百年瑞康里，城市更新“翻花头”
2023年的十一小长假后，瑞康里城市更新项目的基地上，圆桌会议一场接着一场。这里的居民盼旧改、盼动迁盼了大半辈子，最后等来了这个名为“城市更新”的试点，大家心里都不太有底。
有90多年历史的瑞康里，位于哈尔滨路、海伦路以及四平路之间，属于市级历史文化风貌保护街坊，也就是说，不在旧改征收范围内。但是，弄堂里灶间合用高达85%，卫生间合用率达69%，居民们想要改善居住条件的呼声非常强烈。
“卫生设施厨房设施都很老化了，再说扶梯也很窄，上去不方便，政策稍微优惠一点对吧。”
2023年8月，瑞康里项目启动一轮征询，656证的同意率高达99.69%。9月21日，一份“城市更新安置补偿方案征求意见稿”贴到了公告栏上，明确了瑞康里虽然不在征收范围，但因为亟需改善居民居住条件和城市风貌，因此在市区两级政府指导下，由虹更公司、虹房公司为实施主体，以“价值等同”为基准，承租人及产权人可自愿申请置换腾退、异地实物安置，原地回购以及回租四种方式。
和旧改征收相比，城市更新方案中多了回购及回租这两种方式。一方面，有不少居民对于原住地本身有情结，希望能原地回搬，另一方面，通过回购回租方式，也能让政府和实施公司，省下现金流的支出，来惠及更多项目居民。
张国曦 上海虹口城市更新建设发展有限公司董事长
“对于回搬回租的老百姓，他的货币补偿款就可以抵扣他的回购，就可以节省现金流支出，后续就是加快征收，包括建设周期的缩短，也是控制了成本。”
不过，方案一推出，就遭到老百姓质疑不断。2019年时，瑞康里曾试点过一个城市更新项目，居民将房屋腾出后，可以换租到保障房社区彩虹湾，但当时仅有这一个方案，项目推进并不顺利，最后，总共只有56证居民签约。
徐云芬 瑞康居委会主任
“居民对这个方案不认可，感觉他心里不踏实，居民想着最好一次性解决掉，这次居民听到城市更新有点发怵，我也是的。”
而这次的城市更新方案，首先，是让居民可以从四种方式中，选择适合自己的方案，来实现改善生活的目的。其次，为了鼓励更多居民愿意选择回购回租的方式，对瑞康里的更新规划，也进行了前置，更新改造后，每一户的房型、价格，都要明明白白。如果选择回租，面积从50平~90平不等，租金为7500元/月至12000元/月，还有两种模式可选：只租不售的，扣除三年租金后，将其余安置费用返还；先租后售的，租住期为三年，租金以及售卖的房款从安置费用当中来抵扣。
而如果选择回购，老房子面积除了可以抵扣新房面积外，还能享受一定的购房折扣，同时还有地下空间等附赠面积。
许菁芸 上海城市更新建设发展有限公司副总经理
“虹更公司的规划设计团队跟居民在现场就方案也是前前后后讨论，大家一起跟居民解释、商量，然后指导他选房，再听一下他本身有什么意见，我们在方案设计里要给他预留好后期它实际使用的空间或者调整的可能性。”
瑞康里居民张阿姨，此前在这里住了二十多年，女儿长大后一起搬去了外区。听说此次的四种方案后，她和家人商议决定通过回购，回到老弄堂。
“虽然住出去了，但还是很想念这个地段，我女儿也很想的，能够考虑到有一部分人想回购，体现出政府真正的阳光政策。”
2023年11月中下旬，瑞康里的二轮签约现场，人声鼎沸。
“总体来说还是一件好事情，首先要改善生活环境，第二让自己的资金活络点了。”
“没有什么后悔不后悔的，有房子蹲了，总比几十年的老房子蹲的舒适点。”
由此，瑞康里项目二轮签约率超过98%，已正式生效。
以往的旧改征收，通常有房屋评估价格、价格补贴、以及套型面积保底这三块内容，也就是旧改常说的“三块砖头”，而此次瑞康里进行中的城市更新试点，则有很大的不同，不少瑞康里的居民算算账，觉得似乎不太划算，还有居民家里房子小人口多，换房确实有困难。对于瑞康里的城市更新，居民们有很多的意见和建议，项目要如何来推进呢？
这间逼仄的亭子间，就是老潘一家5口的蜗居。90多岁的老父亲瘫痪在床，女儿成年后实在没地方住，还问隔壁邻居租了一间房。瑞康里启动城市更新试点，老潘又期待又焦虑：
“白卡上只有12.9平米，动迁组根据白卡来的。”
居民们算过一笔账，按照2年多前周围街坊的旧改安置方案，会有房屋评估价格、价格补贴、以及套型面积保底，也就是俗称的旧改“三块砖头”，而城市更新的方案中，只有房屋评估价格，相当于比起旧改征收打了个9.3折。
“我是赞成支持的，因为国家为了改善老百姓的居住环境和住房问题，但拿的钞票实在太少，我实在是困难。”
9月21日，方案征求意见稿一公布，有不少瑞康里的居民很不理解，围着经办人要说法。居民们纷纷表示：
“比征收要少，老百姓很难受。”
“我的条件不高的，和周边差不多。”
项目方一次次地跟居民们解释，地块属于历史风貌保护街坊，不在动迁范畴内，因为居民们有改善生活的需求，才有了城市更新的试点。但是具体的操作模式，跟旧改动迁并不完全相同。比如，新模式除了货币安置和异地安置之外，还有回购回租两种方案可选择，比如，房屋评估，采用一房一价的方式，朝向、厨卫条件、房屋保养程度等细节，都会影响评估价格。
正因为是试点，项目方也在不断听取居民意见，磨合优化方案。2023年11月3日，最终版的城市更新试点项目补偿安置方案正式公布，提高了签约比例奖励，增加了异地可选房源。此外，在规定时间搬迁的，也另有奖励。
吕学斌 虹口区嘉兴路街道旧改分指挥部、常务副指挥
“通过房屋评估价格加上搬迁奖励、搬迁补贴，三部分组成，虽然有区别，但是还是基本能接受的，征收政府是主体，城市更新是市场运作，两者有所区别，要不断和居民讲清楚。”
项目方还主动公开了656产每一产的评估价格，很快，又有居民觉得自己拿少了，来基地理论，工作人员要一一讲明评估依据。
经办人们，有时要当“老娘舅”，有时要做服务员。一次次的奔走调解下，签约数，开始一点一点攀升。
但还是会有像老潘这样的困难户，在册户籍10人，家里还有重病人。他们想选择异地安置的方案，但评估总价确定后，还有100多万的差价。没有了套型保底，这样的实际困难要如何来解决呢？
这些具体的特殊案例，项目组在与市区两级探讨后，会根据城市更新条例中特殊情况处理的条款：由项目“公信评议监督小组”会同实施主体、区相关职能部门、“居民评议监督小组”等共同评议，并将结果公示。
“推出了共有产权房，包括租赁住房，弥补这部分老百姓的需求，同步还有一部分托底政策，确保了低收入家庭，能居住签约下的自己的房屋。”
2023年11月中旬，二轮签约启动没多久，老潘郑重签下了协议。12月，瑞康里居民已陆续开始搬迁，年底前600多户居民和租户 将告别旧里。整体清退完成后，瑞康里将进入改造建设阶段，预计到2026年，瑞康里历史风貌保护区，将以新面貌与居民与市民们重逢。
充分听取居民意见，同时，讲清道理、打磨政策，瑞康里城市更新的创新试点，就是这样一点点逐步推进，为历史风貌保护、区域资金平衡、民生持续改善，积累了宝贵经验。我们也期待未来会有更多的创新举措陆续试点，打通上海城市更新中的一些难点堵点，让更多百姓有机会切实改善居住条件，共享城市建设发展的成果。
记者丨应冠文 彭菁菁 孔权 乔楚 金狄 孙佳逊
编辑丨由由酱
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