市场研究丨未来已来，南京楼市分化加剧，买房需防入雷区

迈入2018年刚半月有余，南京楼市却在不断经历着冰与火的洗礼。

一方面，“南京楼市寒冬将至，万元房也卖不动了（江宁禄口某纯新盘，开盘近一个月去化约5成）”、近期开盘的位于江宁、城北、江北等板块的多家项目成交量遭遇滑铁卢，“0.5成、1成首付”优惠再现。

另一方面，“元旦至今，溧水迎来两次开盘，8118组客户争夺溧水554套房，其中一盘的中签率更是低至4.8%”（位于溧水城南的爱涛天岳城和康利华府元旦后相继开盘，共推出了554套房源，8118组买房人报名参与，其中爱涛天岳城项目中签率更是低至4.8%，两盘当日全部售罄）。

虽然在以主城为原点的偏远程度上，溧水“更胜一筹”，但从区域自身配套和发展前景所对应的目前价格的因素衡量，此次溧水开盘楼盘的性价比和投资回报率却占有相对优势，完胜禄口楼盘似乎在情理之中。

不仅是市场表现扑朔迷离，政策层面释放的信号也令人难以置信。去年底十九大之期间和之后还在反复强调，短期调控不松动，并加强长效调控机制的建立，一片肃杀的景象，而转眼元旦一过，各地纷纷以 “人才导向”出台松绑限购的各类政策，南京也位列其中。

所谓“春风”自然是抵御“严寒”的，所以媒体纷纷猜测，以“人才争夺战”为名突破限购“坚冰”到底有哪些隐情，其中土地财政压力成为诱发松绑楼市“限购令”春风的最集中目标。通过 “人才引入”变相松动限购，是有较大土地财政依赖度越大城市的“自救”措施，但也成为本轮房地产调控究竟是否虎头蛇尾的一个重要质疑，在长效机制建立起来之前，楼市究竟还要经历几轮 “俯卧撑”呢？

面对如此复杂的背景和局面，各方专家却多选择避而不谈。但作为普通购房者，却不能不面对如何买房的现实问题。就目前纷繁复杂的局面而言，分析师也没有更好的建议，热点区域热点楼盘抢不到，冷清区域不敢买，不冷不热的区域如何选呢？分析师建议购房者采用排除法，这样不一定能买到价值度最高的房源，但却能够较大程度上避免掉入较大风险中。

首先必须面对一个现实，就是无论2017年的楼市调控多么严厉，商品住宅房价仍然上涨了14.4%，其中与绝大多数购房者息息相关的普通住宅上涨14.6%，这从期间在售的200多个楼盘的普通住宅年度涨幅统计来看也十分明显，见下图。

上图虽然难以反映出具体楼盘和数值，但从整体表现看，涨幅明显高于降幅，且从数量看，上涨楼盘是下降楼盘的近6倍。所以，无论是刚需还是改善的自住性需求，该买房还是买吧，等降的概率远比等涨的概率小得多。

虽然年度普通住宅涨幅为14.6%，但从各区域的涨幅来看看，差距还是有点大。

从区域来看，六合与高淳这两个距离南京市中心最为偏远的区域的平均涨幅最高，2018年如非必要，暂时不要在这两个区域购房为宜。高于全市平均涨幅近一倍的涨幅，不但填平了价值洼地的潜力，还增加了高位站岗的风险，最好等风险消化1-2年后再考虑。

如果是本地人或工作在该地需要购房，以下列出这两个板块2017年涨幅靠前的楼盘，其房价年度涨幅高于全市均价涨幅水平的都需要小心考察，如因房源类型档次提升而有支撑的上涨可以考虑，没有相关规划、配套等利好加身的、完全相同类型的房源大幅上涨的，不建议入手。

鼓楼与浦口是涨幅方阵中的第二梯队。

“鼓楼区楼盘量少，且主要集中在城北的鼓楼滨江片区与河西北龙江片区等高档楼盘集中区域，价格拉升存在支撑。唯一出现降价的楼盘中冶盛世滨江是由于2017年与2016年供应的房源类型发生了本质的变化，从江景豪宅到公寓类，因而单价与套均总价都明显降低。”

“浦口则由于规划引导下的投资汇聚和产业导入，以及高价地的“协助”，价格上涨幅度过快，透支迹象明显，因而也是2018年处于动荡可能性很高的区域，需要对意向楼盘进行研究分析。2017年涨幅不大的楼盘，可以考虑入手。而缺乏相应利好因素支撑和房源类型差别又涨幅大的楼盘，今年肯定要“挂”，就先让他们挂会儿吧，千万别去接力。

从近期一些开盘楼盘的表现看，截止1月10号，浦口楼盘去化率相对低很多，反映出买方市场明显失去信心。

当然浦口区范围很大，不同的小片区都有各自的优势与问题，一二手房倒挂的限价新房目前还不会跌、可能买了还会涨，但价格虚高、弱规划/配套片区的新房，下跌的可能性增大，下跌的幅度也较难预料，因而购房者一定要擦亮眼睛、用心考察、理性决策。

由于篇幅所限，其余区域与楼盘的分析与建议放在下一篇文章中，且看下一篇分解。

文/南京克而瑞首席分析师 周颖

延伸阅读：