今年高考的农村学子，未来将有一半住公租房

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来源：菜鸟理财（cainiaolc）  作者：菜导

一夜之间，房贷利率再生变数。

北京、上海、广州多家银行再次收紧房贷政策，部分银行将首套房贷利率上浮10%，甚至20%。

以前是房价蹭蹭往上涨，现在是房贷蹭蹭往上涨。对于买房的人来说，房贷压力已经追逼房价压力。

房价依然还没松动，买房却越来越难了。

01

 房贷利率狂涨41%

短短几个月，商业银行房贷利率先是从85折优惠回归到基准利率，然后又迅速攀升至基准利率的1.2倍。

看上去，0.85到1.2好像跨度不大，但是算一算涨幅，不到半年时间房贷利率已经狂涨了41%！这和房价的涨势比起来，也是毫不逊色啊。

而且要注意喽，房贷利率上浮主要是指首套房贷利率。目前，北京首套房贷利率上浮至1.1倍，而上海有银行的首套房贷利率上浮到1.2倍。

大家知道，首套房大多数都是刚需，买刚需房的人都是普通老百姓一般收入者，连刚需房的房贷利率都涨成这个样子，请问普通人还怎么贷款买房呢？

02

  500万的刚需房，还贷多出122万

房贷利率上涨到底有多可怕，我们来算一算：

假设菜导要在上海买一套价值500万的一手房，除去3.5成的首付后，向银行申请了325万的房贷。按照等额本息方式还款，贷款期限为30年，基准房贷利率4.9%。

当房贷利率为基准利率的85折时，菜导每月需还房贷15836元，还贷总额约570万；

当房贷利率为基准利率时，菜导每月需还房贷17248元，还贷总额约629万；

当房贷利率为基准利率的1.2倍时，菜导每月需还贷19235元，还贷总额约692万。

从85折到1.2倍，菜导每月还贷多了3399元，还款总额多了122万。

对咬牙买房的工薪阶层来说，每个月还掉房贷，这3399元可能是维持日常开销的全部费用了。

房贷利率的上涨，就好比在一个已经不堪重负的骆驼身上放稻草，每一次加上去的稻草看上去并不重，但却已经达到骆驼负重的极限，每一个稻草都可能是压倒骆驼的最后一根稻草。

03

更可怕的是拒贷

申请房贷的人不好过，发放房贷的银行也不好过。

虽然房贷利率上浮到1.2倍，但是银行却不想做房贷业务了。

要知道，房贷业务之前可是银行的香饽饽，去年个人房贷在银行新增贷款里面占到45%，今年前两个月以房贷为主的居民中长期贷款同比增长了50%。

转眼之间，房贷业务怎么就从香饽饽变成了鸡肋呢？银行也是有苦衷的。

一方面，今年正式动刀的MPA考核中，个人房贷成为重要的考核内容。

MPA考核这个东西，菜导以前提起过，叫做宏观审慎评估体系考核，主要是围绕银行的资本杠杆情况、资产负债情况、信贷政策执行等7个方面进行考核。

可不要小看这个考核，今年一季度就有银行因为考核不达标而被罚停止开展相关业务。所以，上面要求把控制个人房贷加入MPA考核，这些银行又怎敢顶风作案呢？

眼见6月就是MPA季末考核的大日子，银行自然要想法设法控制房贷增速。不是有新闻说了嘛，有些银行的房贷名额已经十分稀缺，只能排队等，除非你是VIP客户。

另一方面，即使你愿意承受1.2倍的房贷利率，银行也不愿贷给你。为什么呢？因为现在银行的负债成本太高了。

银行的钱不是从同业借的，就是从居民身上借的，现在银行间拆放利率不断上涨，甚至超过同期贷款利率，而从居民手上借来的钱都是高息揽储，现在理财收益动辄破5。

对比来看，房贷利率上浮到1.2倍，才勉强覆盖银行负债成本，银行当然不愿意做了。

银行不愿意放贷，这个问题就严重了，想买房的人怎么办呢？

04

全款买房的比例已经上升

不能贷款买房，就只剩下一条路：全款买房。

说到这，菜导不得不感慨一下：早些年大家都觉得贷款很可怕，买房都是全款买；这些年大家发现房贷真是太便宜了，谁买房不贷款就是傻叉。

没想到，如今物是人非，又逼着大家重回全款买房的时代。

以北京为例，有数据显示，今年4月北京二手房交易全款支付的比例为37.92%，环比3月份增加8.77个百分点，时至5月，这一比例再次上升5.31个百分点，达到了43.23%。

与此相反，商贷支付比例在4月为40.59%，环比3月份下降10.79个百分点，到5月时再次下降6.17个百分点，降至34.42%。

目前，北京二手房交易的全款支付比例是2017年前5个月的最高值，商贷支付比例则是最低。

这已经充分说明，房贷利率的不断上涨，已经导致贷款买房的惠民性质在逐渐丧失，甚至已经不如全款买房来的实在。

对于买得起房的人，当然还有选择。但是，对于无力全款买房的人该怎么办呢？

商业银行房贷贵，公积金房贷也要等。等着等着，谁也不知道购房资格还有没有，房贷利率还涨不涨，而房价依然是那么高。

想到雄安新区在建立一个新区，未来要推出大量公租房。雄安新区的成立，其中一个模板作用就是推广公租房。

现在楼市调控这么搞，你虽然是刚需，但估计迫于成本问题也很难下得了手，怎么办？公租房在向你招手了！

05

今年高考的农村学子，未来或将有一半住公租房

文/杨国英   财经暖男|只说有用的

最近，千万学子迎高考。

十年寒窗，一朝高考，面对苦读的年轻学子，本想说一些喜庆祝贺的话，但是，在阶层撕裂的现实面前，我又不得不讲一些心里话。如果说，20年前，一考定终生，高考可以改变人生的命运；10年前，则是一考定半生，不管你毕业于哪个高校，40岁之后关健还得靠自己的勤奋、天分和机缘。

而现在，高考，这一考连“半生”也定不了，你的出身决定了你的终身，高考、成年后的勤奋等等，至多给你一些人生的加持，而不可能给你带来根本性的改变。

这一切，与我们已经呈现出的阶层撕裂有关，而这一撕裂，在可预见性的房价面前，将撕裂得更为严重。

每个市场经济的国家，都有万分之一的富豪，但这构不成一个社会群体性的阶层撕裂，真正将社会撕裂成二八结构性分化的，永远是房价！

静下来，先看一则的新闻：6月6日，佛山市南海区桂城C22街区TD2017(NH)XG0002住宅地块进行拍卖出让，地块吸引了万科、世茂、碧桂园等约15家房企的竞争，最终由万科以最高限价25.3亿元，折合楼面价约1.53万元/平方米，竞自持面积100%，竞自持70年夺得。

这里有两个信息值得关注，一是楼面价约1.53万元/平方米，要知道，这块地周边的二手房，现在差不多也就这个价，二是万科自持70年，也就是说，在未来70年内，这块地开发的楼盘，开发商只租不卖。

万科傻吗？还是现有的政策逼的？

万科当然不傻，傻也不可能做成全球最大的住宅开发商。至于政策逼不逼，土地的招拍挂本身就是市场化行为，万科愿意自持70年，肯定经过严重核算、并对政策做过推演的。

再看一则新闻，《第一财经日报》报道，“银行收紧房贷的动作已经在一线城市逐渐铺开，北京、广州的多家中小银行近期也已经上调了首套房贷款的最低利率。当前，一些银行的首套房贷款利率较基准利率已经上浮至1.1倍，二套房则上浮至1.2倍。”

这意味着什么？一二线城市，之前还普遍存在首套房贷款利率优惠，今年可能均将取消，不但取消，还要普遍上浮，这应该是继限购、提高首付比例之后，对大众购房人群的的又一记重拳。

再联系一些补涨性的二线城市，今年地价的狂飙，4月，重庆北区悦来地块楼面价接近1.2万，要知道，去年这地方的房价才8000左右；5月成都簇桥板块和红牌楼板块楼面价均破1.7万，去年同期的房价也才1.2万左右；还有长沙，本月即将开拍的长沙滨江地块，业内预测楼面价将破万，是去年同区域地价的两倍以上。

你不知道真相，也可以蒙眼忽视真相的存在，但是真相永远是真相。上述所有的这一切，说明了什么？

1、 开发商的判断，一二线大城市的房价，未来仍将持续上涨，其上涨周期至少维持15年以上。

不要觉得开发商傻，从概率论上说，开发商远远比大众人群精明太多。当然，在仍将持续的上涨周期中，一些处于补涨性的城市，其房价涨幅更为明显，之前已经疯狂过的一线和强二线城市，短期内可能会缓涨、或者小幅回调。

2、 对非原籍居民，一二大城市已经逐渐封闭。封闭途径：1房价明稳暗升，表面上房价通过限价控制住了，但是，却变相通过房票等形式上升了，毕竟二手房价格一直稳定高企，诸如重庆、长沙等地更是大幅攀升；2强化限购，首付贷款比例和贷款利率均上升，部分地区甚至开始出现限卖，房价依然稳中攀升，流动性收缩，这是什么意思，进入大城市的门槛大幅提高了。

3、 未来的农村学子，将有近一半买不起房，只能租住公租房。这一是因为产业变迁的因素，人口将会大规模向大城市集聚，高校毕业生在中小城市和乡镇的生存空间，将必日益收缩；二是因为流动性收缩、购房门槛提升、房价持续稳中攀升，从而导致未来农村学子购房难度的上升。

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