开发商都大降价了，为啥买房的人还相信房价会涨？

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来源：明源地产研究院（mydcyjy）  作者：艾振强

按照一般的价格-需求理论，对正常商品来说，当其价格上涨时，需求量会减少，价格下跌时，则需求量会增加。

不过，央行最新的调查报告却显示，房价越高，认为房价合理的人却越多（认为房价太高的人从2011年第一季度的74.4%，下降到2017年第一季度的52.2%，计划买房的人则从2011年第一季度的15.4%飙涨至2017年第一季度的22.9%）！

为什么会这样？

明源君认为，M2的飙涨，历史上的救市政策，部分城市人口的持续涌入，好的地段等，都是人们坚信房价会一直涨下去的理由。但这并不总是正确。如今，诸如恒大这样有风向标作用的房企，又开始打折卖房了。恒大从来没有踏错过节奏，所以……

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央行的调查显示

房价越涨

认为房价不高的人越多

每一轮房价上涨，都会有铺天盖地的抱怨和指责，但恐怕这种喧嚣可能只是一种假象，因为沉默的才是大多数。

2011年至今房价持续创新高，可是，根据央行公布的《2017年第一季度城镇储户问卷调查报告》，认为房价高的难以接受的人数比例却持续走低，从2011年Q1的74%跌到了2017年Q1的52%，而认为房价可以接受的比例却从29%上升至43%，认为房价很满意的比例更是从2.1%上涨至4.9%！

▲中国人民银行、明源地产研究院

央行的调查还显示，2016年之前，每一季计划在下一季买房的比例，平均稳定都在14.4%左右，但进入2016年，这一比例持续创新高，目前已达到22.9%的历史新高。这或许与不少人的感觉正好相悖。

明源君认为，这是恐慌性购房造成的，计划一季度内买房是因为看好房价持续上涨。这跟股票市场是一样的，熊市的时候无人问津，牛市的时候，每天新开户的人挤破各个证券公司的营业部。因为房子的金融属性越来越强，买房不只是为了住，更多的是为了投资，实现财富的保值增值。毕竟，谁都不想眼睁睁看着自己辛辛苦苦赚的钱贬值。

自2013年Q1开始，认为房价上涨的比例持续下降，从35.8%下降至最低15.6%，而从2015年Q1开始，这一比例则持续上扬。目前，认为未来房价会还会持续上涨的比例又达到了27.2%。由于预期房价还会不断上涨，现在的价格自然就算不上什么了。

当然，对于无房者，以及只有一套房的人来说，价格飙涨不是什么好事——价格上涨，无房者上车的门槛越来越高，只有一套房的居民，改善的成本通常也远大于其现在房子的增值收益！

02

其实房价是跌过的

比如

鄂尔多斯、温州、深圳

现在，对房价没有几个真正看空的，因为涨得大家不觉得会跌了，而且感觉历史上也从来没有跌过，其实这也是错觉——历史上是跌过的。

这几年，市场上有一个理论，即认为一个城市的房价涨到多少，跟这个城市居民的平均收入无关，而只跟财富的聚集度有关。明源君认为，这个说得太过绝对了。鄂尔多斯的人均GDP曾一度逼近香港，是北上广深的3倍左右，财富集中度不可谓不高，可是最后……

受益于煤炭资源丰富，2009年，人口约160万人的鄂尔多斯市，人均GDP约2万美元，逼近香港，财富集中度可谓相当高。在煤矿生意中发家致富的鄂尔多斯人，纷纷转战楼市。2010年鄂尔多斯核心市区大部分商品房售价在7000/平方米元以上，其中一些高端住宅项目的售价突破2万元/平方米。然而进入2012年鄂尔多斯梦楼市基本腰斩，媒体报道，一些别墅由于卖不出去，只用用于养猪。

另一个典型的案例是温州。2011年之前，温州的房价水平在当时比肩杭州，而杭州的房价水平仅次于北上深。逻辑跟鄂尔多斯类似，因为温州商人遍布全球，这使得温州人的实际收入水平要远高于人均GDP。因此，温州的民间资金总规模也非常可观，温州炒房团更是一度名噪全国。

但2011年之后，温州的房价便出现了大幅下跌，因为温州人经营的企业在经济走弱的背景下负债累累，只能通过卖房来解决偿债问题。

当然，还有一个原因是，温州在2000-2010的10年间，常住人口增长20%，远低于一线城市的人口增速。可是，人口增速一度领跑全国的深圳，也曾出现过大跌。

▲“再低，就不可能了。”2008年5月，佳兆业地产在清坪打出巨型广告牌，这则广告成为当年让人印象最深的广告语。

2008年的前6个月，深圳新房均价除2月份达到16289元/平方米外，此后的3个月直线下降，到2008年跌至11014元/平方米。2008年3月，深圳后海楼盘澳城发起春雷活动，房价每平方米的降幅达5600~8400元，开发商称希望以最快速度将价格调整一步到位，结束观望。7月底，深圳碧水龙庭68户业主宣布集体断供；年底，前海的小户型楼盘沙发打出了最低7380元/平方米的起价，创下当时关内最低。

当然，当年熬过来的购房者和开发商都尽显风光，可以吹嘘自己有远见，但是，不要忘了：没有只涨不跌的市场。

03

飙涨的M2和历史上的救市政策

使人们相信

整个国家的房价会一直涨

事实上，经历了完整周期的美国人，也曾一度认为房价不会跌。

自1940年以来，虽然美国房地产市场几乎每十年就经历一次调整，但从长期趋势来看，却一直是上涨的（如下图）。次贷危机前一轮的美国房地产牛市起于1993年，由于持续的上涨，到2005年，连保守的美联储主席格林斯潘向国会作证时，都罕见地表示“美国尚未出现全国性房地产泡沫”。

来源：美国人口调查局（http：//www.cenus.gov）、明源地产研究院

这几年，很多人常以1989年人民日报一篇报道来嘲笑认为房价已经很高的人，因为当时房价只有1900元，大家觉得房价太高了。现在，这个价格在五线城市都不一定买得到房子。这背后是30年，M2增长了289.48倍！如果加上影子银行（根据穆迪的数据，截至2016年末，影子银行的规模超60万亿），则30年间，M2增长了400倍以上！

1988年，上海人均年收入2277元，仅够买彼时一平米的房子；2016年，上海人均可支配收入54305元，大概也是够买一平米房子的水平。

来源：中国人民银行、明源地产研究院

今年，政府下调了M2的涨幅，不过，由于基数已经如此巨大（超过了美国和日本之和），到今年年底，M2的余额（央行的口径）还是会超过170万亿。

经济学里，有个概念叫强制储蓄，即政府增发货币使货币贬值，贬值的部分就相当于强制储蓄的部分。仅基于此，人们也要相信房价会永远涨。

银行其实也是如此。2016年年报数据统计发现，五大行是放个人房贷的主力，占个人住房贷款比例高达70%，仅建行一家2016年就新增房贷8117.52亿元，目前其按揭贷款余额达3.59万亿！

明源君有不少在银行工作的朋友，哪怕在房地产最不景气的年份，他们也倾向于向个人发放房贷或开发商发放开发贷，为啥？因为这个最保险。根据同花顺数据统计，目前房贷的不良平均水平在0.29%左右，远低于全行1.52%的不良率！M2飙涨，外汇严格管制，房地产是最大的蓄水池，要跌确实难。

而且，即便真像2008年那样，普遍性下跌的话，政府也会救市，因为房地产是国民经济的支柱产业。2008年，政府救市了。2014年，以3300为起点，又是一轮救市……既然楼市崩盘是政府不能承受之重，那购房者还怕个啥，买买买！

后续哪怕再遇到短期的低谷，人们依然会坚信明天，而且忍受价格下跌的时间会比以前更长一些。

在测试抗抑郁药物时，制药公司常做的一个实验是，取100只大鼠（以求统计可信度），分别放进装满水的玻璃管内。这些大鼠会一次又一次努力想爬出玻璃管，但都无法成功。经过15分钟之后，大多数都会放弃努力，只是漂在管子里，对周围的情况漠然处之。接着，另外取100只大鼠，同样丢进玻璃管，但这次会在14分钟后、当他们快要绝望之时，把他们捞出来，擦干、给食物、让它们休息一下，然后再重新丢回管子里。第二次，大多数大鼠都能撑上20分钟，之后才放弃。为什么这次多了6分钟？因为过去曾有成功的记忆，让大鼠觉得又有了希望……政府的救市，就相当于将快被淹死的大鼠拎出来。

04

人口的持续涌入

使人们认定

某些城市会一直涨

对于人们常说的楼市黄金十年，其实本质上是人口红利（明源君不认同土地红利一说，西北荒漠土地很多，但是，除非你能挖出石油或者矿石，否则这个土地是不值钱的），因为这期间，人口大量地涌入城市，造成房地产市场的供不应求。

鄂尔多斯和温州的房价为什么暴涨之后出现暴跌？明源君认为，这两个地方有一个很大的共同点是本地人很有钱（一个靠资源，一个靠头脑），但是外地人没钱，这使得它们对人口没有吸引力。没有源头活水的注入，只是自己人在玩，当然扑腾不了太久。

过往的数据表明，一个城市常住人口，以及小学生在校数量的增长，与房价存在着极其紧密的关系。目前，热点城市的常住人口或小学生在校数量均保持着相对较好的增长势头，使得人们相信，这些地方的房价会一直涨！

来源：各地统计局、明源地产研究院

来源：深圳统计年鉴、明源地产研究院

现在各个城市的楼市分化已经十分严重，且很难逆转。但是，这也导致了人们的认知容易出现极端。比如认为北上广深永远涨，东北三省、三四线没救了。可是，大多数人的一致预期并不总是对的，至少不全对。碧桂园就在东北干得如火如荼，也誓言要深入湖南各县市，打造100个项目。

最近这几年，人口在向沿海一线二流动的同时也伴随着向中西部二三线回流趋势。就中低端制造业的普通工种来说，一线和三线的待遇差距并不大。即便对于大学毕业生来说，其也会做成本-收益的权衡。所以，越来越多的城市开始通过补贴、解决住房等吸引大学生，最近又有几个城市允许大学的缴纳公积金，说到底是为了抢人。

短期看政策，中期看城镇化进程，长期看人口转折点也是没错的，但人们即便看对了也通常不能忍受短期的下跌，而去打砸售楼处。所以，明源君此前指出，你想住的房子才能赚到最多的钱，一是你会要求其有居住的舒适性，二是你是长期持有。

05

好的地段

以及好的配套

可以坚定人们只涨不跌的信心

同一个城市的不同区域，楼市分化也很严重。但是，通常来说，地铁房、学位房，人们普遍认为是只涨不跌，或者十分抗跌的。

几年前，一个朋友问：有个问题我很纳闷，学位房贵可以理解，可是，买得起地铁房的人基本都是不坐地铁的，为啥地铁房这么贵呢？

做地产的小伙伴应该都知道这个问题的答案。买地铁房的人当然不是为了方便坐地铁（虽然客观上，他坐地铁确实十分方便），而是地铁而带动的区域经济增长，会让其房子更快的增值。地段，地段，还是地段，也正是李嘉诚的信徒们挂在嘴边的口头禅。

通常来说，地段论是对的。但，地段并非唯一。而且，跟M2增长、政府救市、人口流入一样，是房企不可控的，房企可以作为的地方是自己做配套或者说时兴的内容——诸如社区的打造等，物理空间里的内容越发受到重视。

宁夏中房集团的年销售额几十亿，有个项目原来的销售策略是要打价格战，但其成本高于别人，仗没法打。由于该片区最缺优质的小学和综合商业，于是中房就在那个项目设立了一个实验小学，一个综合商业。最终每平方溢价300多。而且这个教育资源在客户入住后也是持续运营赚钱的。目前，中房拥有从幼儿园到中学的完整品牌教育体系。哪里有中房大一点的社区，优质教育资源就可以复制到那个社区。鲁能置地则通过打造拥有完整运动体系的运动社区，为其带来了很好的溢价……这种方式的让人们相信只涨不跌，并非忽悠，而是实打实的。

06

长期上涨

不代表可以高枕无忧

房企要有正确的预判

今年一季度，是房企历史上卖得最好的一个春天。靓丽的数据下，一些开发商又开始信心爆棚——今年将超越去年，创造新的历史高峰！相比之下，绿城、万科、融创等的谨慎似乎有点畏畏缩缩。

明源君认为，目前调控的效果还没有完全显现，因此，保持必要的谨慎是完全必要的。一季度的销售业绩出炉之后，明源君与碧桂园、万科、恒大等房企的中高管聊天，他们均表示，对下半年的市场持谨慎的态度，将全年的业绩都往前挪了，因此一季度的业绩表现的十分抢眼。

一个企业能走多远，不仅要跑得快，而且要保证不摔大跟头。预测太长远，多数时候意义确实不大，因为从长远来看，大家都得死。一个购房者踩错了买房的时间点，最多去售楼处闹闹事发泄发泄，熬几年就过去了。但是，一个企业做了错误的判断，很可能就要死掉。

在本轮调控前数月，恒大就开始在全国85折大促销，正是这一战略判断，让恒大在2016年成为宇宙第一大房企。现在，恒大一些项目又开始94折卖房了，其意图不言而喻。上半年是确保业绩的黄金时间，错过了可能会很难受！

当然，如果你的项目大多位于中心城市的城市中心，坐拥轨道交通、优质学位，或者拥有足够战略定力和实力（比如世茂），你可以把每一平方米的边际收益都放到最大值，否则还是趁着市场大好，能卖则卖，入袋为安的好。

细思恐极！房价越跌，你可能越买不起房了！

来源：蜜财富

最近，马云发表了一场演讲，其中提了这么一句，“8年后中国最便宜的东西有可能就是房子。”

而最近，一向坚挺的楼市，的确也出现了松动的迹象。

比如北京。

据北京市住建委的网签数据显示：4月上半月(4月1日-4月15日)，北京市二手房共网签8096套，比3月下半月下降51.4%，同比2016年4月上半月降37.4%。

朋友们纷纷暗爽、鼓掌庆祝，不少朋友还在期待房价新一轮的下跌，每平跌个几百几千的，最好来个腰斩！

然而想说，马云说房子便宜，那是相对人均收入来说的，眼下互联网是最赚钱的行业之一，马云能保证阿里的小弟们月薪够高、碾压通胀；而且马云是搞实体经济的，所以人家一向是地产的唱空派。

所以马云说这话，一是有底气，二是有立场，他说这话没错，如果你听了他的话，现在就把房子卖了，或者期待房价会出现暴跌的情况，想要抄底，那你就是大错特错了。

房价大跌了，你以为你真的就买得起房了吗？

比如我们最熟悉的香港。

历史上，香港有三轮房价崩盘，曾暴跌七成，但港人反而买不起房了。

01

很多人分析房价崩盘，都是根据崩盘之前的种种迹象来判断崩盘发生的可能；却很少关注到，房价崩盘之后，发生了些什么。

第一轮是在1982年，一部分港人离开香港后大量抛售房产，到了年底，香港楼价同比下跌60%，1983年面临崩盘。我们熟知的“英皇”老板杨受成也在此时破产。

第二轮是在1994和1995年，香港房价平均下跌约3成，甚至出现了腰斩的情况。

第三轮是在1997年，一年间香港房价下跌了一半，1999年短暂反弹后，再连续下跌3年之久，直到2003年8月份。本轮崩盘，足足下有6年之久。

那么现在港人的居住情况如何呢？

目前在香港，人均居住面积只有13.9平方米；而不少低收入人士所住的㓥房，更是只有5.7平方米。

香港房价暴跌之后，住这种狭窄到连转身都难的公屋租㓥房的民众反而越来越多了。

目前，香港有60%的香港人买不起商品房。45%的市民居住在公屋里， 15%的买了自主性房屋。

那么，很多朋友就很奇怪了，香港经历了三次暴跌，最后一次可是足足有六年之久，这么长的时间，港人明明有充足的时间准备买房的，为什么会发生这样的情况呢？

02

首先是国人“买涨不买跌”的心理。

很多人面对下跌的时候，都是这么想的，手里就这么点儿钱，自然是买的越便宜越好，总觉得房价会继续下降，于是就继续等；一直等到房价又涨起来了，才觉得后悔，但是还是要等，希望再等到房价再降下来的那一天。尽管反复几次，却仍不长教训。

别说房子是这样，许多股民不就这样被套死的吗？

除了心理因素外，更深层次的，恐怕是房价的大跌，所反映的经济全面萎缩与国家的整体倒退。

在这种情况下，银行必然会收紧自身的钱袋子。

为了降低自身风险和坏账的发生，对贷款会把控的相当严格，要么提利率，要么提首付比。

因此，到时候首付就可能掏空你的家底，甚至还要大举借债，每月还有负担更高的房贷，到时候你愿意买吗？

即使你愿意买，你也未必买得起。

整体经济不好，所有公司都会收益不佳甚至亏损，裁员降薪是必然发生的事情。到时候工资少了，工作没了，你养不养活得起自己还不好说呢，还要考虑买房？

更何况，在城市发展呈现踏步不前甚至倒退，看不到任何的投资潜力和发展前景的情况下，大家争着抛盘都来不及，还会想着再上车吗？

所以，房子并不是跌了你就会买，尤其真的等到崩盘的那一天，你只会庆幸自己没有买房，而不是急着去买房！

03

4月21日，在银监会一季度经济金融形势分析会上，郭树清提到了房地产贷款领域的三个风险。

一是大量放贷的银行。

 房地产相关贷款（含以房地产作为抵押、担保）的占比已经超过了（总贷款）的三分之一，个别银行的地产相关贷款占比甚至超过了50%，潜在风险比较大。

二是激增的高杠杆住房贷款居民。

要警惕高杠杆住房贷款人数上升的趋势；高杠杆购房者比例上升，还贷压力明显加重。

截至2016年末，银行业贷款价值比（LTV，指贷款金额和抵押品价值的比例）超过70。%的个人住房贷款，占比已经达到9.7%，这一指标较同比增加了6.7个百分点。

三是高杠杆、高价供地的房地产企业。

 从房产开发贷款看，随着融资环境趋紧，前期高杠杆、高价供地的房地产企业资金链断裂风险较高。

郭主席为什么要强调这三个群体？

因为一旦房价下跌，首当其冲危险的就是他们；而一旦房价暴跌，这些人必然会第一个死在沙滩上，然后就是整个经济的熄火与国家的衰落。

前面提到了香港，现在我们来看看日本。

1991年，东京房价3个月暴跌65%。一夜之前，购买房产的千万富翁变成了千万负翁，自杀、破产集中涌现。

房价暴跌之前，日本人大多贷款买房，很多才工作的人就背负了5、6000万日元债　务，房价暴跌后，后他们不得不借高利贷偿还银行，以新债换旧债，余生在还债中度过。

企业纷纷破产，银行、房地产公司破产数量超过3000家。日本迎来空前的就业压力，无数人面临失业，为数不多的工作也是工资很低、工作时间很长。

日元也开始暴跌，在1991年日元兑美元跌幅甚至超过了30%，开始了长达20年之久的贬值，现在也没缓过劲来。

而且，中国的情况，可能比日本还要危险！

当年日本楼市泡沫虽然破裂、经济虽然停滞，但至少还有足够的资本在支撑，而我们的泡沫要是破裂了，连支撑的资本都没有！

1990年，日本的人均GDP已经达到了25000美元，比美国还要高。27年后的今天，我们即使是北上深的人均GDP还不到2万美元。

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现在，你理解郭主席的深意了吗？

政府是不希望房价大涨的，但是更不希望房价大跌，一来还得指望土地财政挣钱，二来房价暴跌引发的后果是我们承受不起的。

民众也是不希望房价大跌的，尤其是手上有房的人，别看现在大家都在摇旗呐喊要政府降房价，房价真的跌了，又该有大量的人跑出来让政府救市了。

当年的香港不就是前车之鉴么？

董建华为了降低房价，推出“八万五建屋计划”。 巨大的供应量让香港房价不断下跌。

一时间，香港可谓是民怨沸腾，甚至爆发了50W人的大游行，直指董建华是“制造了负资产阶级”的恶人。

因此，本轮调控的终极目标绝对不是降房价，而是为了稳房价！我国房地产这个大泡沫，是万万不能让它破的。

那么泡沫这么大，又不想让它破，该怎么办呢？

锁死流动性。

之前一系列的调控大招，包括推出限售、满2年或3年后才能交易等，就是为了关门打狗，降低市场流动性，让人们手中的房子在短期内难以出手。

而现在，国家的种种防风险警示，以及郭主席透露的弦外之音，就是要提高门槛，以控制银行房贷的发放、收紧优惠利率等方式，来抬高买房的成本，从而减少房屋的成交量。

这就好比建了一座围城，里面的人别想出来，外面的人也别想进去。

而一旦城墙出了什么纰漏，比如说一线城市房价下跌的有点厉害了，政府一定会马上出手补救。

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所以，对于想投资的人，蜜姐劝你现在还是谨慎一些吧。

别说现在买房的成本越来越高、资格也越来越难拿；就算你买了房，即使房价上涨也跟你没关系，因为你卖不出去。

你自己不住，租房也拿不到高价，收的房租还比不上每月还的贷款呢，你说这是哪门子的投资？

而刚需的人，蜜姐觉得未来有一段时间内你可以从容地选房看房，等到价位回调合适了，就可以出手买房了，当然前提你得有购房资格。

千万别抱着等房价大跌再抄底的心态了，记住你买房子是为了自住不是赚钱，幸福感比什么都重要。

其实，任何年代的人都会觉得房价太高、期待房价下跌，看看这张1988的报纸。

三十年前，房价猛涨，百姓望楼兴叹。到现在，还是房价猛涨，百姓依旧望楼兴叹。

正所谓是铁打的楼盘、流水的民众！