老人在民间借贷中慎签卖房委托书

来源：北京法院网、河北高院

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两位老人因借款需要与出借人签订房产处分授权委托书作为不能到期还债的一种担保方式，后在不知情的情况下，房产被出借人出售并转移所有权至第三人名下。这种情况下，房产处分是否有效？看看法官怎么说。

基本案情

2012年3月，年近八旬的王氏夫妇因急用钱向汤某借款130万元，借款期限三个月，同时向汤某出具一份《授权委托书》，授权汤某在其不能偿还到期债务时作为代理人负责处分其名下房产。后王氏夫妇归还了部分借款，但因到期未能全部偿还，向汤某请求延长给付期限。但就在这个期间，第三人李某找到王氏夫妇，以涉案房屋所有权人的身份要求王氏夫妇腾退房屋，并出示了房屋所有权证书，产权人是李某。此时王氏夫妇才发现，汤某早已在2014年9月以王氏夫妇的名义与李某签订房屋买卖合同，以240万元低价将房屋出卖并过户至李某名下。2015年7月，李某又将该房屋抵押给邓某，主债权金额300万元。由于涉案房屋是王氏夫妇养老的唯一住房，不可能搬离或出卖，对于整个卖房过程并不知情，情急之下王氏夫妇提起本案诉讼，要求确认汤某与李某之间所签房屋买卖合同无效。庭审中经调查，汤某和李某主张系银行转账支付全部购房款，但无法提交支付购房款的银行转账凭证，亦未能说明看房等交易流程的细节。

一审法院审理后认为，王氏夫妇与汤某均认可涉案房屋的委托行为系对双方之间借款合同的担保。汤某应以公平合理的价格出售涉案房屋给真实的购房人，定价应有利于王氏夫妇的利益，汤某无权随意定价，亦无权随意处置涉案房屋。现汤某和李某无法明确陈述对房屋的协商、看房等交易细节，亦无法提供支付购房款的银行转账凭证，综合案件证据、交易习惯以及生活常识等因素，难以认定双方存在真实的房屋买卖关系。因此，一审法院支持了王氏夫妇要求确认合同无效的诉讼请求。李某不服，向北京市三中院提起上诉，二审维持原判。

案件分析

民间借贷活动中出现了新的担保形式：有的债权人为了避免债务人无力偿还借款，同时增加自己债权实现的可能性，往往在与借款人签订民间借贷合同的同时，又签订房屋买卖合同或委托售房合同，约定债务人不能偿还欠款本息的，则将债务人的房屋出卖给出借人，以履行买卖合同或代为出售房屋并取得购房款作为双方权利义务的终结方式。

很多老年人名下仅有一套房屋，供其长期居住生活，并以此养老，是其主要财产。出借人往往利用老年人急迫用钱的心理，以借款人签订售房委托书为前提条件，让老年人授予其包括签订房地产买卖合同、收取房款、办理产权过户手续等权利，也就是处分该房产的权利。因法律意识淡薄，老年人为尽快取得借款亦草率以房产作为担保与出借人签订各种协议，并轻信出借方的许诺，认为即使无法按期还款，亦不可能真的失去房屋。但实际上，由于处分权是所有权最为关键的核心权利，一旦授予出借人，很可能导致在无力偿还债务的情况下，出借人即要求履行双方所签房屋买卖合同，按照合同约定的明显低价购买涉案房屋，或者直接以代理人的身份出售房屋给第三人并取得全部购房款。由于房屋价值和支付的借款金额差距较大，或者与市场价格严重不符，很可能损害借款人的利益，风险较大。如债权人将房屋出卖并过户给他人，房屋所有权人很可能进一步起诉要求老人腾房。如果买受人并非恶意串通，而是善意第三人，则很难追回房屋，老人只能向出借方主张损失。

针对此案暴露出的问题，法官提示，在民间借贷的过程中，借贷双方均应采取合法的方式维护自身的权益，特别是老年人应当增强法律意识，在进行借款前应当较为全面地了解贷款个人或公司，尽量选择信誉良好、规模较大、资质齐全的贷款人，采用抵押等法定的担保方式担保债务的履行。谨慎签署委托书、授权书等授权性文件，尤其在以房产作担保时，应充分考虑不能按时归还借款的风险，在借款的各个环节注意保存相关证据，以保护自己的财产权益。

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