体平衡或者微利的高度，而继续等下去，资金成本的不断增加却会使风险变得越来越大，赌局的最后，真的能赢得到利润吗？ 

而高价地房企在判断2018年入市与否时，不得不引起重视的是以下三件事：

1、日前国土部开展住宅用地出让合同执行情况检查，按照工作部署，各省级国土资源主管部门已于今年11月30日前完成检查、提交报告。这意味着，没有理由的延期开发项目可能将成为2018年首批推动高价地入市而被“儆猴”的“鸡”；

2、房贷政策越来越严格，贷款难度越来越大，房款速度越来越慢，利率也越来越高，意味着购房者基数在不断减少，尤其是投资投机性购房，将会被高额的成本和短期调控风险双重因素打压，而放弃出手。而一部分刚需和改善则是由于实实在在负担不起了而被迫退出。

仅以利率提高这一点简单算一笔账。以除高淳、溧水外，南京城区普通住宅套均总价285的七成，贷款200万为例， 分30年商业贷款还贷，每月还款方式为等额本息。按照基准利率4.9%来计算，每月需要月供10614.53元，30年总共需要支付利息182.12万元；

假如按照首套房基准利率上浮5%，那么利率是5.15%，意味着每月的月供为10914元，增加300元，30年总共需要支付利息为192.9万2元，等于增加了10.8万元。

假如按照首套房基准利率上浮10%，那么利率是5.39%，意味着每月的月供为11218元，增加603.6元，30年总共需要支付利息为203.85万元，等于增加了21.7万元。

如果二套房在基准利率基础上上浮20%，那么利率是5.88%，按照等额本息的方式还款，每个月要还11837元，增加1222.62元，30年总共需要支付利息为226.14万元，相比基准利率情况下增加了约44万元。与预期的升值收益不同，现实的成本增加会教育购房者谨慎出手，2017年的抢房潮会在2018年继续上演吗？

图片来源于南京新浪乐居

3、更要命的是，美国大规模减税法案通过，加息、缩表的动作会加速世界范围内的金融战。而之前韩国宣布加息，更早的是英国宣布加息。从国内情况看，楼市定向加息已经启动，全面加息随后将至。从近期房贷利率的快速提升看，早些时候已挣脱基准利率的束缚，与房贷利率上调相关的基准利率虽然没动，但它也必须要和市场利率保持一致的行动方向，所以基准利率无疑将进入加息通道。不但加重购房者和开发商的成本负担，更导致大量资金的流出，对楼市将是一大利空。

03

据CRIC统计，2015年底至今南京有50多幅高价地分布在全市各板块片区，其中地价超过或者接近地块所在片区近期住宅房价的超过一半。即便其2018-2019年的上市价格高于目前片区价格10%（限价松动），也很难实现盈利。唯一的出路就是打造完全凌驾于该区域平均水平产品的高端或者豪宅产品，吸引全市高净值客户或者富豪们。然而并不是所有板块片区都适合如此操作的，麒麟地王的豪宅最终只是“黄粱一梦”，与其类似的板块片区都面临着同样的命运。只有城中、河西等房源及其紧张板块，以及城东紫金山周边、城南、城北、仙林等的稀缺资源占有型地段，才可能塑造出被市场所接受的豪宅，从而支撑房价高出周边楼盘一、二个台阶。

还有一种可能，例如像河西中部、南部以及江心洲等一些热点区域，库存基本为零，目前的限价房卖完后，高地价楼盘如果无法顺利上市，市场出现供应断档期，则其高品质二手房价格不断上涨，可为未来高价地上市形成房价新标尺和支撑。

总之，高价地是信贷、政策、市场三者共同作用的产物，信贷和政策不支持高价地，房价就与高价地关系不大。不过虽然1-2年内高价地境况堪忧，或许无法直接推动房价上涨，但会夯实底部，区域房价想跌也难。

文/南京克而瑞首席分析师 周颖

延伸阅读：