房企融资“现形记”

2021年，对于很多房企来说，是一道决定生死的坎儿。

偿债规模迎来历史高峰，融资渠道全面收紧，内外夹击，不断敲打开发商原本脆弱的资金链，仅上半年，就有华夏幸福、蓝光、协信、恒大等知名房企，接连陷入债务困境，市场和投资者对房地产的信心持续走弱。

在此背景下，信用评级高的房企，优势尽显。作为房企融资最重要的通道之一，境外美元债利率出现冰火两重天的局面，有些房企发债能拿到低至2.7%的利率，有些则超过10%，最高达14.5%。

房企再融资已然走到了史无前例的分岔路口，借钱已不仅关乎发展，而是关乎生死，外部融资被掐断的房企，犹如被扼住了咽喉，面临可能消亡的命运。 

分化加剧

今年6月，万科股东大会上，郁亮感慨，“钱比过往更金贵，也更重要了”。

房企“吹哨人”的金句，总是一语中的。从今年的境外融资市场来看，房企借钱更加努力，待遇却截然不同。

年初至今，不少信用评级低的中小房企，不仅难以发行2年期以上的美元债，融资成本也大多超过10%。

如2月24日，富力公告，拟发行的一笔2024年到期3.25亿美元优先票据，利率11.625%。

6月9日，祥生发行一笔2022年到期2亿美元票据，利率10.5%；同一天，中南也发出一笔1.5亿美元债券，期限364天，票面利率12%；发行了3年期美元债的花样年，利率高达14.5%，刷新今年房企发债成本记录。

迫于无奈，6月至今，至少有4家中小房企发行了364天期的美元债，期限短，规模小，利率高。

上坤发行2.1美元，利率12.25%；汇景控股发行1.38亿美元，利率12.5%；力高发行1.01亿美元，利率11%；领地控股发行1.5亿美元，利率12%。

与此同时，大型房企、国企央企却能拿到极低的利率。汇生国际资本总裁黄立冲指出，因为长期享有较高的信用评级，目前享受融资优势的，主要是规模较大的央企、国企等。

比如越秀今年1月发行的5年期6亿美元票据，年利率仅2.8%；7月13日，融创公告发行一笔2024年到期4亿美元优先票据，利率6.8%。

近几个月来，发行绿色票据成为流行，更拉低了他们的融资成本。

5月，旭辉发行两笔绿色债券，其中3.5亿美元的5.25年期利率4.45%；1.5亿美元的7年期利率4.8%，7年，也创下了旭辉境外美元债发行最长期限的纪录。

7月13日，碧桂园公告发行5年期5亿美元优先票据，票面利率仅2.7%，创下公司债券融资成本的新低，也是今年房企境外发债的利率新低。

IPG中国首席经济学家柏文喜分析，因为“三道红线”等融资收紧政策，以及行业竞争加剧的影响，让房企的资信情况出现了较大的分化，这是导致美元债成本分化的主要原因。

在发债之后的电话会议上，花样年管理层作出解释，称发债就是为了向合作伙伴证明，“我们还是有能力发出一只长债”。

言下之意，不少债务缠身的中小房企，连高息美元债都发不出来。

黄立冲确认了这一说法。当房地产行业风险升高，市场热情减退，中小房企在融资市场没有竞争力，也无力承担太高的成本，就只能看着境外融资大门关闭。

大量中小房企被关至门外，导致上半年境外融资总额大幅下降。据贝壳统计，2021年上半年，房企境外债券融资规模同比下降29%，较2020年同期收缩约719亿元，仅占2019年同期境外融资规模的一半左右。 

风险升级

缩水的融资规模，攀升的融资成本，无不透露出外界对房企未来的担忧。

今年以来，地产行业点状风险频发，恒大、华夏幸福、蓝光等千亿级房企接连出现债务危机，让资本市场不得不重新审视房地产行业的信用风险。

现存的地产美元债中，恒大、花样年这类高收益地产债占比超过七成。恒大事件的持续发酵，引发美元债二级交易市场的频繁波动。

4月以来，几乎每个月都有地产美元债大跌。虽然多家房企都开始回购债券，但始终未能挽回市场信心。

“目前市场最担心的，就是债务高的房企。”黄立冲指出，香港开发商的资产负债率只有3、40%，如果一家房企资产负债率超过80%，说明风险已经很大。而TOP50房企的平均资产负债率，一直在危险线徘徊。

未来哪些房企将被列入风险名单？资本市场观察的范围正在扩大。

金融市场人士称，目前市场对财务激进，尤其是前几年才刚完成区域到全国布局的中型房企，态度比较悲观。

这些通过高价拿地、小股操盘等方式，实现规模快速膨胀的房企，根基薄弱，财务激进，目前基本处于黄档，橙档，甚至红档之列。在不断收紧的融资环境中，短期内很难改善财务状况。

复盘上半年，中南、荣盛、富力、中梁、祥生等近年来发展较快的房企，都在境外融资市场高息发债，利率集中在8.5%-12%，远高于上半年房企境外融资平均票面利率6.95%。

柏文喜分析，如果房企不能尽快摆脱对高息债的依赖，迅速优化企业的财务结构和负债结构，未来面临的局面会越来越被动，甚至会被快速边缘化。

除此之外，许多房企还有大量的承兑汇票融资，规模甚至超过账面上的总负债，这座隐藏在水下的冰山，成为引发市场担忧的另一个“雷”。

黄立冲判断，如果商票也被纳入房企债务监管，很多房企将面临真正的断粮。

从去年的三道红线，今年年初的银行贷款集中度“两条红线”，再到22城集中供地政策，每一条调控政策的出台，都在加深市场对房地产行业未来发展的不确定性。

他预计，随着信心危机的继续升级，最大的问题将不是利息，而是房企爆发违约潮，“当一些房企不能继续借新还旧，违约现象也会陆续发生。”

转自华尔街见闻地产 作者 陈湘婷

本文由「华尔街俱乐部」推荐，敬请关注公众号: wallstreetclub

声明：本文仅代表作者个人观点，不构成投资意见，并不代表本平台立场。文中的论述和观点，敬请读者注意判断。

版权声明：「华尔街俱乐部」除发布原创市场投研报告外，亦致力于优秀财经文章的交流分享。部分文章、图片和资料来自网络，版权归原创。推送时未能及时与原作者取得联系。若涉及版权问题，敬请原作者添加WSCHELP微信联系删除。谢谢授权使用！

关于我们

华尔街俱乐部凝聚华尔街投行的高端资源，为中国民营企业“走出去”提供全方位的顾问服务，包括企业赴美上市、战略投资、并购、私募路演和投资者关系等。在投资理念和技术方面提供华尔街投行专家实战培训，为您进入华尔街铺设成功之路。联系我们：[e-mail]