存量房贷利率，真的降了！
人们正通过提前还贷“用脚投票”
中国人民银行行长潘功胜9月24日在国新办发布会上宣布，降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。同时，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。
本刊曾在总第1156期发表文章《存量房贷利率，该降了？》，以下为原文：
本刊记者/陈惟杉
近期存量房贷利率调整的话题引发市场热议。
这始于8月30日彭博的一篇报道。据称，客户既可以与银行重新协商房贷利率，也可以跨行“转按揭”，即向其他银行重新申请住房贷款，适用最新的房贷利率。随后的一篇报道描写了更详细的细节。
9月初，网络甚至误传招商银行App在北京开始测试“存量房贷利率调整”功能。实际上，这项功能针对的是去年存量房贷利率调整，多家银行App均有类似功能。
在市场的期待中，下调存量房贷利率却是个涉及多方利益的复杂问题。
提前还贷，正成为“理财”
人们正通过提前还贷“用脚投票”，以减少利息支出。
今年6月，国泰君安宏观研究团队计算了居民早偿率指标（CPR），以量化贷款人在规定期限内提前还款比例。2017年以来，CPR基本在20％左右波动，2024年2月以来，这一指标加速上行，4月达到37％的历史高位，反映出居民提前还贷明显增多。
国泰君安指出，2021年以前，居民提前还贷的主要因素是购房意愿强，二手房在交易前需要缴清贷款。2022年，央行连续下调5年LPR（贷款市场报价利率），贷款利率降至历史低位，调降存量房贷利率政策尚未出现，新增个人住房贷款利率下降引发居民进行贷款置换，消费贷和经营贷等替代性、低成本贷款容易获得，导致居民提前还贷。
2021年以来，用消费贷、经营贷违规置换房贷的情况便时有发生，当年深圳“深房理”炒房事件中经营贷便扮演重要角色。如今，消费贷、经营贷利率更是已经进入“2字头”。
不过，据国泰君安分析，最近一轮提前还贷潮的原因与此前不同，主要由“高收益资产荒”驱动。“当缺乏其他可投资的高收益资产时，居民便有动力将流动性从低收益资产（如存款、股票）抽出，然后配置到提前还贷。”也就是说，当一方面市场上缺少可投资的高收益资产，另一方面存量房贷利率依然高企，居民甚至将提前还贷视为一种“理财”。
光大证券银行业首席分析师王一峰曾在2022年11月发布的研报中测算，存量房贷绝大多数为2014年以后发放。其中，2017年至2021年的利率高位时期，存量房贷余额占比73％左右。当时加点幅度超过50BP的存量房贷占比高达64.4％。
尽管根据2023年8月底的政策，存量房贷利率已经过一轮下调，平均降幅达75BP。但是增量房贷利率在过去一年大幅下调，增、存量房贷利差再度拉大。
2024年5月17日，中国人民银行宣布调整商业性个人住房贷款利率政策，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，这是“517楼市新政”的核心内容。
目前，除北京、上海、深圳三座一线城市未取消房贷利率下限，其余城市首套和二套房贷利率下限均已取消。北京2023年年底以来，已经两次下调房贷利率下限，首套房贷利率下限已经从此前的LPR+55BP下调至LPR-45BP，加点幅度累计下降100BP。5月底，同属一线城市的广州宣布取消房贷利率下限。此外，2024年2月和7月，央行两次引导5年期及以上LPR下行累计35BP。
取消或大幅下调房贷利率下限、下调5年期及以上LPR，这两方面因素导致增量房贷利率加速下行。央行数据显示，2023年二季度，全国新发放房贷加权平均利率为4.11％，至2024年二季度已降至3.45％。
而据野村中国首席经济学家陆挺测算，2023年存量房贷利率平均下调73BP之后，估计目前的存量房贷利率平均在4.5％左右，与增量房贷利差大概在90BP—130BP。
以北京首套房为例，目前增量房贷利率为3.4％，存量房贷利率高至4.75％，两者利差达135BP。主流城市首套房利率普遍降至“3字头”，像广州这样一线城市的部分银行甚至降至3％以下。
增、存量房贷利差与房贷利率定价方式有关。房贷利率的定价方式主要有两种，一是固定利率模式，二是LPR与加点组成的浮动利率模式。据央行货币政策司司长邹澜此前披露，99％的房贷定价采用浮动利率机制。
2024年6月3日，江苏常州，人们在住房公积金管理中心咨询房贷事宜。图/中新
“尽管房贷利率下调，但是存量房贷利率还在高位，浮动利率模式只能等到明年1月调整，而且只能下调今年内LPR降低的部分，加点部分不能调整，这导致存量房贷高利率的特性非常突出，加之近期存款利率、理财利率迅速走低，构成提前还贷的根源。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉《中国新闻周刊》。
因此“517楼市新政”后，各座城市加点幅度大幅下调，新旧房贷利差再次走阔。当前情况与2023年年中较为相似，当时增、存量房贷利差亦达到100BP左右。
2023年8月31日，央行、国家金融监督管理总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（下称《通知》），明确符合条件的存量首套房借款人可与承贷金融机构协商降低利率。
如今，增、存量房贷利差再次被拉开到100BP左右。李宇嘉认为，近期银行存款利率下调，以及央行公开市场操作利率同样下调，商业银行资金端成本迅速下降，这为存量房贷利率下调打开空间。
但是，这一次银行正在承受更大压力。
银行的多重两难
截至今年6月末，全国个人住房贷款余额为37.79万亿元，同比下降2.1％，较2023年末减少约4100亿元。中报数据显示，2024年上半年，中国银行、交通银行、浦发银行、兴业银行等多家上市银行个人住房贷款余额下降，如兴业银行房贷余额下降超100亿元。
当前，提前还贷并不容易。大部分银行申请提前还贷需要等待一个月，甚至长达三个月。部分中小银行对提前还贷次数有限制，更有银行一年只能申请一次。
银行希望延缓“提前还贷”，不希望个人住房贷款这样的优质资产迅速流失，下调存量房贷利率被认为有助于此。但是，银行面临净息差收窄压力，存量房贷利率每调整1BP，都意味真金白银的损失。银行也面临两难。
据中国银行研究院此前测算，假设存量房贷利率下调50BP，则将导致银行净息差降低7BP，营业收入下降3％，净利润减少6％。2024年第二季度，商业银行净息差为1.54％，同比下降20BP，已经降至有统计以来最低水平。
也就是说，除非存款成本有同等甚至超额下调，否则银行，尤其是存量房贷占比较高的银行，会面临更大的压力。2024年上半年，多家银行营收、利润均出现负增长，便与净息差承压有关。
交通银行副行长周万阜表示，2023年存量房贷利率下调，2024年“517新政”和LPR两次下调等因素对银行净息差的影响将在下半年持续显现。同时，当前存款定期化、长期化趋势没有得到缓解，一定程度上影响了负债成本下行幅度。“从全年来看，我们的目标是要保持净息差基本稳定，并力求边际改善，要做到这一点有难度、有挑战。”
简言之，一方面，像个人住房贷款这样优质资产的利率在降低，银行收益更少；另一方面，人们希望通过定期化、长期化存款获得更多利息，银行所付利息更多，一减一增，银行收入与利润自然承压。
“大家都在硬扛。”有股份制银行个人信贷部门人士向记者感慨。
压低存款利率显然是应对如此压力的方式之一。也正是在去年下调存量房贷利率后，调降存款利率、停售大额存单、治理手工补息等相继发生。2022年9月以来，六大国有银行5次调降存款利率，3次发生在2023年8月底下调存量房贷利率的《通知》发出后。
以工商银行为例，今年7月25日调整后，目前该行活期存款挂牌利率为0.15％；整存整取定期存款中，1年、3年、5年挂牌利率分别为1.35％、1.75％、1.8％。与2022年9月15日前相比，各存款品种挂牌利率累计下调15BP至100BP不等，其中3年期定期存款挂牌利率从2.75％下降至1.75％，降幅达100BP。
银行净息差承压显然是当前下调存量房贷利率的重要顾虑。中国人民银行货币政策司司长邹澜在9月5日的新闻发布会上坦言，在利率方面，央行持续推动社会综合融资成本稳中有降，同时也要看到，受银行存款向资管产品分流、银行净息差收窄等因素影响，存贷款利率进一步下行还面临一定的约束。
2024年8月4日，广东惠州，市民在售楼处咨询购房。图/视觉中国
不过，在提前还贷与净息差降低导致的利息损失中，银行同样面临两难。
经济学者任泽平认为，从银行角度看，银行目前亟待解决因提前还贷增长导致的利息损失扩大问题，调降存量房贷利率或是合理解决方案，利润变薄好于利润损失，合理的调降存量房贷利率方案有助于银行留存优质客户。
去年下调存量房贷利率确实在一定程度上遏制了提前还贷潮。据央行数据，下调存量房贷利率前，全国房贷提前还款额有所增加，2023年8月，全国个人住房贷款提前还款额达到4324.5亿元。8月31日《通知》出台后，9月至12月，房贷月均提前还款金额较8月下降10.5％。
但是新一轮调降存量房贷利率能否遏制提前还贷仍然存疑。在银行净息差已经降至历史最低的情况下，如果银行通过压低存款利率等方式弥补存量房贷利率下调的损失，居民可能因为投资收益率下行反而提高提前还贷意愿。天风证券研报表示，调降存量房贷利率可能无法完全缓释“提前还贷”压力，因为后者的根源在于社会投资回报率降低。
招商银行2023年年报特别提到：存量房贷利率调整后，新老贷款利差收窄，对提前还款有一定缓释作用，但由于当前市场投资收益率下行，预计2024年房贷提前还款仍将处于近几年较高水平。
任泽平认为，下调存量房贷利率会导致银行利息损失，银行尤其是房贷占比高的银行缺乏动力。建议对房贷占比较高的银行予以支持提高银行积极性。如对房贷规模较大的国有行、股份制银行给予窗口指导，鼓励国有行发挥领头羊作用。对积极调降存量房贷利率的银行，可给予定向降准支持。真金白银托底补贴，设立结构性货币政策工具，因调降存量房贷利率造成的利息损失，给予银行等额或部分补贴。
调降空间有多大？
跳出银行的视角，近年已有多位经济学者接受记者采访时提议降低存量房贷利率，作为向居民直接发放现金的补充或替代措施，以此扩大居民消费。
当前消费正急需提振。国家统计局数据显示，2024年前七个月，社会消费品零售总额同比增长3.5％，增速环比、同比分别回落0.2个、3.8个百分点。《中国区域金融运行报告（2024）》称，去年下调存量房贷利率“对拉动消费增长起到显著作用”。政策落地后的首个季度，即2023年四季度，全国城镇居民人均消费支出达到8679元，同比增长8.4％，增速较上年同期提升12.3个百分点。
央行重庆分行对存量房贷利率调降涉及购房家庭开展的抽样调查显示，超三成受访居民打算将省下的利息支出用于增加消费，包括日常消费、旅游、子女教育等。
市场自然期待新一轮调降存量房贷利率可以达到同样的效果，但在银行面临两难的当下，调降空间还有多少？
在《中国区域金融运行报告（2024）》中，央行以专题形式回顾了2023年存量房贷利率下调的政策效果，称政策实施以来，超过 23 万亿元存量房贷利率下调，平均降幅 0.73个百分点，每年减少借款人利息支出约 1700 亿元。
上一轮存量房贷利率平均降幅73个BP，但是仅针对首套房，而且新执行利率在LPR上的加点幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套房贷利率下限。正是基于这两条限制，天风证券研报认为，2023年8月调降存量房贷利率惠及的广度和幅度不可谓不大，但还有进一步调降的空间。
由于原贷款发放时房贷利率下限尚未取消或大幅下降，因此对于原贷款发放时利率下限较高的城市，调降幅度会受到影响。如北京首套房贷利率下限长期保持在LPR+55BP。
对于新一轮存量房贷利率下调的空间，陆挺认为，央行或将在未来几个月内引导商业银行降低存量房贷利率，利率下调幅度有望与2023年末相仿。
任泽平认为，考虑到银行净息差已经处于低位，预计本轮下调幅度在60BP—80BP区间。按照他的测算，按照100万元的30年按揭贷款、等额本息还款计算，估算存量房贷利率下调60BP—80BP可降低借款人月供约340—450元，节约月供和总还款额7％—9％。
关于调整存量房贷利率的方式，外界尤为关注是否会采用跨行“转按揭”的方式。上一轮存量房贷利率下调名义上采用的是存量首套房借款人与承贷金融机构协商的形式，实际上在《通知》发布后不到一个月，2023年9月25日，各银行便对判断符合存量首套房贷调整规则的客户启动批量自动调整。并对需要进一步判断或处理的，开通受理客户申请的线上线下渠道，这也是多家银行App上线相关功能的原因。
此次传闻出现的“跨行转按揭”意味借款人可以重新向其他银行申请房贷，从而加剧银行间竞争，类似情况曾在2008年金融危机后出现。
2008年10月，央行出台政策，将房贷利率下限由基准利率0.85倍下调至0.7倍。当年四季度，中小银行积极为客户免费办理“转按揭”等业务，抢夺大型银行客户，由此引发股份制银行、国有大行相继下调存量房贷利率。
中指研究院市场研究总监陈文静告诉《中国新闻周刊》，鼓励不同银行之间“转按揭”的预期或比较弱。“借款人与原商业银行内部置换或原商业银行直接下调存量房贷利率的方式或许更为合适，而通过不同银行之间转按揭的方式，或造成更大市场竞争，对预期的稳定将形成扰动。”
新一轮存量房贷利率调降的“靴子”还没有落地。相比于人们的期待，官方表态相对审慎。在9月5日的新闻发布会上，邹澜表示，降准降息等政策调整还需要观察经济走势。
记者：陈惟杉（chenweishan@chinanews.com.cn）
运营编辑：马晓轶