撰文 / 李逗
编辑 / 董雨晴
很少自己盖房子，却被称为中国最大的隐形地产商；没有任何开发经验，却成了13家TOP20房企的主要股东；在资本市场中更是长期以A股“大白马”姿态示人，股价上一度让股民们“高攀不起”。看看中国平安的这些传奇标签，人们很难不惊讶。但故事的转折发生得也快，今年上半年，这家走过33年春秋的企业，引发了大股东的两次抛售，就连私募基金经理李驰，一位长达13年持续看好中国平安、被网友戏称为“李平安”的投资人，也被曝出接连抛售平安股票的消息。截至2021年7月12日收盘，中国平安每股报收59.40元，较2020年末的85.38元下跌30.4%，累计跌幅已经超过了2018“股灾”年时的跌幅水平。如此大的跌幅，和其在房地产领域的投资不无关系。就在几天前，6月28日，平安人寿宣布将会投资上海来福士广场等六个商业办公不动产项目，总金额不超过330亿元。作为资本江湖上最大的隐形“地王”，中国平安的房地产之路已走过十余个年头。从购买上市房企股票到股权投资，从项目合作到买楼收地，从长租公寓到商业地产，从养老地产到工业物流项目……平安的地产版图覆盖了不动产投资领域的多个角落，也为其贡献着不低的收益。但在险资火速撤离房企之际，平安“偏向虎山行”的投资行为，引起了不少人的质疑。围绕中国平安地产投资的争议，纷至沓来。 “买买买”停不下来
少有人想到，2021年中国房地产金额最大的一起并购案，落在了中国平安的头上。卖给平安的六个来福士商业包，是凯德集团的六大核心商业资产。这六个来福士项目，分别来自北京、上海、杭州、成都和宁波的核心地段。而在不久之前，商业地产的另一个标志性商办物业SOHO中国，刚刚以236.58亿港元的总价，打包卖给了黑石集团。清空国内商业资产的老潘，事了拂衣去。国内商业办公市场的交易量，也随之滑入冰点。中国平安的突然闯入，被外界许多人视为“有钱任性”。但有钱花不出去的难题，却是平安不能与外人道的。和很多企业缺钱的难题不同，平安的难题在于怎么把钱花出去。对于资金配置需求强烈的平安来说，“买买买”的模式并不会停下来。在中国平安首席投资官陈德贤看来，不动产是保险公司匹配长期负债最好的资产，“尽管体量不大，但收益率还不错，可以达到7.4%。”即使不考虑收益率，从风险可控角度来说，平安这样做也顺理成章。一位金融行业的分析人士表示，作为一家保险起家的金融集团，平安对外投资的首要原则就是稳健，因此它更倾向于选择具有长远收益的低风险资产，收租不失为一种稳健的投资收益来源。即使有一定的风险波动，平安的资金体量也足以对抗这种风险。话虽如此，但买下六个来福士项目的消息公布后，却引来了大量股民们的不满。人们不解的是，房地产行业的黄金时代已逝，平安却将权益投资很大一部分押宝在商办不动产上。要知道，房地产市场监管趋严大势下，不少险资已经在逐渐抽离地产业。据东方财富Choice数据显示，2021年一季度，保险资金持有房地产板块市值减少了108.4亿元。但平安并没有停止它的不动产投资动作。除了收购来福士广场不动产项目外，平安人寿又于2021年6月25日公告投资了平安香港总部大楼，6月28日同时公布投资北京丽泽商务区D-03、D-04不动产项目。得益于平安集团业务的扩张，平安不动产的管理规模也相应倍增，自2013年的400亿元上升至2019年末的4300亿元，如今的平安已是国内不动产投资业务的老大。“只赚钱，不要权”
相比不动产投资业务，平安系投向房地产的权益类投资，更是成就了不少“佳话”。可以说，但凡稍有名气的房企或项目，几乎都与平安打过交道。而这些被平安“看中”的房企，多数是龙头房企。据不完全统计，平安重仓了13家房企，与20多家龙头房企有合作关系，比如持有华夏幸福25%的股份，持有中国金茂14%的股份，还投资了碧桂园、旭辉等房企。用股权搭桥，一直是平安轻车驾熟的方式。但对于重点合作对象，平安往往会拿到二股东的席位，获得丰厚分红和资本利得。大众最为熟悉的四家著名房企——碧桂园、旭辉、华夏幸福、融创中国，他们的第二大股东，均为中国平安。但“有钱”，只是中国平安叩响房企股东大门的一块敲门砖。过去十年来，“险资+地产”的组合，在房地产市场风靡已久。仅仅是在五年前，万科和宝能还因此掀起了一次股权大战。当时按照万科公告披露，宝能系持股比例已经达到了25.04%，距离控股股东地位仅一步之遥。在王石的带领下，万科打响了股权保卫战。实际上，房企偏爱中国平安的主要原因，就在于它“钱多话不多”，只做“有一席董事位的安静股东”，也因此没有被视为“门口的野蛮人”而引起忌惮。这种模式意味着，房企们成了平安的“打工仔”，而平安则扮演了一个纯粹的财务投资者角色，坐享资本红利。从平安的投资策略上可以看出，它始终保持着鲜明的财务投资人特色，低点进入，在高点套现，且财务投资的占比都不会太高，一般不超10%。以碧桂园为例，2015年，平安系以每股2.816港元认购其22.36亿股。随后碧桂园业绩一路走高， 2018年，平安系在二级市场减持碧桂园3132万股时，套现4.55亿港元，获利5倍以上。这种“低买高卖”的投资策略，让中国平安享受到了地产行业的发展红利，收益颇丰。根据中国平安2020年年报相关数据估算，2020年，中国平安在房地产相关投资上的年度保底收益约在56亿元以上。马明哲的地产棋局
当平安手握的房企股权越来越多，平安被称之为地产界“投资狂”的声音也开始越来越大。就在这个时候风向也变了，在“房住不炒”的政策环境下，平安的管理层们无法再淡定。2019年3月13日，在中国平安的2018年度业绩发布会上，时任中国平安总经理的任汇川愤怒地指出，外界对“最大房企”的说辞有误，“这种说法是不对的，这是标题党。”任汇川也有他反对的理由：一方面，平安的房地产投资占比非常小，政策规定上限是30%，而平安的投资占比最多只有7个点多；另一方面，保险资金投资房地产本就是国际惯例，保险资金负债周期长，资金体量大，要求配置的资产稳定，能够穿越周期，而房地产符合这样的资产特性，能够抗通胀。实际上，任总经理只说出了一半的事实。虽然目前平安房地产投资占比并不高，但若从整个房地产市场的开发资金占比来看，它却拥有独揽整个房地产市场近六成开发资金的可能。2020年，我国房地产开发企业到位资金1.93万亿元，而同期，中国平安保险资金投资规模达3.74万亿元，按照30%的政策上限计算，意味着平安的不动产投资规模最高可达1.122万亿，占据了整个房地产开发资金的近六成。当然，实际上也不会投这么多。那么，中国平安究竟是什么时间开始进入房地产的？它又根源于一个什么样本？1994年，刚成为中国平安集团董事长的马明哲，到中国台湾考察，拜访了素有股王之称的台湾国泰人寿。国泰人寿是台湾本地的股王。但它成为股王的原因并不是保险业务，而是靠买地、建楼、囤房。因此，台湾最大的“地主”并不是地产公司，而是保险公司。从台湾回到大陆后的马明哲深受启发。第二年，也就是1995年，平安不动产前身——深圳市平安物业投资管理有限公司应运而生，平安正式进入不动产资产管理领域。不过，由于政策对于险资的限制还较大，险资涉足不动产投资还是一个敏感话题，这时的平安还放不开手脚做事。彼时的中国平安开始仿效国泰人寿，以办公用房等由头，买入各大城市核心地段，获得更大投资收益。直到2010年9月17日，《保险资金投资不动产暂行办法》细则的印发，宣告中国保监会对险资投资不动产的正式“开闸”，险资投资房地产变得名正言顺。也是在这一年，邹益民加盟上述平安物业投资管理公司。2011年，该公司正式更名为“平安不动产”。政策管制放宽后，平安终于在房地产市场上放开了手脚。从2013年开始，中国平安迅速在一、二线城市揽得多个优质地块和开发项目，与包括万科、旭辉、碧桂园在内的一众房企建立了多种模式的股权合作关系。2014年，平安不动产开始高调出现在土地市场，先后在广州、杭州、北京、苏州等一线及重点二线城市拿下6幅优质地块，共斥资167.89亿元。那一年，中国房地产调控步入过渡时期，货币政策从中性转向偏紧。房企资金环境一落千丈，开发商频频“暴雷”。拥有充裕资金的平安不动产，却得到了难得的“捡漏”机遇。但这些地块，并不是平安单独操盘，而是通过拿地后再引入房企合作，这在之后也成为了这家企业的经营“套路”。与此同时，平安又把投资眼光聚焦到了龙头房企。2013年到2020年间，平安买下了碧桂园、融创、旭辉、金茂等多个企业的股份。譬如，孙宏斌曾在平安金融峰会现场直言：“我得感谢平安银行，借我25亿元增持（融创增发的股票），那个时候（指2016年9月）6.18元/每股增持的，赚了150亿元。”实际上，作为平安集团旗下的不动产投资开发平台，平安不动产充当的，始终还是为平安集团旗下资产提供资产管理服务的角色。大多数时候，它也以财务投资者的身份介入项目开发中，坐收投资之利。查阅这些房企或项目的投资身影会发现，活跃着的主体远不止平安不动产一家，还涉及到平安人寿、平安银行、平安信托、平安资管等多个平安系公司。比如，平安信托的对外投资中，其直接或间接投资业务基本都是围绕房地产业务。平安资管，则多直接参与到股权投资中。有统计数据显示，若叠加平安系在房地产板块所有投资，累计市值已达2000亿元。如此布局策略也源于平安的混业经营策略。早些年，中国平安通过信托模式打通资管、证券与银行等子公司业务，在产品和渠道上形成互补。通过混业经营策略，平安得以涉及包括直接拿地、项目债权或股权形式存在的房地产相关投资。一位接近平安的分析人士更是评价称，“与其说平安不动产是平安集团的房地产业务，不如说是平安金融的房地产业务。”下行通道中，平安何去何从？
在地产领域，平安维持多年的“投资神话”，先是折在了华夏幸福上。2018、2019两年的时间里，平安斥资180亿元，拿下了华夏幸福25.05％的股份。这是迄今为止，中国平安对房企最大的一笔权益投资，但却成为它最大的投资黑洞。据平安高层披露，平安对华夏幸福股权投资180亿元，债券投资360亿元，累计540亿元。其中，仅市值这块，华夏幸福就缩水了2/3，意味着平安巨亏120亿元。截至2021年7月12日收盘，华夏幸福收报5.46元/股，平安手中持有9.80亿股，市值仅为53亿元，相较收购时的金额大幅缩水。但这并不是平安在地产投资业务上唯一的“雷”。除华夏幸福外，平安还通过入股的方式成了中国金茂的第二大股东。截至2020年末，平安持有中国金茂17.87亿股，占14.0314％。中国金茂7月12日收报2.6港元/股，而平安彼时的收购价为4.8106港元/股。与此同时，银保监系统对房地产金融领域依旧保持着强监管态势，也在给地产投资敲醒警钟。出台的银行房地产集中度管理新规，限制开发商融资的“三道红线”，都在给行业带来挑战。在第十三届陆家嘴论坛会议上，银保监会主席郭树清两次侧面谈及房地产，他表示，一些地方房地产泡沫化金融化倾向严重，押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价。政策对楼市的影响，直接反映到房企的市值表现上。乐居财经统计数据显示，2021年上半年，170家房企总市值缩水约3400亿元，跌幅约8.7%。其中118家房企市值下跌，占比69.4%。从资本角度而言，楼市未来增长空间有限已成共识。一位负责房企战略研究的企业人士对AI财经社表示，短期内对平安的投资业务不看好，“政策调控影响太大，房地产市场最近几个月市场已经出现下行趋势，房企普遍面临较大的经营压力。”他认为，趋势已经基本形成，上市房企市值还会下跌，“看看万科就明白了，今年一直处在下行通道。”新的行业变局，对企业的投资策略也提出了新的挑战。上述人士进一步表示，“当然也是有好的标的，但投资纯开发型房企肯定不看好，开发业务成长有限，优质资产的商业、物业运营类项目相对好些。”不过，平安的投资方向已经在发生改变，正如此前陈德贤所言，“未来不动产投资会偏向物业类项目。”商业不动产本也是平安地产投资池中的一类。陈德贤表示，“除了成熟、有稳定收益、地段好的商业写字楼等传统不动产，还会关注公租房、康养、人才房等新型不动产。未来将会偏向选择物权类的投资，以物业为主。”而在充满金融风险的房地产市场里，平安也不会再轻易的选择做“白衣骑士”。譬如，在处理陷入蓝光地产的债务问题时，平安便展现出火速的风险隔绝办法。由于佛山项目一笔债务延迟兑付，平安迅速结束与蓝光的整体合作，蓝光随之陷入债务危机。面对新的市场环境，陈德贤坦言，尽管不动产对保险资金匹配长期负债是一个好的选择，但必须严格挑选，在目前的环境下应更谨慎一些。转自AI财经社（ID：aicjnews）作者 李逗
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