北京CBD，图片选自全景网

CBD也会腾笼换鸟，迎接新的客人。

最近看到一篇热门文章《我上班的500强，在北京CBD待不下去了》（每日人物出品），采访很扎实，信息量挺大，让人惊叹于中国第一CBD的“城头变幻大王旗”。

北京CBD是中国经济地理最闪耀的坐标之一，曾经是世界500强虎踞龙盘的一大山头，但如今，这个山头正在腾笼换鸟，越来越多的外资巨头悄悄撤离这里，原因有点不好意思讲——租不起。

根据每日人物与中原地产的数据，国贸三期的租金最高已达到1500元（每平米每月），财富金融中心与环球金融中心的均价是580元，京广中心要价也不低，均价630元。

数据显示，2003年，外企在北京CBD的租户占比高达70%，但今天，这一数据已经降至30%。

最近几年搬离这里的企业，可以列出一条长长的单子。从英特尔、雅虎、奔驰，到惠普、摩托罗拉、默沙东、阿尔斯通……从IT业、制造业到医疗行业，有一些公司搬到望京、亦庄等租金更便宜的区域，还有一些，彻底离开了中国。这一切正在并可能继续发生。（每日人物）

外企的搬离，是不是意味着北京CBD不行了？当然不是，看上去，这不过是一次次正常的市场行为，因为它们的领地，有更强的物种入侵了，那就是各种奇奇怪怪但是骨骼清奇的内资企业。

它们是一群什么样的新物种呢？往往也说不上名字，资质上、体量上、逼格上通通不如高大上的外企，甚至很多没有固定资产、固定经营地点和固定员工，唯一的优势是——有钱，或者说敢花钱，但仅凭这一点，就足以降维打击，让中国第一CBD改天换地。

说得通俗一些，它们其实就是皮包公司的升级版，不生产任何有形的商品，只提供一些中介服务或者体验服务，比如外贸公司、贷款公司、会计公司、经纪公司、公关公司、美容会所、网红工作室等等。

熟悉城市战争的读者都知道，我曾多次提出一个观点，CBD已经不能代表城市的先进生产力了，往往只是给皮包公司装点门面用的，那些当红的科技公司往往不会租这么贵的房子办公，政府一般会给他们批地，盖自己的总部大楼甚至园区，就像广州琶洲、深圳后海、北京后厂村路、杭州未来科技城那样。

话说到这里，是不是意味着皮包公司占领CBD就不对了？

当然不是。

必须强调，皮包公司的存在是合理的，而且是城市经济不可或缺的一部分。

冯仑在一次演讲中就提到一个现象，他发现北京CBD里的很多楼都是皮包公司盖的。

五六年以前，我发现很有趣的事情。当时我们在北京的CBD喝咖啡，突然发现这里好多楼都是我们盖的。于是开始数，一数发现北京的CBD居然有一半以上都是“海南人”盖的——盖这些楼的都是当时海南的皮包公司。北京的CBD，堂堂国家首都最繁华的地方，怎么是一些海南的皮包公司折腾起来的？（选自冯仑的一次演讲）

简单来说，北京CBD能有今天，皮包公司功不可没，不能因为现在高大上了，就看不起皮包公司了。

冯仑很谦虚，估计是把万通和潘石屹的SOHO也都归类为皮包公司了，但老实说，这些大公司最早在海南发迹时，还真是货真价实的皮包公司，只不过现在做大了，而且——没忘本。

冯仑还提出了一个有趣的问题，为什么这些皮包公司都是来自海南呢？原因不复杂，因为在那个年代，海南允许自由地创办企业，可以搞皮包公司，而北京对经济活动的管制多，皮包公司就搞不起来。

当时10万多人下海南。当时没地方住，一开始一个人一张床，接着只能两个人一张床，后来直接就是男女混住。当时最多有3万多家皮包公司。

海南政府觉得太多太乱了，想把一些公司赶走。那些人死都不走，有人开了一个“死都不回头”饺子馆，还有人开了“决不离开”餐厅。这就是自由的魅力。最后这些皮包公司中有一些发展了起来，就盖了大半个北京的CBD。这就是自由地创办企业的力量。（选自冯仑的一篇演讲）

所以，皮包公司的大量出现，乃至登堂入室，至少可以反映这样三点讯息：

一是自由的营商环境，允许自由的创办企业，允许自由贸易，允许“投机倒把”，允许中间商赚差价，才会催生出大量的皮包公司。所以，皮包公司多的地方，往往都是营商环境好、行政管制少，比如深圳、香港，以及曾经的海南。

二是生产力足够发达，皮包公司在经营属性上都属于服务业，而且是利润率较高的生产性服务业，只有生产力足够发达的地区，才会催生出大量的服务业就业机会，农村与小城镇是没有皮包公司的。所以，皮包公司多的地方，往往经济发展不会太差。

三是就业机会的多元化，皮包公司是一种极为灵活、生存能力极强的经济单元，过去是一个人、一个皮包就能干，现在是一个人、一台电脑或者一部手机就能成为一个“生产单元”，而且挣钱能力还不低，比如说网红这个新物种，一个90后小女生只靠一部手机，在直播平台卖卖萌就能年入千万，打败无数“有固定资产、有固定经营场地”的大企业。

这算不算“皮包公司”？

所以，皮包公司的大量出现，为城市新增了许许多多的就业机会，不仅解决了待业青年、下岗工人再就业的社会难题，还在一定程度上促进了“大众创业、万众创新”，推动了经济与消费的升级。

总而言之，皮包公司的大量涌现，是经济发展、社会进步的必然产物，它能够取代外企占领CBD，本质上是一种优胜劣汰的表现。市场经济，从来都是价高者得，代表城市体面的CBD写字楼也不例外。在此意义上，CBD是一个公平竞争的擂台，赢的留下，输的离开。

长江后浪推前浪，内资企业挤出外资企业，这也是中国经济崛起的一个表征，毕竟这是改革开放40年来，内资企业第一次登上中国经济地理的至高点了。

一句话，CBD者，能者居之。

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转自城市战争 作者 孙不熟

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