北京“共有产权房”来了，这次我终于能买上房了吗？

又是看上去很美？

前段时间广州“租售同权”的政策在坊间引起热议，这两天，北京房市又有新动作——共有产权房——一种新房源闪亮登场。所谓“共有产权房”，就是买房人与政府共同持有房屋产权，而买房人保有房屋使用权的一种房屋买卖方式。据说“共有产权房”的优惠力度“空前”，堪比经济适用房、自住房，于是迅速就在“朋友圈”刷屏了。

和大多数人一样，周刊君只关心一些最“庸俗”的问题，房本上写谁的名？“产权”怎么共有法？有多少人能买到？毕竟办法里说了，买共有产权房和买车一样，都要摇号。

什么人能买？

一个家庭只能购买一套共有产权住房。申请购买共有产权房的单身人士应当年满30周岁。申请购买共有产权房的家庭应符合北京市住房限购条件，且家庭成员名下均无住房。

凡是出现了以下4种情形的购房人，不得申请购买共有产权住房。有住房家庭夫妻离异后单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年；申请家庭已签订住房购买合同、征收（拆迁）安置房补偿协议；申请家庭有住房转出记录；申请家庭有违法建设行为，申请时未将违法建筑物、构筑物或设施等拆除。

值得注意的是，共有产权房的配售将遵循“职住平衡”原则，在郊区工作的人士要跑到市中心购买共有产权房，恐怕很难通过审核。

综上，共有产权房主要供应给北京无房家庭，京籍和非京籍都可以购买。户籍不在北京、长期在北京纳税交社保的“新北京人”享有不少于30%的共有产权房源。

不确定的产权？

“政府和无房刚需家庭一起持有房屋产权”是共有产权房的关键。

《办法》指出，政府将其持有的部分产权的“使用权”让渡给首次购房人。具体来说，购房人用相对较少的房款就可以买下一套共有产权房，购房人享受这套房子的“使用权”。但是，这套房子的产权将由政府和购房人按一定比例共同持有。

具体到产权份额，将参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定；政府产权份额，原则上由项目所在地区级代持机构持有，也可由市级代持机构持有。

周刊君就此咨询了中国城市房地产研究院院长谢逸枫。谢逸枫预计，政府和个人的产权分配比例大致为1:3。“政府占25%-40%，购房人占60%-75%。”

据悉，购房人未来可以得到住房的全部产权。只需在取得不动产权证5年后，按照市场价购买政府所占的那部分产权即可。

以前自住房的售价低于周边同地段普通商品房售价的30%，但购房人拥有自住房的完全产权。在转换为共有产权房后，售价也可能低于同地段售价的30%，不同的是，购房人得到的是一个只有70%产权的房子。

对此，经济学者马光远提出了质疑：“价格没变，面积没变，产权少了30%，这叫让利吗？”

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此种产权制度主要吸取了经济适用房的“教训”。

“经济适用房的价格很低，导致许多并无购房资格的人进入市场，以此套利。”严跃进对周刊君表示，共有产权房的价格不会低于普通的商品房。只不过为了降低购房者负担，在其获得全部产权之前，可以只付一部分钱。

以总价300万的房子为例，购房者先付210万，获得70%的产权，5年后可以按照市场价回购政府份额，获得房屋的全部产权。

有网友对“市场价”一词提出了疑问，这是指5年前还是5年后的价格？“按照市场价，指的就是5年之后的市场价格。”谢逸枫解释道。

中国指数研究院统计了北京2005年至2015年近十年的新建商品房价，涨幅高达307.39%。谁也无法预知北京5年后的房价。

严跃进认为，“回购政府份额”的做法实际上压力不大，经过5年的缓冲期，购房者的承受能力将逐渐增强。补缴的费用是此前购房时没有缴纳的，理所应当要交。至于回购价格，预计会根据此类房源过去的成本价格和目前的价格做出折中。

共有产权房能买到吗？

为解决中低收入家庭的住房问题，政府曾在2008年推出了经济适用房，又在2013年推出了自住房。和共有产权房一样，这些住房也限定标准、价格或租金。

以自住房为例，2014年北京共推出约23887套自住房，2016年自住房的供应量相比2014年约减少了8000余套。

我爱我家朝阳公园门店的张先生对周刊君说道，“买到自住房的概率就和中彩票一样低。”每个地段好的自住房项目都会引起大规模抢购，中签率基本维持在100：1。

“地段好的共有产权房也许并不容易买到。” 周刊君咨询了多位房产专家，他们认为，在北京住房市场的供需关系中，永远都是“僧多粥少”。

“共有产权房绝对不是免费的午餐，不是人人都可以轻松享有。”谢逸枫指出。从共有产权房的购买对象和申请流程看，有户口、年龄、家庭、住房、婚姻、选房次数、摇号等严苛的限制条件。从共有产权的房源数量看，70%的共有产权房房源将划给人才，真正投入市场的部分只有30%。从共有产权房的转让条件看，有年龄、对象、比例等层层限制，实际上增加了共有产权房流通的难度。

本文仅代表作者观点，不代表本刊立场。

值班编辑：庄兼程

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